地產(chǎn)狂飆時(shí)他棄房投養(yǎng)老，砸50億熬10年才盈利

人生中最大的幸事，莫過(guò)于在富于創(chuàng)造力的壯年發(fā)現(xiàn)了自己的使命。

文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李欣

編輯｜米娜

頭圖來(lái)源｜受訪者

九如城創(chuàng)始人談義良，未必是企業(yè)家群體中讀書(shū)最多的那一個(gè)，但應(yīng)該是讀書(shū)最認(rèn)真的人之一。

2025年11月，《中國(guó)企業(yè)家》走進(jìn)上海虹橋九如城集團(tuán)總部談義良的辦公室，看到靠墻那排高至天花板的書(shū)架，從彼得·德魯克到《運(yùn)動(dòng)改造大腦》，各類書(shū)籍分類排列，種類廣泛且密集。

再仔細(xì)看，談義良讀過(guò)的每本書(shū)上都留著上百條畫(huà)線，每處標(biāo)記旁貼著帶序號(hào)的索引簽，之后，他會(huì)集中時(shí)間將這些筆記逐條錄入手機(jī)，附上心得，整理成冊(cè)。

不僅愛(ài)讀，他也愛(ài)寫——從工作第一天起數(shù)十年不間斷地寫日記，后來(lái)他愛(ài)上了登山與旅行，一路邊走邊寫，即便在南極，他把筆焐在懷里也要堅(jiān)持寫。他寫工作總結(jié)，也寫游記、寫小說(shuō)，陸續(xù)出版了十來(lái)本。

在談義良這里，讀、寫從不是一種談資，更像是他內(nèi)化的方式——以思考、復(fù)盤，讓想法沉淀，而后再進(jìn)擊。

在2009年到2012年的三年里，他就是這樣實(shí)踐的。談義良一邊讀書(shū)，一邊跑到世界各地考察了六七十個(gè)養(yǎng)老院，寫了將近100萬(wàn)字的行業(yè)考察報(bào)告，而后一頭扎進(jìn)這個(gè)看起來(lái)并“不賺錢”的行當(dāng)。

那時(shí)，談義良已下海多年，靠地產(chǎn)起家并在行業(yè)立足，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)也開(kāi)啟狂飆模式，“地王”頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)飛漲，一切都欣欣向榮。可養(yǎng)老卻是一個(gè)仍在“沉睡”的行業(yè)，本身也具有天然的公益性和微利性，市場(chǎng)也未出現(xiàn)清晰、穩(wěn)定且被廣泛驗(yàn)證的盈利商業(yè)模式，就算想“摸著石頭過(guò)河”也“無(wú)石可摸”。因此身邊幾乎沒(méi)什么人看好談義良的選擇。

但他義無(wú)反顧。

此后三年又三年，談義良把學(xué)來(lái)的模式，量化成自己的經(jīng)驗(yàn)。九如城在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)了“養(yǎng)老綜合體”，并建設(shè)了“四級(jí)體系，兩全模式”，即通過(guò)養(yǎng)老綜合體，城市綜合養(yǎng)老院、社區(qū)、居家來(lái)打造全方位、全區(qū)域覆蓋的模式，系統(tǒng)性解決區(qū)域的養(yǎng)老問(wèn)題。

來(lái)源：受訪者

目前，九如城已在全國(guó)10多個(gè)省份、60余個(gè)城市開(kāi)設(shè)康復(fù)醫(yī)院、連鎖運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)350余家、社區(qū)中心1200余家，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)營(yíng)收保持約30%的年增長(zhǎng)率。

曾經(jīng)看不懂他的人，如今反而會(huì)感嘆他有遠(yuǎn)見(jiàn)，正是當(dāng)初的轉(zhuǎn)彎，他才能避開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，把自己的路走得更寬、更遠(yuǎn)。

但他很少對(duì)外說(shuō)的是，九如城一直到成立的第十個(gè)年頭，才初見(jiàn)盈利。截至那時(shí)，談義良已連續(xù)投入50多億元，他親自把一個(gè)又一個(gè)坑洼填成平路。

作家茨威格說(shuō)：“人生中最大的幸事，莫過(guò)于在富于創(chuàng)造力的壯年發(fā)現(xiàn)了自己的使命。”今年65歲的談義良找到了——過(guò)去16年，他專心做“服務(wù)80歲以上長(zhǎng)者”一件事。未來(lái)，他將把全部精力都拿來(lái)研究“活力老人”的生活方式。

