南京富人不登島？江心洲一樓盤260多套房難賣！

本文作者：哥們買房

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江心洲最近有點(diǎn)意思。

島南幾個(gè)新盤，吆喝聲大，去化卻像擠牙膏；另一邊，島中的賢坤花園一期悄悄賣完了，二期居然也賣的差不多了。

更勁爆的是，島北突然又甩出一塊低密地塊，容積率只有1.05，這不是告訴市場：好戲還在后頭？而且有小道消息稱，這塊地，要動了！

◎島北02-001地塊

我們先來看新盤集聚比較多的島南。

江心印、星葉棲悅灣、中海江灣境……目前幾乎全擠在島南，名字都很雅致，前面兩個(gè)前期4.3萬+/㎡入市價(jià)，還需要另外掏錢購買裝修包，不過現(xiàn)在3.3萬/㎡左右就能上車。

產(chǎn)品比較用心，也是早期賣的比較好的江灣境，現(xiàn)在均價(jià)干到了4.9萬/㎡左右。

● 江心印園，性價(jià)比高，但是缺點(diǎn)是總高30-32層，都上島了，肯定優(yōu)先考慮洋房或者墅類產(chǎn)品。從網(wǎng)房數(shù)據(jù)來看（截止2026.1.14），基本賣的差不多了。

● 星葉棲悅灣，產(chǎn)品中規(guī)中矩，還是比較厚道的。但是小區(qū)體量比較小，景觀效果沒有大盤出彩。從網(wǎng)房數(shù)據(jù)來看（截止2026.1.14），入網(wǎng)380套，成交155套，認(rèn)購100套，賣了50%左右。

● 中海江灣境，產(chǎn)品在島南是好的，價(jià)格是高的，從網(wǎng)房數(shù)據(jù)來看（截止2026.1.14），目前銷售一般——入網(wǎng)553套，成交235套，認(rèn)購49套，未售出269套，成交了大概4成。（地下車庫含車庫儲藏室未計(jì)入）

江灣境賣得吃力，江心印園去化艱難，為什么？咱們掰開看看。

首先，產(chǎn)品長得太像了：清一色140平起步，除了棲悅灣還有點(diǎn)小戶型，其他都是改善大戶型。客戶就那么多，選擇卻一大堆，憑什么選你？

其次，價(jià)格有點(diǎn)飄：近5萬/㎡什么概念？墊墊腳在河西中都能買了。如果是河西次新房，可選擇的面積、產(chǎn)品也更多。

此外，島南還有兩個(gè)尷尬：

這個(gè)片區(qū)基本都是安置房，開發(fā)相對較晚，部分區(qū)域仍處于建設(shè)階段，部分買家會有抗性；

此外，出行有點(diǎn)繞，去河西得穿隧道，高峰期堵你沒商量；地鐵目前暫時(shí)還指望不上，對于每天要通勤的實(shí)干派精英來說，這是個(gè)硬傷。

當(dāng)然，獨(dú)立過江通道，堪稱江心洲屬性發(fā)生翻天覆地變化的一個(gè)巨大利好，未來可以和河西主城真正地合為一體，還能紓解擁堵，等項(xiàng)目真正一落地，不少觀望的買家應(yīng)該會下手了。

和島南不同的是，島中的新盤賣的火熱！

賢坤花園一期，全部售罄了！很驚人。二期一次性入市，才推出沒兩個(gè)月，也已經(jīng)賣了不少——首開101套、去化超8成。

◎賢坤花園二期實(shí)景，具體以交付為準(zhǔn)

很多人對江心洲的評價(jià)都很極端，單純的用好或者不好去評判。

太片面了。

一來，江景也分三六九等。你買的是天天看貨船穿梭的江景，還是看河西璀璨天際線的江景？這差別大了去了。二來，江心洲也有鄙視端，幾百萬上島的人看不上安置房，原住民也未必會羨慕島上的買房人。

說到底，江心洲現(xiàn)在最值錢的，其實(shí)是那批真正懂得島居生活、愿意為這份清凈和自然買單的人。

◎江心洲實(shí)景圖

聽起來有些玄學(xué)，實(shí)則樸素至極：有頂級藝術(shù)家聚集的地方，才叫蘇荷區(qū)；有科技新貴扎堆的地方，才是硅谷。

以逆市熱銷的賢坤花園為例，它的業(yè)主畫像非常清晰：像燈塔咖啡老板、“夜上海”董事長這些人，他們選擇江心洲，首要驅(qū)動力是島上靜謐、低密，以及生活方式的共鳴，而非短期的投資回報(bào)。

相對江北核心區(qū)，這里的購房者自住屬性更強(qiáng)，投資屬性更弱。

◎賢坤社群活動

賢坤花園以客戶真實(shí)需求為落腳點(diǎn)，并打響了全國“一戶一定制”的第一槍，這樣的產(chǎn)品，很難不贏得市場。

就在島中卷得飛起的時(shí)候，許久未有新地的島北已悄然亮出新的王牌。

官方發(fā)布的02-001地塊，容積率僅1.05，狀態(tài)為凈地，距在建地鐵4號線江心洲站僅200米，坐擁絕美雙江交匯景觀。

這無疑給當(dāng)下的江心洲分化的市場一個(gè)清晰的信號：

①盲目追求大面積、高單價(jià)，但產(chǎn)品平庸、缺乏獨(dú)特生活主張的項(xiàng)目（如部分島南新盤），會被市場教育；②精準(zhǔn)把握高端客群對島居生活、圈層文化和成品家的項(xiàng)目，則會穿越市場周期。

③而未來擁有絕版低密條件、成熟配套和稀缺景觀的產(chǎn)品，將會再一次點(diǎn)燃高凈值人群的購置熱情。

對于開發(fā)商而言，與其在島南的“紅海”里血拼價(jià)格，不如沉下心來，思考如何為那些“鐘情島居生活”的人，打造一個(gè)無可替代的家。