廣西貴港吾悅廣場香江印巷步行街：推進(jìn)場景化改造，提升品質(zhì)化供給 | 零售業(yè)創(chuàng)新提升案例

政企攜手盤活閑置，貴港潮流商業(yè)新地標(biāo)崛起。

編輯：RBF內(nèi)容組

出品：零售商業(yè)財(cái)經(jīng) ID：Retail-Finance

2025年12月9-10日，全國零售業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大會在北京召開。會議期間，商務(wù)部流通發(fā)展司印發(fā)《零售業(yè)創(chuàng)新提升案例集》，系統(tǒng)梳理并推廣34家優(yōu)秀零售企業(yè)的典型經(jīng)驗(yàn)與實(shí)踐做法。

為深入總結(jié)推廣案例中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮典型示范引領(lǐng)作用，助力零售業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展，以高質(zhì)量供給持續(xù)激活內(nèi)需潛力，「零售商業(yè)財(cái)經(jīng)」將對上述優(yōu)秀案例開展系列報(bào)道，為行業(yè)人士提供可借鑒、可推廣的實(shí)踐參考。

貴港吾悅廣場香江印巷步行街立足貴港城市核心商圈，通過場景化改造、品質(zhì)化供給，深度挖掘粵港文化與本地元素，打造集時(shí)尚購物、沉浸式夜游、親子娛樂、潮流社交、文化展演于一體的全齡友好型“一站式”城市休閑目的地。

項(xiàng)目改造前情況

（一）項(xiàng)目基本信息。

貴港吾悅廣場香江印巷步行街位于貴港市港北區(qū)金港大道與廣場中路交匯處，東至和平路，西至廣場中路，南臨貴港動車站，北臨金港大道，地處城市核心商圈位置。項(xiàng)目于2020年10月開業(yè)，定位集購物、旅游、教育、休閑、娛樂、運(yùn)動等豐富業(yè)態(tài)于一體的粵港特色地標(biāo)綜合體，總建筑面積達(dá)65萬平方米，商業(yè)總面積達(dá)17萬平方米，曾是貴港市商業(yè)投資的重點(diǎn)項(xiàng)目。

（二）改造前的情況。

受新冠疫情影響，項(xiàng)目陷入嚴(yán)重經(jīng)營危機(jī)。一是空置率高企。截至2022年底，部分區(qū)域空置時(shí)間長達(dá)700天，空置率超50%，整體經(jīng)營形象受損。投資方因資金緊張，無力推進(jìn)升級與推廣，形成惡性循環(huán)。二是經(jīng)營狀況惡化。項(xiàng)目改造前年銷售額不足1.5億元，日均客流量僅約1.2萬人次，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平。商戶結(jié)構(gòu)單一，缺乏特色吸引力，消費(fèi)者體驗(yàn)感差。三是多重挑戰(zhàn)疊加。在電商分流、消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式與沉浸式需求的背景下，項(xiàng)目原有同質(zhì)化、傳統(tǒng)化的商業(yè)規(guī)劃難以適應(yīng)新消費(fèi)趨勢，在區(qū)域競爭中逐漸喪失優(yōu)勢。