他也在身體力行。每天5點(diǎn)起床，均衡飲食，吃健康的食物，讀書(shū)學(xué)習(xí)3小時(shí)；一周做三次負(fù)重訓(xùn)練，跑兩次步，偶爾還跑跑半馬；每年還會(huì)抽一周時(shí)間去滑雪。“希望100歲時(shí)，我還能沖刺個(gè)100米吧。”談義良說(shuō)。

以下是談義良的自述，有刪節(jié)。

地產(chǎn)商探路養(yǎng)老

在做養(yǎng)老之前，我已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了許多年。

我是1993年開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的，那時(shí)全民經(jīng)商，我一封辭職報(bào)告交上去，第二天就下海了。離開(kāi)體制內(nèi)，我先到昆山干了一段時(shí)間工程，后來(lái)開(kāi)始做房地產(chǎn)，跟著時(shí)代一點(diǎn)一點(diǎn)往前，邊走邊找方向。

我的想法也很簡(jiǎn)單，賺點(diǎn)錢，跟兄弟們分分，大家都把日子過(guò)好點(diǎn)，后來(lái)生意越做越大，特別是2000年之后，忽然之間覺(jué)得盈利空間大了起來(lái)。

那幾年，每年過(guò)年回家，我和父親都會(huì)聊工作，他總問(wèn)：“你今年賺多少？”我報(bào)個(gè)大概，他心里有數(shù)。后來(lái)他說(shuō)了一句話把我問(wèn)愣了：“你現(xiàn)在的事業(yè)就為賺錢而已？沒(méi)想過(guò)做點(diǎn)更有意義的事？”

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題我早就在琢磨，可沒(méi)想出答案，便反問(wèn)：“爸，你說(shuō)干什么好？”他說(shuō)：“你回宜興老家蓋個(gè)養(yǎng)老院吧。”這主意聽(tīng)著可行，畢竟將來(lái)他也想回我們的家鄉(xiāng)宜興養(yǎng)老，又說(shuō)：“總歸要衣錦還鄉(xiāng)，給家鄉(xiāng)做點(diǎn)貢獻(xiàn)。”于是，在2009年我拍板做養(yǎng)老的前一兩年，我和父親年年圍著這個(gè)話題聊，我也愈發(fā)覺(jué)得這個(gè)事情是個(gè)好事。

過(guò)去的一位老領(lǐng)導(dǎo)得知我的想法后，也特別支持，他說(shuō)你回來(lái)給家鄉(xiāng)干點(diǎn)事，好事啊。他告訴我，宜興讀書(shū)人多，文化氛圍濃的地方講“孝為根本”，宜興鄉(xiāng)音里“孝順”兩字比別處重。他也催我，“趕緊做調(diào)查開(kāi)干吧。”

于是從2009年到2012年的三年里，我一邊干著房地產(chǎn)，一邊開(kāi)始研究養(yǎng)老行業(yè)。

攝影：鄧攀

我花錢請(qǐng)國(guó)際一流的咨詢公司畢馬威幫我做調(diào)研，自己去美國(guó)、日本、韓國(guó)，滿世界“抄作業(yè)”。最后跑到中國(guó)臺(tái)灣臺(tái)塑集團(tuán)創(chuàng)辦人王永慶投資的養(yǎng)生文化村，直接在里面住了一個(gè)星期，親自體驗(yàn)。

三年研究做下來(lái)，我發(fā)現(xiàn)真沒(méi)幾家像樣的養(yǎng)老院，“我設(shè)想的六位一體（醫(yī)、康、養(yǎng)、教、研、旅）”這種創(chuàng)新模式更沒(méi)有了，但未來(lái)養(yǎng)老一定是社會(huì)痛點(diǎn)。而只有當(dāng)一個(gè)商業(yè)模式能夠咬住社會(huì)痛點(diǎn)、替社會(huì)解決重大問(wèn)題的時(shí)候，才能立得住。

