多地門店清退！二手房東拖欠租金超百萬，租客無奈24小時守衛水電

作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：魔方公寓“暴雷”戳破“二房東”模式泡沫。

元旦剛過，新年的喜慶氣氛尚未消散，但有一群打工人的新年愿望，卻簡單到只是“不想流落街頭”。

當大多數人還沉浸在對2026年的憧憬時，上海、廣州、寧波等多地的魔方公寓租客，正面臨斷水斷電的威脅、押金難退的困境，甚至需要自發“24小時守衛”水電房，以防物業突然切斷生活供應。

他們并非沒有按時交租，卻在一紙突如其來的清退通知下，從“租客”變成了這場租賃風波中最無辜的“人質”。

多地門店清退租客！

遭遇停水停電威脅

近期，魔方公寓暴雷的帖子刷屏各大社交平臺，廣州、上海、杭州、深圳多家門店均出現合同尚未到期，強制清退租客的情況，屬實是讓一大批打工人苦不堪言。

去年10月底開始，關于魔方公寓“暴雷”的相關報道就開始密集出現。

據紅星資本局2025年11月的報道，魔方公寓在上海的上海火車站店、曹路園區店以及杭州文一路店等多家門店，已出現要求租戶解除原租賃合同、換簽新主體協議，甚至被業主方公告指出“拖欠租金水電費”的情況。

有租客反映，魔方公寓方面曾通知其簽署《主體變更三方協議》，將合同甲方從魔方關聯公司變更為其他運營主體，而租客在魔方App中的狀態甚至無端變為“違規退租”，引發押金難退的擔憂。

同一時期，上海可玨物業管理有限公司作為業主方，也在曹路園區店張貼通知，指出魔方公寓收款平臺拖欠租金及水電費，要求租戶將費用直接繳至物業公司。

盡管魔方公寓對外回應稱為“房源結構戰略性優化”，將部分閉店歸因于“早期項目業主不再續約”，并承諾保障租戶權益，但這番說辭未能平息疑慮，反而為兩個月后更大規模的爆發埋下了伏筆。

上海地區成為了此次風波的重災區。

進入2025年12月，問題從“優化調整”升級為“集中暴雷”。

12月6日，魔方公寓碧云國際店突然通知租客須在12月20日前搬離，隨后在租客搬家過程中，電梯竟被物業方強制停運。

至12月底，該門店已大門緊閉，押金退還遙遙無期。與此同時，錦繡東路店由產權方“上海諾一實業有限公司”直接接管，要求租客重簽合同并重新支付押金，甚至威脅不簽約將斷水斷電，導致租客報警、現場混亂。

廣州地區也在12月集中爆發類似問題。魔方公寓在廣州的黃村店、天河客運站店等核心門店因魔方關聯公司“廣州紅璞”拖欠物業租金、水電費高達105萬元，并面臨185萬元的天價違約金，導致物業方采取斷水斷電、張貼清場通知等強制措施。

令人心酸的是，為了保障基本生活，黃村店的租客們自發組織起來，24小時輪班值守水電房，吃飯、休息輪流交替，以防物業突然切斷供應。

諷刺的是，黃村店、天河客運站店這兩家店本是廣州少有的盈利門店，魔方原計劃保留，但因與物業方協商失敗，最終導致租客成為最無辜的受害者。

亞運城、羅沖圍、元崗等多家分店也同步被清退，影響范圍覆蓋天河、海珠、番禺、白云多區。

從去年10月的合同換簽、欠費糾紛，到12月上海、廣州等多地集中出現的強制清退、停水電、押金難退等問題，魔方公寓的運營危機逐步升級，最終演變為一場波及全國多個城市的租賃暴雷事件。

光環褪去

長租公寓的“至暗時刻”

實際上，這不是孤例。

也是在去年12月份，作為規模最大的長租公寓品牌，萬科泊寓也清退了其在深圳的項目，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發埔公社等10余家門店，主要為“萬村計劃”時期留下的房源。

