鄂爾多斯準(zhǔn)旗一商業(yè)樓“增層迷局”：十年糾紛背后的預(yù)售證羅生門

在內(nèi)蒙古鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗薛家灣鎮(zhèn)，南苑小區(qū)A區(qū)2號(hào)商業(yè)樓的“憑空增層”事件，已演變?yōu)橐粓鰴M跨十年的行政爭議與司法博弈。規(guī)劃三層卻建成四層的建筑事實(shí)、房屋管理部門前后矛盾的官方表述、始終未能明確出示的商品房預(yù)售許可證，共同織就了一張關(guān)乎產(chǎn)權(quán)合法性、行政公信力與公眾知情權(quán)的復(fù)雜迷網(wǎng)。

加建房屋示意圖

交易埋下隱患：規(guī)劃三層與實(shí)際四層的落差

2014年4月，準(zhǔn)格爾旗警衛(wèi)保安服務(wù)有限責(zé)任公司與準(zhǔn)格爾旗國立房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司達(dá)成口頭房屋買賣合同，以一次性支付900多萬元的方式購得南苑小區(qū)A區(qū)2號(hào)商業(yè)樓2-3層，實(shí)際交付的卻是3-4層，隨后該商業(yè)樓投入使用。這本該是一樁完成度較高的商業(yè)交易，卻在啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記程序時(shí)戛然而止——購房方意外發(fā)現(xiàn)，所購房屋的四層系開發(fā)商私自加建，且開發(fā)商無法提供《商品房預(yù)售許可證》等核心合法手續(xù)。

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑物建設(shè)必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，商業(yè)樓加層作為改變?cè)幸?guī)劃的建設(shè)行為，需提交土地使用權(quán)證明、結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告等材料，經(jīng)嚴(yán)格審批后方可施工。而涉案商業(yè)樓在規(guī)劃階段明確為三層，四層加建既未取得規(guī)劃變更審批，也未完善后續(xù)開發(fā)銷售手續(xù)，這成為整個(gè)糾紛的核心導(dǎo)火索。

司法輾轉(zhuǎn)：一份回執(zhí)扭轉(zhuǎn)訴訟走向

2017年，警衛(wèi)保安公司以“房屋系違法加建、不具備合法銷售條件、合同目的無法實(shí)現(xiàn)”為由，將國立公司訴至準(zhǔn)格爾旗人民法院。一審法院經(jīng)審理支持了原告主張，認(rèn)定涉案房屋存在銷售合法性問題。

案件的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在二審階段。開發(fā)商國立公司提交了準(zhǔn)格爾旗房產(chǎn)管理局2019年1月30日出具的《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》，其中明確稱“南苑小區(qū)A區(qū)預(yù)售許可證包括2號(hào)商業(yè)樓含涉案房屋”。鄂爾多斯市中級(jí)人民法院據(jù)此作出（2018）內(nèi)06民終2189號(hào)判決書，認(rèn)為行政機(jī)關(guān)已確認(rèn)涉案房屋納入管理體系，不足以否定合同效力，遂撤銷一審判決。

此后案件歷經(jīng)發(fā)回重審、二次一審與二審，最終內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院裁定不予再審，民事訴訟程序正式終結(jié)。但司法裁判并未解答核心疑問：那份關(guān)鍵的《商品房預(yù)售許可證》，自始至終未曾露面。

行政亂象：五份矛盾說辭背后的公信力危機(jī)

作為承擔(dān)商品房預(yù)售許可登記、發(fā)放和管理輔助工作的主管部門，準(zhǔn)格爾旗住房保障綜合服務(wù)中心在不同程序中的表述反復(fù)無常，成為糾紛持續(xù)發(fā)酵的關(guān)鍵：

1. 2019年1月30日司法程序：出具《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》稱“預(yù)售證包含涉案房屋”，直接影響司法裁判；
2. 2019年5月23日司法程序：出具《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》稱“不顯示你院查詢信息”，與此前表述截然相反；
3. 2021年、2024年政府信息公開程序：先后兩次作出答復(fù)，明確表示“無涉案房屋預(yù)售許可證及相關(guān)報(bào)批備案信息”，2024年更是直接確認(rèn)“無案涉房屋預(yù)售備案信息”；
4.信訪核查階段：以一份普通打印的“商品房銷售登記表”替代法定預(yù)售明細(xì)，該表格無許可證編號(hào)、無批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、無公章標(biāo)識(shí)，僅為包含房號(hào)、面積的Word表格，無法證明預(yù)售許可合法性；
5. 2024年行政復(fù)議階段：以“相關(guān)檔案資料已丟失”回應(yīng)訴求，而準(zhǔn)格爾旗人民政府行政復(fù)議決定書（準(zhǔn)政行復(fù)決字〔2024〕78號(hào)）已認(rèn)定其“未全面履行信息公開職責(zé)違法”，系“保管不善導(dǎo)致信息缺失”。

2024年申請(qǐng)行政復(fù)議相關(guān)答復(fù)

同一行政機(jī)關(guān)的五份矛盾說辭，讓涉案房屋的合法性陷入羅生門。按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售需取得預(yù)售許可證，且許可信息應(yīng)依法公開備查，而涉案商業(yè)樓的預(yù)售資質(zhì)證明，始終停留在 “口頭確認(rèn)” 與 “無效材料” 層面。

未解之問：十年維權(quán)何時(shí)落幕

如今，警衛(wèi)保安公司購樓已逾十年，仍在窮盡行政復(fù)議、信訪等救濟(jì)途徑。這場糾紛留下的核心疑問至今懸而未決：規(guī)劃三層的商業(yè)樓為何能建成四層并對(duì)外銷售？所謂的商品房預(yù)售許可證究竟是否存在？若存在，為何在信息公開程序中明確否認(rèn)；若不存在，司法程序中為何作出相反認(rèn)定？

更值得深思的是，涉案商業(yè)樓已長期對(duì)外經(jīng)營，加建的四層究竟是違法建筑還是合法產(chǎn)權(quán)？行政機(jī)關(guān)的檔案保管不善，是否能成為規(guī)避信息公開義務(wù)的理由？這些問題的答案，不僅關(guān)系到一家企業(yè)的資產(chǎn)安全，更關(guān)乎行政管理的邊界厘清、司法認(rèn)定的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，以及公眾對(duì)政府信息公開制度的信任。

在準(zhǔn)格爾旗住房保障綜合服務(wù)中心仍在正常開展商品房預(yù)售許可公示工作的當(dāng)下，南苑小區(qū)這棟“多出一層”的商業(yè)樓，仍在等待一個(gè)明確的合法定性，而這場持續(xù)十年的糾紛，也成為對(duì)依法行政與司法公正的現(xiàn)實(shí)拷問。