老領(lǐng)導(dǎo)也提醒我，不要小家子氣，要做就干脆做大一點(diǎn)，做中國(guó)沒(méi)有的。于是，我更堅(jiān)定了做這件事。

沒(méi)人看好我

但身邊沒(méi)幾個(gè)人看好我。

2012年，九如城的第一個(gè)項(xiàng)目——位于江蘇宜興的養(yǎng)老綜合體正式開(kāi)工。這是全國(guó)首座“養(yǎng)老綜合體”，第一次在中國(guó)提出了打造全產(chǎn)業(yè)鏈的“養(yǎng)老綜合體”概念，能夠滿足退休老人從健康養(yǎng)生到臨終關(guān)懷的各個(gè)層次需求。

這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)儀式上，一個(gè)圈子的地產(chǎn)大佬朋友紛紛發(fā)來(lái)祝賀視頻，但說(shuō)得最多的一句話卻是：但愿你成功吧。這個(gè)視頻我到現(xiàn)在還留著。就連當(dāng)初給我提建議的父親，可能也沒(méi)想到我會(huì)干得這么大。

九如城就此進(jìn)入了“三年建設(shè)期”。這三年，我還分別從日本、韓國(guó)各請(qǐng)了一個(gè)團(tuán)隊(duì)常駐上課，一上就是40個(gè)月，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)院在這個(gè)領(lǐng)域探索不深，早期室內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)，咱們有理念，但畫(huà)不出，那就找老師教我們的設(shè)計(jì)師畫(huà)圖，先讓他們畫(huà)個(gè)大概，再由中國(guó)設(shè)計(jì)院改成中國(guó)圖紙。

第一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工后，我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)還在繼續(xù)，但兩個(gè)公司完全分開(kāi)，一個(gè)賺錢一個(gè)虧錢，地產(chǎn)業(yè)務(wù)賺的錢全部被我拿去投資養(yǎng)老了。

而外界對(duì)九如城和我的質(zhì)疑聲——“以養(yǎng)老的名義拿地”也驟然四起。

九如城規(guī)劃的第一個(gè)養(yǎng)老綜合體近1萬(wàn)平方米，包含康復(fù)醫(yī)院和養(yǎng)護(hù)院，還有頤養(yǎng)公寓、適老住宅產(chǎn)品、酒店、老年大學(xué)、商業(yè)配套等相關(guān)業(yè)態(tài)。我當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)是，前期還是要靠這些可以賣出去的住宅來(lái)達(dá)到回籠資金的目的，以保證養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)行，這些住宅就好比是公司的自我造血能力。

面對(duì)這些質(zhì)疑，我就一句：先建醫(yī)院、先建養(yǎng)老院，再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。我說(shuō)到做到，先把醫(yī)院和養(yǎng)老院蓋好，再動(dòng)的住宅。人講信用，上天會(huì)看得見(jiàn)。

現(xiàn)在，九如城養(yǎng)老綜合體的土地性質(zhì)幾乎都是養(yǎng)老用地。公寓只做了三個(gè)，徐州一個(gè)，宜興一個(gè)，上海一個(gè)，從第三個(gè)項(xiàng)目之后，我砍掉了所有可售賣的適老化住宅，也就是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在上海的青浦區(qū)、山東煙臺(tái)、四川成都等地建設(shè)的養(yǎng)老綜合體，全是純養(yǎng)老用地。

所以，我可以很自信地講，這16年我就專心干“服務(wù)80歲以上長(zhǎng)者”一件事，不管啥狀態(tài)的老人九如城都能接。

一邊踩坑，一邊摸索

回頭看這16年，雖然花了好幾百萬(wàn)美元跟外國(guó)人學(xué)習(xí)，但要把這些方法在國(guó)內(nèi)真正落地，就得靠自己試、自己摸索，這期間也沒(méi)少踩坑。

第一個(gè)坑的主要責(zé)任在我。平時(shí)，我運(yùn)動(dòng)完最喜歡的就是開(kāi)大水量沖澡，身體很舒服，我想著也得讓老人體會(huì)到大水量沖淋的感覺(jué)，于是普通養(yǎng)老院用6分管，我給每間房安裝一寸管，從管子帶供水全部加大，導(dǎo)致50個(gè)房間的用電用水量比五星酒店還高。