至于為什么要清退這些項目，萬科泊寓回應稱，這些項目普遍位于非核心區域，一直不掙錢，而且運營壓力大，與其繼續耗下去虧錢，還不如直接停掉。

而這個回應同樣適用在魔方公寓身上，這是其過去長期依賴的“高杠桿、快擴張”資本模式，在宏觀經濟與行業周期下行壓力下的必然結果。

在魔方高速擴張期，尤其是2016-2017年行業高點時，為了迅速做大規模以迎合資本市場口味，魔方曾以10年甚至更長的租約、高價簽下大量房源。

然而，近年來全國住房租賃市場租金水平持續下行。

據中指研究院數據，2025年11月全國50城住宅平均租金為34.36元/平方米，較2021年高點已明顯回落。

這導致魔方被長期合同鎖定在高成本結構中，陷入了“高進低出”的惡性循環：收入端隨行就市下跌，成本端卻因早期的高價合同而剛性固化。

其招股書顯示，2020年至2022年，公司營收從9.5億元增長至17.1億元，但除2021年外均處于虧損狀態，2022年凈虧損高達2.47億元。

此次暴雷的關閉門店行動，實質上是對這些歷史包袱的集中清理，但粗暴的執行方式讓租客承擔了全部代價。

魔方生活服務集團曾于2022年9月和2023年4月兩次沖刺港交所，均告失敗。

上市之路的阻斷，意味著其失去了最關鍵的持續性輸血渠道。

長租公寓是一個對資金周轉效率要求極高的行業，從裝修裝配到日常運營，均需要大量現金投入。

在無法從公開市場融資后，魔方的現金流日趨緊張。

2025年，其困境公開化：9月，魔方（上海）公共租賃住房運營有限公司780萬元股權被凍結；10月，魔方（上海）公寓管理有限公司法定代表人悄然變更；11月，其又因“出具虛假證明材料”被處罰。

圖源：啟新寶

今年1月，魔方（上海）公共租賃住房運營有限公司又新增一則股權凍結信息，被凍結股權數額250萬人民幣。

這一系列信號都指向其資金鏈已處于斷裂邊緣。

當企業無法向業主支付租金時，租客被清退的連鎖反應便不可避免。

最后，是長租公寓一直以來的“二房東”角色的系統性風險。

這種輕資產模式雖利于快速擴張，但其抗風險能力極弱。魔方作為“中間商”，其生存完全依賴于兩端關系的穩定：一端是業主，另一端是租客。

一旦市場下行或自身資金出現問題，無法按時支付業主租金，其租賃權便岌岌可危。

此次事件中，上海諾一實業、廣州中邦物業等業主方直接收回物業，正體現了魔方在產權方面前的脆弱性。

而最無辜的租客，盡管已履行合同按時交租，卻因其“上家”的違約而瞬間失去居住保障，押金也難以追回，凸顯了該模式下權責錯配的根本性缺陷。

長租公寓的信任危機

魔方公寓的困局，是整個集中式長租公寓行業的一個縮影。

據中指研究院數據，2025年TOP30集中式長租公寓開業房源已高達140.9萬間，短短兩年內增幅達30%。

行業在快速擴張的同時，也面臨著嚴峻挑戰。

首先，行業競爭白熱化，盈利模式普遍承壓。

在供給快速增加的背景下，“價格戰”在所難免，企業利潤空間被持續擠壓。

魔方這次風波也帶來了警示，單純依靠“吃租金差價”的“二房東”模式，在租金下行周期中難以為繼。

其次，“資金池”監管缺位，租客權益保障不足。

租客預付的租金和押金，實際上形成了巨大的資金池，但這些資金缺乏有效的第三方監管。

一旦企業將資金挪用于擴張或其他用途，暴雷后租客的押金和預付款便血本無歸。建立租金押金的銀行存管或保險制度，已是刻不容緩。

對于目前的長租公寓來說，若想要真正贏得市場信任，還需要進行一場深刻的轉型。

核心是從高風險的“二房東”模式轉向輕資產或輕重并重的運營模式。

“二房東”模式依賴企業整租物業后轉租，資金占用大、抗風險能力弱。

行業目前積極探索輕資產路徑，如自如的“增益租”模式：業主承擔裝修成本，委托企業運營，雙方共享租金收益。此類模式使企業專注于品牌輸出與管理服務，顯著降低資金壓力。

魔方公寓、瓴寓等企業也已啟動輕資產戰略，但轉型進程緩慢。以魔方為例，其直營收入仍占絕對主導，輕資產業務貢獻微弱。當前租金下行、供需失衡的市場環境，進一步加大了輕資產模式的分成收益與獲客難度。

盡管挑戰顯著，但從重資產包租轉向輕資產托管或資產持有，仍是行業必然趨勢。這一過程并非易事，需要時間沉淀與模式優化，才能真正構建健康、可持續的租賃生態。

魔方公寓此次全國性的運營風波，是其長期依賴的“二房東”模式在行業下行周期中系統性風險的集中爆發。

這不僅是單一企業的危機，更折射出長租公寓行業在擴張失速、租金普降的背景下，“高進低出”的包租模式已難以為繼。

對于魔方公寓而言，能否妥善處理此次危機的善后，賠償租客損失，關乎其最后的品牌信譽。

對于整個行業而言，魔方的教訓是一次深刻警示：長租公寓的商業模式，最終必須建立在為人們提供“家”的可靠承諾之上，而非建立在資本游戲的浮沙之中。

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