戴德梁行：房地產(chǎn)市場(chǎng)還有潛力 REITs擴(kuò)圍開啟不動(dòng)產(chǎn)金融化新階段

1月12日，在戴德梁行北京公司2025年終發(fā)布會(huì)上，戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，仍有巨大的這個(gè)潛力可挖。從宏觀層面來看，與國(guó)際對(duì)比，全球十大經(jīng)濟(jì)體中，除中國(guó)、印度和巴西等發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)增加值占GDP比重不到10%，其他區(qū)域超過10%，美國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP達(dá)12.2%，中國(guó)為6.3%，表明中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)直接貢獻(xiàn)并不偏高，反而處于國(guó)際中下偏低水平。從市場(chǎng)未來方向來看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容至寫字樓與酒店類資產(chǎn)，標(biāo)志著中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融化進(jìn)程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產(chǎn)盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化的退出通道，為機(jī)構(gòu)投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場(chǎng)的價(jià)值重塑及運(yùn)營(yíng)提升注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，從中美房地產(chǎn)行業(yè)增加值的構(gòu)成結(jié)構(gòu)來看，美國(guó)房地產(chǎn)增加值達(dá)3.5萬億美金，其中房地產(chǎn)出租占比約77%，其中住宅和商業(yè)租賃有3000億美金傭金的市場(chǎng)規(guī)模，商業(yè)傭金約480億美金；中國(guó)房地產(chǎn)增加值為1.2萬億美金，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)占比50%以上，物業(yè)管理占15%，自用住房占 29%，房地產(chǎn)中介占6%。在此背景下，市場(chǎng)正從單純依賴開發(fā)銷售的模式，加速轉(zhuǎn)向“投、融、管、退”全周期能力的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也還有非常大的發(fā)展空間。

政策層面，2025年12月31日證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，正式將寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs試點(diǎn)范圍，同步印發(fā)的配套通知明確推進(jìn)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)圍，建立“1+3+N”制度體系，大幅提升審核效率，將受理至首次反饋意見時(shí)間從30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日。上交所同步修訂業(yè)務(wù)規(guī)則，完善商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs上市審核、發(fā)售交易等全流程規(guī)范，進(jìn)一步優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制，將擴(kuò)募間隔期縮短至6個(gè)月。一系列政策舉措為存量資產(chǎn)盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化的退出通道，也為機(jī)構(gòu)投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇。

從市場(chǎng)發(fā)售情況來看，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已邁入規(guī)模化發(fā)展階段。截至2025年末，境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達(dá)79單，總發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募）突破2100億元，其中2025年新發(fā)行產(chǎn)品20單、擴(kuò)募5單，合計(jì)募資規(guī)模達(dá)473.35億元，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)居亞洲第一、全球第二。值得關(guān)注的是，商業(yè)類REITs表現(xiàn)亮眼，華夏中海商業(yè)REIT曾創(chuàng)下320倍的超額認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄，充分體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的認(rèn)可。2026年初，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)更迎來“四連陽(yáng)”開門紅，數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等板塊領(lǐng)漲，中證REITs指數(shù)環(huán)比上漲1.86%，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升。

戴德梁行分布了第六期《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事、REITs研究中心主任張愷玲表示，資本化率作為不動(dòng)產(chǎn)核心定價(jià)錨點(diǎn)，直接反映行業(yè)信心與投資邏輯。隨著公募REITs正式拓展至寫字樓、酒店賽道，這份報(bào)告將通過跟蹤核心業(yè)態(tài)資本化率變動(dòng)，為行業(yè)錨定發(fā)展方向，助力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值挖掘，進(jìn)一步完善多層次REITs市場(chǎng)價(jià)值體系。

對(duì)于2026年市場(chǎng)趨勢(shì)，戴德梁行北區(qū)首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東指出，2026年作為“十五五”規(guī)劃的開局之年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍以穩(wěn)健為主基調(diào)，中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“跨周期調(diào)節(jié)”將兼顧當(dāng)前問題解決與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展布局，擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心抓手。

針對(duì)北京區(qū)域市場(chǎng)，戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍復(fù)盤2025年北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)后強(qiáng)調(diào)，2026年市場(chǎng)仍將面臨多重挑戰(zhàn)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍是業(yè)主需直面的重要課題。北區(qū)商業(yè)部主管孟祎則從“長(zhǎng)期主義”視角提出商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新路徑，她介紹，2025年北京零售市場(chǎng)新增110萬平方米優(yōu)質(zhì)空間，老舊項(xiàng)目升級(jí)改造成效顯著，市場(chǎng)呈現(xiàn)商業(yè)空間向“城市客廳”轉(zhuǎn)型、IP運(yùn)營(yíng)矩陣化、資本理念長(zhǎng)期化三大特征，未來以文化賦能商業(yè)、場(chǎng)景創(chuàng)新突破瓶頸將成為商業(yè)市場(chǎng)韌性增長(zhǎng)的關(guān)鍵。