北京副中心神盤崛起，中建玖合如何重構北京樓市價值風向標

文/北京進深 徐迪

在最新發布的《2025年北京房企權益銷售業績排行榜》中，中建玖合以92.8億元的總銷售額挺進十強。

這其中，中建·運河玖院成為中建玖合進階的核心引擎。

2025年，中建·運河玖院累計網簽903套、11.8萬㎡，成交金額73.5億元，一舉斬獲2025年度北京市商品住宅網簽套數與成交面積“雙料冠軍”，單盤銷售額位列全市TOP3，截止日前網簽套數已達969套，而運河玖院僅用了三個多月完成。

9月底，運河玖院一期開盤，573套的銷售喜報引爆了北京樓市。

它讓2025年北京的樓市熱詞，在“好房子”之外，又增加了一個“運河頭排”。

百日之后，二期項目再次炸場，開盤當天即有數十套網簽轉化，成交速度和價位對比一期只增不減。

這座濱水大盤的熱銷奇跡，是資源稀缺性與產品力創新的完美結合，更是北京多中心發展戰略的成功體現。

在全國重點城市新房供應結構向改善型需求傾斜的背景下，北京樓市明顯呈現出結構分化與價值回歸的雙重趨勢。

運河玖院作為副中心的標桿項目，把握住政策紅利到價值兌現的質變拐點，充分享受了國家戰略賦能的同時，也拿出四代宅的宜居標尺量身定制產品，打造出足以匹配絕版地段的高品質項目。

國家戰略賦能：

萬億投資撬動副中心“價值核爆”

北京城市副中心的崛起，從來不是簡單的房地產敘事。

2024年“雙限”政策解除后，通州首套房首付比例降至15%、商貸利率3.05%的組合拳，不過是這場價值躍遷的序章。

真正奠定其“北京第二增長極”地位的，是近萬億投資落地帶來的產業厚度重構。

北京城市副中心作為國家戰略的重要組成部分，其建設規模與投資力度遠超一般區域。自2016年啟動建設至今，累計完成固定資產投資超9600億元，連續五年保持千億元以上，，建安投資總量連續6年全市第一，這一投入規模與增速足以比肩全球一流灣區。

從投資結構看，副中心已實現從政府主導向社會主導的轉變，社會投資占比增至總投資的七成以上，顯示出市場對副中心未來發展的堅定信心。

副中心當下的發展肉眼可見：

行政辦公區全面投用，市級行政機關完成搬遷，運河商務區初具規模，文化旅游區成為世界級旅游目的地。

175家央企、市屬國企子公司入駐，國家高新技術企業突破1200家，平均每個工作日，就有80多家市場主體選擇到副中心投資興業，企業主體規模已躍居全市第三；

環球影城二期開工建設，預計2026年客流量將突破2000萬人次，帶動文旅消費全產業鏈升級；

同時，副中心站綜合交通樞紐進入設備調試階段，建成后將成為亞洲最大地下綜合交通樞紐，15分鐘直達首都機場、35分鐘直達雄安新區，其中高鐵北京通州站已投入運營。

這些數字背后，是從概念規劃到功能落地的關鍵跨越，是從“行政疏解”向“產業聚合”的真實質變。

戰略級的價值釋放，在資源層面形成虹吸效應，高精尖產業的聚集，不斷優化區域人口結構，成為穩定樓市的基本盤。

數據顯示，2025年通州新房成交均價同比上漲18%，改善型需求占比達56%。

未來，隨著更多基礎設施的建設和商旅文化項目的投用，區域價值仍有20%-30%上漲空間。

運河玖院精準卡位這一市場窗口期，它的市場表現，也足以驗證區域從政策高地到資產高地的價值兌現能力。

黃金三角區位：

稀缺性造就居住價值“乘數效應”

在通州906平方公里的版圖上，“行政辦公中樞-運河商務區-濱水生態帶”構成的黃金三角是最核心的存在。

運河玖院占位于此，東接北京市政府辦公區，西臨260米寬大運河，南望城市綠心與三大文化地標，北靠亞洲最大TOD交通樞紐，形成了獨特的“政務芯、商務核、生態軸、文化窗”空間格局。

