什么來(lái)頭？200w+，拿下天河全新三房！？

萬(wàn)萬(wàn)想不到，現(xiàn)在能用黃埔價(jià)上車(chē)天河新房了！

我們收到消息，天河北的天河辰悅府，說(shuō)是200w+可以上車(chē)三房。

而且還是準(zhǔn)現(xiàn)樓、70年產(chǎn)權(quán)。

不知道這是開(kāi)發(fā)商在發(fā)福利，還是這塊地有什么不能說(shuō)的秘密？

這周，我直接去實(shí)地幫大家探了探底。

為什么它能這么便宜？

大家最想知道的肯定是，這盤(pán)在哪？為什么敢賣(mài)這么便宜？

先把位置說(shuō)清楚，天河辰悅府位于天河北沙太南板塊，從梅花園站D口步行約13分鐘就到項(xiàng)目，地段沒(méi)的說(shuō)。

價(jià)格也替大家問(wèn)到手了，最便宜是238萬(wàn)上車(chē)76㎡，具體的單價(jià)沒(méi)透露，但中介說(shuō)在3.5w左右。

把它扔進(jìn)真實(shí)的市場(chǎng)里，看看價(jià)格到底香不香？

沙太南一帶，目前在售的純住宅新房，僅有越秀天河和樾府、中國(guó)鐵建招商蛇口西派天河序等豪宅，均價(jià)7.8-8.5萬(wàn)/㎡，或者是公寓廣墾天河1號(hào)，均價(jià)是3萬(wàn)/㎡。（數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼）

再看二手：同小區(qū)的銀利花苑三房最新成交價(jià)約3.1萬(wàn)/㎡；時(shí)代花生一期約4.2萬(wàn)/㎡；天平花苑則僅2.4萬(wàn)/㎡。（都算的三房?jī)r(jià)格）

對(duì)比動(dòng)輒8w+的片區(qū)新房，它確實(shí)是“洼地”。但對(duì)比用區(qū)域二手房，優(yōu)勢(shì)就在外立面更潮、裝修更新，而且產(chǎn)權(quán)為近70年。

那它憑什么敢賣(mài)這個(gè)價(jià)？

因?yàn)檫@不是真正的“新房”，而是舊瓶換新標(biāo)。

這棟樓原本是銀利花苑的房源，當(dāng)年開(kāi)發(fā)商留下一棟做公寓出租，一租就是十幾年。

最近才被一家名為“縱睿恒”的企業(yè)接手，通過(guò)補(bǔ)繳地價(jià)、外立面翻新、加裝電梯等操作，它獲得了一張從2026年1月開(kāi)始計(jì)算的70年新產(chǎn)權(quán)證，以“全新樓盤(pán)”的姿態(tài)入市。

但其實(shí)這背后有不少硬傷。

首先是建筑本身的問(wèn)題，樓體實(shí)際建成已有二十余年，雖然翻新了，但建筑本身還是老底子；

其次，戶型設(shè)計(jì)明顯滯后于時(shí)代，為了擠出三房，犧牲了一些空間，有些臥室實(shí)際上只能作為儲(chǔ)物間使用，動(dòng)線不如新規(guī)產(chǎn)品順；

最后也是重點(diǎn)，買(mǎi)房的時(shí)候是要按二手的流程來(lái)的。

由于開(kāi)發(fā)主體變更，購(gòu)房需按二手房流程交易，這意味著你要額外承擔(dān)1%契稅及物業(yè)維修基金。

更值得注意的是，項(xiàng)目按揭需通過(guò)“縱睿恒”這家第三方公司操作，非銀行直連模式存在一定交易風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于預(yù)算有限、執(zhí)著于天河地段、且能接受戶型缺陷的急迫剛需，這是一個(gè)“妥協(xié)的上車(chē)機(jī)會(huì)”。

實(shí)踩！

配套成熟，戶型中規(guī)中矩

再說(shuō)回房子本身。

項(xiàng)目?jī)H1棟9層，33套房源，體量極小。

售樓部就在樓下，旁邊就是加裝的電梯。

我去的時(shí)候工地仍在施工，銷(xiāo)售給的口徑是：今年9月30日前交樓，算準(zhǔn)現(xiàn)樓。

天河辰悅府主要銷(xiāo)售面積為76、82/85、95㎡，全都為3房設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售稱得房率約93%。

左右滑動(dòng)可查看更多

整體的裝修還是不錯(cuò)的，不過(guò)交房的話是沒(méi)有家具的，就下圖的狀態(tài)。

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最實(shí)在的缺點(diǎn)是房間偏小，尤其是側(cè)臥，直白說(shuō)一家三口住，小朋友頂多用到初中就得住不開(kāi)了。

另外，如果要停車(chē)，小區(qū)是沒(méi)有停車(chē)位的，需要去對(duì)面停車(chē)場(chǎng)租，最貴500塊/月。

配套倒是很成熟，交通是它的一大亮點(diǎn)，3號(hào)線梅花園站，4站就到體育西，直徑500米內(nèi)還有三個(gè)公交站，通勤便利度確實(shí)能打。

步行范圍內(nèi)，買(mǎi)菜有底商和金茂市場(chǎng)，約500米到信達(dá)金茂廣場(chǎng)，喝奶茶、逛超市、看電影一站式搞定。

信達(dá)金茂廣場(chǎng)

教育配套從幼兒園到中學(xué)全覆蓋，包括天河第三實(shí)驗(yàn)幼兒園、天河四海小學(xué)等等，對(duì)于重視孩子教育的家庭來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)頗具吸引力。

天河四海小學(xué)

如果你的預(yù)算剛好在這個(gè)區(qū)間，又不確定該不該沖，或者想對(duì)比周邊其他高性價(jià)比樓盤(pán)，可以添加我們的客服，我們來(lái)為你出謀劃策。

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