全年0成交？2025南通“最難賣”樓盤曝光

2025年，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）新房市場在持續(xù)調(diào)整中呈現(xiàn)顯著分化格局。

全年活躍在售項(xiàng)目約60個（剔除存量低于10套的尾盤），累計成交備案約4661套，同比上年減少約958套，降幅約17%。

市場內(nèi)部動能差異懸殊，部分項(xiàng)目依托核心區(qū)位、突出產(chǎn)品力或精準(zhǔn)價格策略，實(shí)現(xiàn)了快速去化。例如，中海臻如府全年備案369套位居榜首，大華鉑璟灣成功去化337套緊隨其后，和園不到五個月基本售罄，紫園入市一個月去化超六成。

與之形成鮮明對比的是，另一部分項(xiàng)目陷入深度滯銷，甚至完全停滯。據(jù)統(tǒng)計，全年有21個項(xiàng)目成交量不足50套，其中12個項(xiàng)目不足10套，更有5個項(xiàng)目全年0成交。

這些滯銷項(xiàng)目大致可分為兩類：一類是開發(fā)商雖持續(xù)積極推廣，但去化依然乏力，例如北城壹號、澐璽祿、龍憩苑、金鷹世界尚府等；另一類則因開發(fā)商自身陷入困境，導(dǎo)致項(xiàng)目停工或停售，如東升旭輝中心、陽光城未來悅等。

? 北城壹號

該項(xiàng)目由崇川產(chǎn)發(fā)集團(tuán)打造，規(guī)劃15棟15-17層小高層，共計884套，戶型建面約95-142㎡。

23年9月首次取證，截至統(tǒng)計僅備案19套，未備案865套，整盤去化率僅約2%。

信息顯示，早在24年5月，北城壹號便推出“以舊換新”政策，且為崇川區(qū)首個“以舊換新”項(xiàng)目，但銷售依然低迷。

究其原因，第一，地段非核心；第二，產(chǎn)品與改善需求錯配；第三，開發(fā)商品牌號召力不足；第四，周邊次新房供應(yīng)量大且價格競爭激烈。

? 澐璽祿

該項(xiàng)目由崇川國投集團(tuán)打造，規(guī)劃282套洋房＋15套聯(lián)排，洋房建面約102-175㎡，聯(lián)排建面約270㎡。

24年12月首次取證，截至統(tǒng)計僅備案30套，未備案267套，整盤去化率僅約10%。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目自24年12月入市至25年6月，備案數(shù)據(jù)始終顯示為0，直至25年7月才逐漸產(chǎn)生流速，半年備案30套，月均5套。按此速度估算，項(xiàng)目距離清盤仍需約53個月。新的一年能否實(shí)現(xiàn)去化速度的顯著提升？我們持續(xù)關(guān)注。

? 龍憩苑

24年12月首次取證，截至統(tǒng)計僅備案15套，未備案377套，整盤去化率僅約4%。

該項(xiàng)目短板同樣在于，開發(fā)商認(rèn)可度低以及產(chǎn)品形態(tài)（大高層）與主流需求脫節(jié)。此外，網(wǎng)傳其均價約2.5萬/㎡，大戶型超3萬/㎡，性價比低進(jìn)一步導(dǎo)致客戶流失。

? 金鷹世界尚府

24年備案5套，25年備案6套，截至統(tǒng)計整盤未備案741套，按照“兩年備案11套”估算，距離清盤還需135年。

? 遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾

24年備案27套，25年備案8套，截至統(tǒng)計整盤未備案984套，按照“兩年備案35套”估算，距離清盤還需56年。

? 遠(yuǎn)創(chuàng)湖悅云境

24年備案11套，25年備案11套，截至統(tǒng)計整盤未備案1374套，按照“兩年備案22套”估算，距離清盤還需125年。

? 燕東浦江華墅

24年備案0套，25年備案1套，截至統(tǒng)計整盤未備案104套，按照“兩年備案1套”估算，距離清盤還需208年。

? 東升旭輝中心

近一年備案0套，整盤規(guī)劃1644套，截至統(tǒng)計整盤去化率約33%。

? 江海云辰

近一年備案0套，整盤規(guī)劃484套，截至統(tǒng)計整盤去化率約69%。

? 陽光城未來悅

近一年備案-20套，整盤規(guī)劃828套，截至統(tǒng)計整盤去化率約48%。

投行摩根士丹利曾在報告中表示，中國新房存量中約30%可被視為“死庫存”，即因區(qū)位、產(chǎn)品、質(zhì)量等缺陷而長期滯銷的資產(chǎn)，即便市場回穩(wěn)也難以去化。

上述南通部分項(xiàng)目已顯現(xiàn)類似特征。對于如金鷹世界尚府、龍憩苑等區(qū)位尚可的項(xiàng)目，降價可能仍是激活需求最直接的方式；而對于陽光城未來悅、江海云辰等地處偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，暫停開發(fā)銷售或是更為理性的選擇。

數(shù)據(jù)說明

*數(shù)據(jù)來源：通房e辦

*統(tǒng)計時間：2026年1月7日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」