伴隨產業資源的快速導入，配套設施也在持續完善，這些都將直接轉化為居住價值，為置業選擇增加確定性因素。

1、交通×商業：效率與便利的雙倍紅利

通州萬象匯、愛琴海購物公園、萬達廣場等多業態商場環伺，保證生活便利。

12月26日，華北最大奧萊“灣里”開業，將區域商業能級推向新高。

北京藝術中心、城市圖書館等文化地標吸引河北牌照車輛頻頻涌入，環球度假區全年客流突破千萬，更有四大百億級文旅項目簽約加碼，延長游客消費鏈條。

亞洲最大TOD匯聚2條城際鐵路、4條軌道交通、1條市郊鐵路，還有15條之多公交接駁線路，形成強大的“海陸空”交通集核。

2、教育×醫療：安全與幸福的雙重保障

“十四五”期間，北京城市副中心累計引入20家市級優質教育資源，2024年義務教育均衡發展指數位列全市第一。

安貞醫院通州院區、兒研所等醫療資源相繼落地，為居住安全兜底。

3、生態×景觀：健康與審美的雙份溢價。

如果說前兩點是核心城區熱銷盤的必備要素，那么“生態×景觀”一項，則是運河玖院最難以被超越的天賦基因。

身處運河首排、世界級活力水岸，運河玖院的區位屬性恰與城市副中心藍綠交織的生態定位同頻共振。

與全球規模最大的六環高線公園同步啟動施工的這座創意河景盤，對“生態溢價”進行了極致的挖掘。

它以建筑的起伏曲線呼應運河之水，金線、銀甲的立面元素呈現中式奢隱美學，在丹韻基底之上，是天幕大窗與精細線腳共同營造的鎏光意象。

這些，讓運河玖院的本身就成為城市景觀的一部分。

紅線外是運河生態，以架空層與園林撐起社區景觀，最后再以樓宇、屋頂及露臺等多維空間，構建垂直綠化體系。

從下沉庭院，到主題園林，及至空中浮島，建筑于立體森嶼中有機生長。

臨河住宅全架空布局，首創二層空中連廊，將架空空間與濱水區域無縫連接，加強居住區與運河水岸公園的慢行聯系。

這意味著，將來業主可以踩著風雨連廊直達運河水岸。城市規劃的公共愿景，最終轉化為可觸摸、可體驗的日常生活。

產品力革命：

第四代住宅重構居住想象

除了在園林建筑方面做出濱水大宅的特有風范，運河玖院在居住空間的打造上，也做出了與副中心適配的前瞻性設計。

戶內空間的革命性突破，是運河玖院吸引高凈值客群的關鍵。

最大近18米南向面寬戶型，涵蓋90-260㎡全維產品，三面寬廳、LDK一體化、雙主臥套房，6大體系、全屋定制、80項精裝細節。

·轉角270°環幕落地窗設計，無梁無柱，無界視野，最大化引入自然光線與山河美景；

·好房子元素集大成者，多處擴展空間，大戶型極致奢適，小戶型質價雙優；

·錯層云端露臺，落實“層層有花園，戶戶有庭院”的四代宅核心理念，創造出更具儀式感的生活空間。

·最高約3.5米的層高，疊架大面寬、高窗地比的設計，讓空間尺度肆意生長。

二期產品更是在樓距、梯戶比、采光面等維度進行了全面升級，同時，還兼顧到不同家庭結構的居住需求，預留出更多的靈活可變空間，讓房子具有成長性。

雙會所+家園中心，社區配套重構高端住宅價值標準。

運河玖院打造約20000㎡的社區共享配套體系，包括近3000㎡高定會所和近4000㎡的活力架空層。從健身休閑到私宴會友，針對頂配客群打造的專屬圈層社交場。

聚焦高端業態的會所提升小區宜居度，承載基礎社區功能的家園中心則大幅增加了居民生活的便利度。

項目整體配建1.38萬㎡的家園中心，包括社區衛生服務中心、養老及助殘中心、室內體育設施、社區文化設施、郵政所等，延伸社區功能邊界，讓居住不再是簡單的空間占有，而是生活方式的升級。

這種配套規模與品質，遠超通州甚至北京全市范圍內的傳統住宅項目。

在綠色與健康標準方面，運河玖院也遞交出一份高分答卷。

項目在“雙碳”目標引領下，將ESG理念貫穿頂層設計，構建起從工地到社區的綠色閉環。

建造階段，大規模采用“搭積木”的裝配式結構，提升施工效率與精度，減少現場對周邊居民的影響；

設計階段應用了海綿城市理念，通過復層綠化、下凹式綠地和透水鋪裝，強化雨洪管理；

運營階段，通過提升圍護結構熱工性能、降低外窗傳熱系數等被動式節能設計，能耗顯著降低。

數據顯示，項目全生命周期碳排放量可降低25%，業主未來每年的能源賬單將直接“減負”。

在這里，立體綠化不是噱頭，而是生態承諾；智能家居不是擺設，而是生活必需；靈活空間不是營銷話術，而是對家庭生命周期的尊重。

當北京樓市進入“結構分化”時代，運河玖院的現象級熱銷不僅是單盤的成功，更是北京城市副中心戰略價值兌現的縮影。

通州正在用萬億投資和千億級消費場景證明：

多中心城市格局下，財富密碼就藏在國家戰略與個體需求的交匯點。而運河玖院，一定是這場城市進化論中最鮮明的注腳。