結(jié)果，真正開(kāi)起來(lái)了才發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老院根本用不著每層50間房間都設(shè)一個(gè)淋浴間，反而應(yīng)該在每層樓安裝兩個(gè)專業(yè)包含泡澡的洗澡間。護(hù)理員把老人抬到洗澡間門口，里面的兩位護(hù)工便協(xié)助老人洗澡、吹干頭發(fā)、換好衣服，之后再由護(hù)理員將老人送回房間。

很多人去養(yǎng)老院參觀，都會(huì)覺(jué)得有“老人味”，這是因?yàn)槔先四挲g大不出汗，汗腺不發(fā)達(dá)，臟東西積在皮層里就產(chǎn)生了“加齡臭”。解決辦法很簡(jiǎn)單，就是泡澡。

所以我們要建設(shè)的不是50套淋浴間，而是兩個(gè)洗澡間。那時(shí)不懂這些專業(yè)細(xì)節(jié)，結(jié)果白白浪費(fèi)了一大筆錢。

此外，早期總想建設(shè)大型綜合體，把規(guī)模做大，但大地塊就得選郊區(qū)，后來(lái)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老院不能遠(yuǎn)離城區(qū)，老人的孩子們都在城里，選址太偏僻不利于探親。最好在城中心，規(guī)劃8000到1萬(wàn)平方米面積，建設(shè)300張床位最經(jīng)濟(jì)合算。

攝影：鄧攀

還有一個(gè)坑是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。當(dāng)時(shí)，雖然醫(yī)療建設(shè)的投入比養(yǎng)老還“燒錢”，但我們循著這個(gè)思路就覺(jué)得養(yǎng)老院必須配醫(yī)院，于是拿了資質(zhì)后就陸續(xù)建了10家醫(yī)院，最大的有560張床位。可開(kāi)始經(jīng)營(yíng)了才發(fā)現(xiàn)，真正住養(yǎng)老院的老人，平日里面對(duì)的多是老年病、常規(guī)小毛病，真要面對(duì)癌癥等需要手術(shù)的大病時(shí)，首選還是去大型三甲醫(yī)院。

所以，后期我也著手縮減了醫(yī)院的病床數(shù)量，部分醫(yī)院改回養(yǎng)老，只留50~100張醫(yī)療床夠日常需求，這對(duì)我來(lái)說(shuō)又是一筆“學(xué)費(fèi)”。

就這樣，經(jīng)過(guò)三年研究、三年建設(shè)、三年運(yùn)營(yíng)，一路摸索一路踩坑，一直到2019年，再創(chuàng)業(yè)的第十個(gè)年頭，九如城才盈利，而當(dāng)時(shí)我已砸進(jìn)去50多億元人民幣。

之后，我把重心放在了組織變革上。先從管理費(fèi)用角度入手，把2020年的成本預(yù)算降低了10%；后來(lái)，我陸續(xù)讀完了管理學(xué)老師陳春花推薦的5本書(shū)后，開(kāi)始“動(dòng)結(jié)構(gòu)”。原來(lái)六個(gè)區(qū)域公司，每家核定辦公費(fèi)就很高，多一層信息傳遞的速度還慢。于是，我先用一年半拿一個(gè)區(qū)域試點(diǎn)，原區(qū)域公司的財(cái)務(wù)、HR、運(yùn)營(yíng)、總經(jīng)理全部并到集團(tuán)，砍掉多余的管理層級(jí)，把管理層級(jí)壓扁。

試點(diǎn)區(qū)域的效果不錯(cuò)，其他區(qū)域也跟上，最后共花費(fèi)將近三年時(shí)間完成變革。現(xiàn)在集團(tuán)只剩36人，這36人管1萬(wàn)多人、65個(gè)城市，4個(gè)總裁各管一條線，再交叉管片區(qū)。

我的新使命

現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整期，很多人都開(kāi)始夸我有遠(yuǎn)見(jiàn)，說(shuō)我很幸運(yùn)躲過(guò)一劫。但說(shuō)心里話，一開(kāi)始我沒(méi)有把養(yǎng)老院這件事當(dāng)成一個(gè)大生意來(lái)做。

當(dāng)初請(qǐng)畢馬威做報(bào)告，他們開(kāi)價(jià)50萬(wàn)美元，請(qǐng)了日韓兩個(gè)團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)，前后也花了不少美元。我發(fā)現(xiàn)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒(méi)現(xiàn)成人才，護(hù)理員、管理人員都得自己培養(yǎng)，于是盡管養(yǎng)老院還沒(méi)蓋起來(lái)，我就敢先砸一個(gè)億建了一個(gè)15000平方米的培訓(xùn)中心。

