“小鎮(zhèn)做茶家”古茗4.55億元杭州拿地，專家：茶飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)維度升級(jí)

不靠一線城市的“小鎮(zhèn)做茶家”古茗（01364.HK，股價(jià)25.38港元，市值603.58億港元）悄悄在杭州拿了一塊地。

1月12日上午，杭州錢江世紀(jì)城成交了一宗商務(wù)金融用地（杭政儲(chǔ)出[2025]146號(hào)），拿地方是古茗技術(shù)（浙江）有限公司，成交金額4.55億元。

當(dāng)不少茶飲企業(yè)仍在聚焦“9.9元”價(jià)格大戰(zhàn)時(shí)，一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象在行業(yè)另一端悄然上演：從蜜雪冰城、奈雪的茶到古茗，頭部茶飲品牌正集體轉(zhuǎn)向一項(xiàng)更“重”的資產(chǎn)布局——拿地蓋樓。

同日，盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）分析：“此舉標(biāo)志著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)維度升級(jí)，從門店密度、產(chǎn)品迭代的‘前端競(jìng)爭(zhēng)’，轉(zhuǎn)向組織能力、資源整合與資本實(shí)力的‘后端競(jìng)爭(zhēng)’。當(dāng)產(chǎn)品同質(zhì)化加劇、渠道紅利見頂，擁有高效總部體系的企業(yè)更能實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制與風(fēng)險(xiǎn)控制，構(gòu)筑可持續(xù)壁壘。”

每經(jīng)記者試圖向古茗方面了解該地塊的規(guī)劃與用途，但截至發(fā)稿未收到有效回復(fù)。

茶飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)維度升級(jí)

每經(jīng)記者查詢浙江省自然資源網(wǎng)上交易中心官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該地塊為商業(yè)用地兼容商務(wù)金融用地，出讓面積12445平方米，容積率不大于6.0且不低于1.5，建筑高度不大于190米、不小于15米，總起拍價(jià)約4.55億元。

文件稱，地塊適宜打造集商務(wù)辦公、商業(yè)于一體的特色商業(yè)商務(wù)建筑，最小分割單元不小于800平方米。地塊內(nèi)建筑高度大于60米的塔樓僅可設(shè)置一幢，最大投影面寬不大于65米（含）。地塊整體自持比例不低于80%，自持年限40年，自持部分持有年限內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓，不得分割登記。

從地圖上看，該地塊臨近地鐵2號(hào)線錢江世紀(jì)城站和地鐵6號(hào)線豐北站，北鄰錢塘江，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

2025年杭州土拍中，錢江世紀(jì)城板塊的住宅用地是各路房企的兵家必爭(zhēng)之地：4月22日，緊靠錢江世紀(jì)城的蕭山市北單元地塊由綠城中國(guó)經(jīng)過81輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)31.13億元摘得，成交樓面價(jià)35066元/平方米，創(chuàng)出板塊新高，溢價(jià)率59.39%；6月26日，金帝房產(chǎn)摘得錢江世紀(jì)城宅地，樓面價(jià)高達(dá)54473元/平方米，超過保利發(fā)展4月28日競(jìng)得的奧體印象城南宅地（樓面價(jià)51611元/平方米），創(chuàng)板塊乃至蕭山區(qū)地價(jià)新高。

古茗拿地已非茶飲行業(yè)的新鮮事，蓋樓買樓的“朋友圈”都是行業(yè)頭部。根據(jù)《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2025年末的報(bào)道，益禾堂在武漢江夏投資了全球總部大樓，占地3.6萬(wàn)平方米，總投資9000萬(wàn)元；微信公眾號(hào)“今日閔行”則透露，2022年8月，奈雪的茶正式落戶七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)。彼時(shí)已購(gòu)買萬(wàn)象企業(yè)中心總面積超3700平方米物業(yè)，作為企業(yè)全國(guó)第二總部辦公場(chǎng)所，項(xiàng)目總投資約1.8億元。

