老舊小區維修錢不夠？烏魯木齊探索公共收益變房屋“養老錢”

小區公共收益如何用？——烏魯木齊探索公共收益納入老舊小區“養老錢”

房屋如同人，會隨時間“老去”，屋頂漏水、電梯故障等問題頻發，房屋專項維修資金（以下簡稱維修資金）便是其“養老錢”，保障共用部位與設施的正常維護，關乎業主共同利益。

隨著房齡增長，房屋“健康狀況”下滑，維修資金的消耗速度顯著加快，資金池可能迅速縮水甚至“見底”，及時續繳維修資金是維系房屋“健康”的關鍵。　　

對此，一些小區探索創新方案。如烏魯木齊藍翔花苑、朝陽明居等小區，將小區公共收益分攤業主維修資金賬戶，既為資金注入新來源，也體現“取之于民、用之于民”原則，為破解續籌難題提供了借鑒。

小區公共收益有哪些？

隨著社區公共區域商業開發的日益多元，從電梯廣告、停車泊位到快遞柜、飲水機等設施的運營管理，如今不少小區都產生了數額不等的公共收益。這筆資金的歸屬、管理方式及使用規范，已成為業主普遍關心的問題。

1月8日，記者從市住房和城鄉建設局物業監督管理中心了解到，小區公共收益是指在物業服務區域內，利用業主共有財產或空間開展經營活動所產生的收入，在扣除法定稅收、能耗、材料、人工等合理成本后，歸全體業主共有的凈收益，其具體來源包括場地使用收益（如共有道路或場地停車費）、商業活動收益（如共有場地商業活動收入及快遞柜、自動售貨機等設施運營收入）、廣告投放收益（如共有場地、外墻、電梯轎廂等位置的廣告收入）、設施運營收益（如共有文體設施經營收入）、房屋出租收益（如共有房屋出租收入），以及違約金、賠償金、舊設備殘值、收益利息等其他合法收入。

根據《中華人民共和國民法典》規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

烏魯木齊市從2000年開始籌集商品房維修資金，截至目前共涉及2459個小區、115.61萬戶業主。其中，2010年之前建立維修資金業主分戶賬的商品房小區，已陸陸續續進入維修的高發期。

據悉，當業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，應當及時續交。為緩解業主續籌壓力，烏魯木齊建立房屋專項維修資金保值增值制度，將增值收益每年按時分配到業主賬戶，最大化實現資金保值增值。

源頭活水補充“養老錢”

如何為房屋“養老金”注入新活水，已成為提升小區基層治理效能的關鍵課題。

天山區作為老城區，老舊小區占比高達80%。近日，烏魯木齊福軍物業服務有限公司朝陽明居物業服務中心正在整理小區公共收益情況。

“這幾天正在統計，統計完會在小區公示欄公示出來，讓業主一目了然。”1月6日，該公司總經理劉義明介紹，小區的公共收益主要來源為公共道路停車費、電梯廣告費、飲水機管理費等。

在天山區朝陽明居小區，公共收益主要來源為公共道路停車費。記者王媛媛攝

朝陽明居小區2024年成立業主委員會籌備組后，隨即把與上任物業公司結余的25.87萬元公共收益全部轉入房屋專項維修資金專戶。“當時是按每平方米5.8元的標準分攤至586戶業主分戶賬中。”業主委員會主任任天云介紹，由于小區已有20多年歷史，管網設施老化嚴重，物業公司管理成本較高。新物業公司入駐后，小區通過業主大會決策，每年將公共收益的20%返還至維修資金公共賬戶，其余80%用于補貼物業開支和小區建設。

“買房的時候我交了3080元維修基金，后面又分攤了300多元，這都是房屋養老錢，越多越好。”74歲的居民牛傳京說。

居民楊興彪也深有感觸：“我在小區住了十幾年，看著各種設施慢慢老化，現在把公共收益補充到維修資金賬戶里，心里踏實多了。”

在天山區朝陽明居小區，居民牛傳京正通過“安居廣廈”平臺查詢小區公共收益情況。記者王媛媛攝

高新區（新市區）藍翔花苑小區同樣探索出公共收益補充維修資金的有效路徑。該小區于2011年建成，共有4棟高層、384戶居民。2024年年初，由于前物業公司服務合同到期，業主委員會將該物業公司接管小區3年來收取的停車占道費、廣告費等公共收益，扣除人工、管理等合理成本后，將結余資金全額補充至業主維修資金分戶賬。“這筆錢我們先是交到房屋專項維修資金管理中心，按每平方米約4.13元的標準，分攤到了384戶業主的個人賬戶中。”小區業主委員會主任韓波介紹，根據房屋面積大小，業主最少分配收益金額455.58元，最高616.72元。分配方案通過短信通知業主，并在小區內進行了公示。

高新區（新市區）藍翔花苑小區利用公共收益對小區進行整體提升改造。資料圖片

“我們還與新物業公司提前約定，公共收益在扣除停車管理等合理成本后，剩余部分全部納入公共維修資金賬戶。因為每年結余不是很多，我們打算累計達到一定數額后，再分攤到業主賬戶里。”韓波說，目前公共賬戶的資金已用于小區提升項目，例如為所有樓層配備滅火器，實施消防工程升級，改造260平方米的小區小廣場并打造居民休閑區域。

在黨建引領下，社區與藍翔花苑小區業主委員會、物業公司形成合力，有效加強了對業主知情權、收益權的保障。三方本著“事情共商、資源共享、難事共辦”的原則定期開展協商議事，統籌解決小區治理過程中的一系列問題。