越往里做發(fā)現(xiàn)要做的事情實(shí)在太多了，所以要是純生意邏輯，我肯定舍不得花這些錢。

而正是因?yàn)槲覜](méi)把這事當(dāng)生意做，才能不管別的，只從“把事做成”這個(gè)道理出發(fā)，把每件事都做扎實(shí)了。而且，我做養(yǎng)老項(xiàng)目的錢，都是我自己之前實(shí)打?qū)嵸崄?lái)的，不是借的，底子不一樣，心里更踏實(shí)。

來(lái)源：受訪者

回望我人生諸多選擇的背后，其實(shí)都藏著一個(gè)巨大的“引力”——我的家庭，這股力能讓我在復(fù)雜的情況中，總有底氣選擇那條更艱難卻更踏實(shí)的路，并堅(jiān)定地走下去。

比如，最早建議我開(kāi)養(yǎng)老院的人是我父親，他只是樸素地認(rèn)為，賺了錢就要回饋家鄉(xiāng)父老，但最終卻影響了我事業(yè)的走向。

他在解放前出生，見(jiàn)證了新中國(guó)的成立，參與了早期的國(guó)家建設(shè)與改革開(kāi)放。在我下海做生意后，經(jīng)常交代我“皇糧要交足”，不許偷漏稅。今年，他90多歲了，但我們父子之間的交流卻更深了，很多書(shū)也是他推薦給我的。

另一個(gè)對(duì)我影響很大的人是我奶奶。早年間，家里糧食不寬裕，但每次遇到討飯的人，她總會(huì)主動(dòng)幫忙，把他們帶到我家灶邊取暖，還會(huì)多盛一碗飯讓對(duì)方留到明早吃，然后將家里洗凈的衣服給對(duì)方御寒。

我們從小就是看著她的言行，在她做人做事的風(fēng)格影響下長(zhǎng)大的。她經(jīng)常對(duì)我們說(shuō)，能幫對(duì)方，說(shuō)明你比人家過(guò)得好，所以要盡自己的能力去幫助別人。奶奶懂些醫(yī)術(shù)，一直幫村里人接生，但每次只收一個(gè)喜蛋作謝禮。村里人都叫她“好人”，她86歲走的時(shí)候，方圓好幾個(gè)村子的人都來(lái)送她，隊(duì)伍排得很長(zhǎng)。

也許正是這種潛移默化的影響，支撐我在這行走過(guò)了16年。現(xiàn)在，我很堅(jiān)定地相信，我正在做的事情是“種福田”，或者用九如城一位院長(zhǎng)的話來(lái)說(shuō)，“我們是攙扶著這群老人走向另一個(gè)世界的人”，這難道不是一份滿載善意的使命嗎？

現(xiàn)在，我把我更多的精力都放在研究“活力老人”的生活方式上面。每周，我基本只有2天在辦公室，其余時(shí)間就往各地的養(yǎng)老院跑。在現(xiàn)場(chǎng)，我除了和經(jīng)營(yíng)班子成員、年輕的95后員工交流，了解他們的困惑，最重要的是面對(duì)面和老人們聊，關(guān)心他們?cè)诰湃绯悄懿荒艹院盟茫_(kāi)不開(kāi)心，了解他們理想的生活狀態(tài)。

2025年，九如城在許多城市的養(yǎng)老綜合體的營(yíng)收已形成正向循環(huán)，進(jìn)入持續(xù)上升的軌道只是時(shí)間問(wèn)題。

從房地產(chǎn)到養(yǎng)老，我曾慶幸自己碰巧站在風(fēng)口上，但我更多是感恩——是時(shí)代給了我們這代人機(jī)會(huì)。曾經(jīng)，我的使命是讓身邊人的生活變得越來(lái)越好，而現(xiàn)在，當(dāng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)成為未來(lái)十年最有希望的新支柱產(chǎn)業(yè)后，我又有了更明確的使命：1955年到1975年出生的這4億多人，正在或即將步入老年，我想讓這群人生活得更美好。

時(shí)代推著我們往前走，而我能做的，就是沿著這個(gè)方向，踏踏實(shí)實(shí)走下去。