“雪王”則行動(dòng)得更早，鄭州政府服務(wù)網(wǎng)站“鄭東新區(qū)”刊登的文章顯示，蜜雪冰城總部基地項(xiàng)目自2022年9月開工建設(shè)以來(lái)，一直穩(wěn)步推進(jìn)。項(xiàng)目用地面積33畝，建設(shè)面積達(dá)12.7萬(wàn)平方米，總投資13.8億元。建設(shè)內(nèi)容涵蓋蜜雪全球數(shù)字化中心、蜜雪平臺(tái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)中心、蜜雪產(chǎn)品研發(fā)中心、蜜雪海外發(fā)展中心、雪王IP文旅中心、蜜雪總部旗艦店等板塊。目前，辦公樓部分已完工投產(chǎn)，蜜雪總部旗艦店也于2025年1月15日開啟試營(yíng)業(yè)。

“建樓潮”背后，茶飲企業(yè)有何戰(zhàn)略意圖？

江瀚分析指出：“頭部茶飲品牌集中建設(shè)總部，并非僅出于形象工程，而是其商業(yè)模式演進(jìn)到平臺(tái)化、生態(tài)化階段的必然選擇。總部需承擔(dān)供應(yīng)鏈調(diào)度、數(shù)字化管理、產(chǎn)品研發(fā)與加盟商賦能等核心職能，實(shí)體總部成為整合資源、提升協(xié)同效率的物理中樞。其次，總部經(jīng)濟(jì)用地往往享有地方政策傾斜，如稅收返還、人才引進(jìn)配套等，有助于降低長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本并增強(qiáng)區(qū)域影響力。”

“對(duì)自身現(xiàn)金流與長(zhǎng)期價(jià)值高度自信”

財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，古茗的營(yíng)業(yè)收入約56.6億元，同比增加41.2%。與餐飲零售消費(fèi)行業(yè)爭(zhēng)搶一二線城市不同，古茗81%的門店布局在二線及以下城市。

這個(gè)從浙江臺(tái)州溫嶺市大溪鎮(zhèn)走出來(lái)的頭部茶飲品牌，仍然深深扎根于低線城市，可以說是實(shí)打?qū)嵉摹靶℃?zhèn)做茶家”。

“下沉市場(chǎng)現(xiàn)制飲品的拓張空間更為廣闊。”開源證券2025年12月12日的一份研究報(bào)告指出。

同時(shí)，開源證券分析認(rèn)為，古茗主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于“渠道端供應(yīng)鏈管理能力優(yōu)秀，加盟商管理體系成熟。古茗推行的供應(yīng)鏈先行，向97%的門店、以相對(duì)經(jīng)濟(jì)的成本為加盟商提供兩日一配的冷鏈配送，配送成本低于GMV的1%（行業(yè)平均約2%），閉店率處于正常偏低水平”。

“按照目前古茗浙江門店密度復(fù)制全國(guó)，以終局思維推算其國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期開店天花板超4萬(wàn)家。”開源證券預(yù)測(cè)。

對(duì)于這種在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期進(jìn)行的重資產(chǎn)布局，江瀚認(rèn)為：“逆勢(shì)購(gòu)地，反映出頭部茶飲企業(yè)對(duì)自身現(xiàn)金流與長(zhǎng)期價(jià)值的高度自信。茶飲企業(yè)憑借高毛利、快周轉(zhuǎn)與輕加盟模式，積累了充沛自由現(xiàn)金流，有能力將部分流動(dòng)性轉(zhuǎn)化為核心地段不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值甚至增值。其次，這種‘輕運(yùn)營(yíng)+重資產(chǎn)’混合模式，構(gòu)成了一種新型抗周期策略。一方面維持門店端的輕資產(chǎn)擴(kuò)張靈活性；另一方面通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)對(duì)沖通脹、鎖定長(zhǎng)期辦公成本，并提升資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量，為未來(lái)IPO估值或債務(wù)融資提供硬資產(chǎn)支撐。”

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