更新改造過程

（一）以多元化創(chuàng)新為抓手，整合資源推動零售業(yè)提質(zhì)升級。

一是搶抓政策紅利穩(wěn)住信心。項(xiàng)目積極申請納入政府夜間經(jīng)濟(jì)、特色步行街重點(diǎn)試點(diǎn)培育項(xiàng)目，享受稅收優(yōu)惠政策，獲得專項(xiàng)扶持資金，針對重點(diǎn)商品開展形式豐富的促消費(fèi)活動。同時(shí)，通過“商家優(yōu)惠、商超返券、政府補(bǔ)貼”多重優(yōu)惠疊加舉措激發(fā)消費(fèi)潛力。二是活動賦能擦亮品牌消費(fèi)。整合資源延伸消費(fèi)鏈條，主動鏈接“港人港夜演唱會”“抖音足球嘉年華”“全國運(yùn)動會男籃資格賽”等落地在貴港的大型活動，聯(lián)動項(xiàng)目內(nèi)住宿、餐飲、零售等開展多業(yè)態(tài)商文旅體聯(lián)合促銷活動，為該商業(yè)項(xiàng)目引流賦能。三是分步投資與風(fēng)險(xiǎn)控制。統(tǒng)籌投資方采取分階段投資策略，優(yōu)先改造投資回報(bào)周期短的區(qū)域，快速回籠現(xiàn)金流支持后續(xù)改造。對于投資較大的項(xiàng)目，采用合作入駐模式，吸引品牌商戶自帶資金參與場景建設(shè)，降低直接投資壓力。

（二）以場景化改造為亮點(diǎn)，吸引客流推動零售業(yè)銷量提升。

一是主題定位與場景重構(gòu)。重新定位，將項(xiàng)目從傳統(tǒng)購物中心轉(zhuǎn)型為“貴港最具時(shí)尚潮流的都市夜間文化IP”。結(jié)合復(fù)古、港式元素，設(shè)置跑馬燈、霓虹燈、大招牌等特色景觀，打造“不夜星空不夜街區(qū)”的夜間文化品牌，營造沉浸式夜游體驗(yàn)。二是特色街區(qū)與體驗(yàn)升級。打造粵港都市風(fēng)情人文街區(qū)—香江印巷步行街，街區(qū)共3層，每層長約1000米，占地面積約3萬平方米。街區(qū)內(nèi)設(shè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意市集、惠民乒乓球基地、都市休閑驛站等區(qū)域，規(guī)劃了主題兒童樂園、歡樂游戲城、量販?zhǔn)終TV、特色餐飲四大主力業(yè)態(tài)，打造一站式全家庭體驗(yàn)式消費(fèi)場所。

（三）以品質(zhì)化供給為根本，提升客群物質(zhì)與精神雙重享受。

一是業(yè)態(tài)優(yōu)化與商家結(jié)構(gòu)調(diào)整。大幅調(diào)整商戶結(jié)構(gòu)，將原珠寶城/汽車城區(qū)域更改成女裝/雜品/餐飲為主的復(fù)合型業(yè)態(tài)，重點(diǎn)引進(jìn)市場標(biāo)桿品牌及知名品牌。依托周邊靠近學(xué)校的優(yōu)越地理位置，引入網(wǎng)紅、二次元、卡通等時(shí)尚潮流元素商鋪，增強(qiáng)吸引力。二是規(guī)劃引領(lǐng)與特色培育。積極與商務(wù)、自然資源、城市管理、市場監(jiān)管等部門溝通，將項(xiàng)目納入“夜色經(jīng)濟(jì)特色街區(qū)”合理規(guī)劃布局范圍。積極申請納入“自治區(qū)級步行街”試點(diǎn)培育，投入數(shù)百萬元升級街區(qū)形象，搭建政企藝多方協(xié)作平臺，開展文化惠民演出，豐富街區(qū)文化內(nèi)涵。三是優(yōu)化營商環(huán)境發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)。運(yùn)營方從平等合作轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃臃?wù)，積極與政府部門對接，升級消費(fèi)平臺載體，了解促銷、免稅、以舊換新、增收等獎(jiǎng)勵(lì)政策，服務(wù)好商戶落地經(jīng)營，引進(jìn)姜胖胖、貴萬家、太平鳥、二次元谷子品牌首店，引導(dǎo)培育項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)上限入庫，助力本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（四）以數(shù)字化賦能為突破，助力效益和市場不斷擴(kuò)大延伸。