精細管理探索長效路徑

從公共收益專戶管理到業主共管賬戶落地，從傳統包干制到物業服務酬金制試點，烏魯木齊市多個小區結合自身實際探索治理路徑，確保小區建立長效管理體制。

高新區（新市區）龍庭·華清園小區建于2006年，共有32棟樓、1939戶居民。“雖然小區建成多年，但環境始終整潔有序，大家也共同愛護。”居民張聯成說。

該小區公共收益主要來源于共用部位場地占道停車費，其次是小區公共部位的廣告收入。業主委員會主任梁海忠介紹，小區嚴格按照有關程序，依法向全體業主征求意見，最終收益的30%用于物業管理成本支出，70%歸全體業主所有，納入小區公共收益，收支均由物業公司單獨設立賬戶，由社區、業主委員會、物業三方共同監管這筆錢，實現小區公共收益專款專用。小區大門、物業收費處等顯著位置定期公示收支情況，切實維護居民合法權益。

天山區國際城小區創新引入“物業服務酬金制”模式，由業主委員會與物業公司共同設立共管賬戶，統一收繳和管理物業費、停車費及公共收益。圖為物業公司工作人員正在對小區室外進行保潔。記者王媛媛攝

天山區國際城小區創新引入“物業服務酬金制”模式，由業主委員會與物業公司共同設立共管賬戶，統一收繳和管理物業費、停車費及公共收益，物業公司的服務報酬根據物業費收繳率和居民滿意度按比例提取，賬戶結余或不足均由業主共同享有或承擔。這一模式賦予業主更大的知情權、參與權、監管權和決策權。

“這對物業服務提出了更高的服務標準，在一定程度上激發了物業公司的積極性和居民對小區公共事務的參與性，形成了良性循環的發展態勢。”北京訊精物業管理有限公司新疆分公司經理韓蕾說。

烏魯木齊從人選、監督等環節入手，加強業主委員會履職、服務功能。目前，全市住宅小區中已成立業主委員會3103個，對于暫不具備成立條件或未選舉產生業主委員會的小區，已成立物業管理委員會426個，代行業主委員會職責，組織業主共同決策物業管理相關事項。同時，烏魯木齊市制作了業主委員會培訓視頻并下發至各區（縣），督促建立常態化培訓機制，持續加強對業主委員會成員的培訓指導。

此外，烏魯木齊市已累計創建201個美好家園示范小區、333個紅色物業示范項目，通過強化社區物業黨建聯建，推動物業服務與基層社區治理深度融合。

制度護航算清“明白賬”

公共收益管理的成效，核心在于權責邊界是否清晰、流程規范是否到位、監督機制是否健全。如何把小區公共收益算成“明白賬”？

烏魯木齊市依據相關規定，制定了《關于進一步規范住宅小區共有收益使用管理相關工作的通知》進一步規范我市住宅小區共有收益的歸集、分配、使用和管理。

業主大會成立前，可以在《前期物業服務合同》中約定小區共有收益管理單位，明確共有收益獲取的范圍、管理成本計提、服務報酬、財務審計等內容。成立物業管理委員會或由社區代為履行業主委員會職責的小區，經業主共同決定，可以重新確定共有收益管理單位。

業主大會成立后，共有收益管理單位由業主共同決定，可以是業主委員會，也可以是業主大會委托選聘的物業服務企業或者其他單位。業主大會應當根據相關法律法規政策在業主大會議事規則、管理規約中明確獲取共有收益范圍、歸屬分配、管理方式、收益用途等內容。共有收益管理單位執行業主大會決定，接受全體業主監督。

高新區（新市區）藍翔花苑小區利用公共收益對小區進行整體提升改造。圖為小區文化活動室。記者王媛媛攝

針對部分小區公共收益管理透明度不足，未按規定公示收支、賬目不規范，資金管理混亂、居民不了解等問題，2025年以來，烏魯木齊市持續推進侵占業主公共收益問題專項治理，通過“制度規范+技術賦能+多方聯動”全面提升管理水平。

制度層面明確要求物業企業每半年向全體業主公示公共收益結算結果，收支公示表及明細賬目需留存備查；技術層面依托“安居廣廈”平臺，督促物業企業落實服務內容、收費標準、公共收益等信息“線上+線下”同步公示，實現透明化管理。

天山區建設局物業服務管理中心主任蔡燕玲說，2025年，天山區對617個物業小區開展公共收益規范化管理指導，通過引入第三方公司監督，重點規范物業企業公共收益單獨建賬、單獨立戶工作，整改規范資金439.86萬元。

高新區（新市區）藍翔花苑小區利用公共收益對小區進行整體提升改造。資料圖片

高新區（新市區）分批次隨機抽查物業企業近三年公示與管理情況，規范資金550.32萬元。水磨溝區組織企業自查互查結合隨機抽查，規范公共收益1874.38萬元。截至2025年底，全市累計規范公示公共收益3432.37萬元。

同時，推動各區（縣）建設局、街道社區指導業委會與物業企業簽訂合同時，增設共有收益共管賬戶條款，確保資金收支透明、依規使用。

“小區公共收益是房屋‘養老金’的重要補充。”市住房和城鄉建設局物業監督管理中心副主任崔魯剛說，老舊小區房屋老化問題集中，維修改造所需資金量大，鼓勵小區將公共收益分攤到業主個人賬戶中，充實維修資金儲備，避免未來因資金不足再向業主募集時面臨困難。讓小區公共收益賬目變透明，本質上是提升社區治理水平的過程。政府部門需要提供有效的制度支持和監管，業主積極行使權利，物業公司履行責任，業主委員會做好監督，在各方職責得以厘清并有效協作時，公共收益就能真正“取之于民、用之于民”，增強業主的歸屬感和社區的凝聚力。

▌來源：烏魯木齊市融媒體中心（版權歸原作者所有，如有侵權請及時聯系）