一是線上線下融合運(yùn)營。支持商鋪入駐“微信小程序”“抖音”“美團(tuán)”等大型生活服務(wù)平臺，發(fā)展“線上下單+線下配送”“即買即送”“平臺配送”等多種配送模式，拓寬營銷渠道。二是搭建智慧商業(yè)系統(tǒng)。引入智慧商業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)Wi-Fi全覆蓋、智能停車、線上預(yù)訂、移動支付等功能。通過大數(shù)據(jù)分析客流量和消費(fèi)偏好，精準(zhǔn)調(diào)整業(yè)態(tài)布局和營銷策略。建立線上商城和社交媒體營銷矩陣，拓展線上銷售渠道。

更新改造后情況

（一）設(shè)施改造與經(jīng)營創(chuàng)新。

一是景觀環(huán)境全面提升。項(xiàng)目結(jié)合復(fù)古、港式元素設(shè)置了跑馬燈、霓虹燈、大招牌等特色景觀裝置，形成了“高低錯(cuò)落、動靜結(jié)合、霓虹變幻、賞心悅目的夜景照明效果”。二是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。項(xiàng)目從原來單一的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣膴鼠w驗(yàn)業(yè)態(tài)，文娛類商家占比達(dá)43%。創(chuàng)新發(fā)展了夜游、夜食、夜演、夜宴、夜購、夜娛、夜宿等七大夜間消費(fèi)業(yè)態(tài)，鋪位數(shù)達(dá)791個(gè)，項(xiàng)目總投資約16億元，滿足了居民及游客多元休閑消費(fèi)需求。三是搭建智慧商業(yè)系統(tǒng)。智慧商業(yè)平臺持續(xù)支撐精細(xì)化運(yùn)營，線上渠道與線下體驗(yàn)深度融合，運(yùn)營效率與顧客滿意度同步提升。

（二）客流與銷售成效。

一是客流量爆發(fā)式增長。項(xiàng)目年接待消費(fèi)者量增長50%。日均客流量從約1.2萬人次增長到約2.5萬人次，節(jié)假日峰值超10萬人次。二是銷售額大幅提升。項(xiàng)目年銷售額從不足1億元增長到3億元左右，增長超200%。商戶盈利率從改造前的不足40%提升到85%以上，租金收入大幅提高，并帶動周邊商業(yè)整體升級。三是就業(yè)帶動效果顯著。項(xiàng)目提供就業(yè)崗位2000多個(gè)，新增800多個(gè)，涵蓋商業(yè)服務(wù)、文化創(chuàng)意、餐飲服務(wù)、管理運(yùn)營等多個(gè)領(lǐng)域，促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)人才培育與就業(yè)穩(wěn)定。

推薦依據(jù)

（一）文化特色鮮明突出。

項(xiàng)目深度融合粵港潮流與廣西本土文化，打造可感知、可體驗(yàn)的都市夜間文化IP，讓市民“足不出市”感受港風(fēng)魅力，同時(shí)融入藥膳、夜市等本地元素，獲評“自治區(qū)級特色步行街”“綠色商場創(chuàng)建單位”。

（二）夜間經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿項(xiàng)目。

該項(xiàng)目已成為貴港市夜間經(jīng)濟(jì)的標(biāo)桿和示范區(qū)，形成了“夜市經(jīng)濟(jì)＋文化旅游”的發(fā)展模式，涵蓋小吃街、奶茶街、娛樂區(qū)、休閑運(yùn)動、音樂等多元場景，業(yè)態(tài)超20種，商鋪數(shù)達(dá)791個(gè)，成為符合老年、青年、兒童全年齡段休閑娛樂品質(zhì)消費(fèi)場所。

（三）社會效益廣泛顯著。

項(xiàng)目不僅取得了經(jīng)濟(jì)效益，還產(chǎn)生了廣泛的社會效益。一方面，項(xiàng)目滿足了市民高質(zhì)量精神文化需求，提升了城市文化品位；另一方面，項(xiàng)目作為“自治區(qū)級步行街”，提升了貴港城市的商業(yè)形象和投資吸引力。