3萬人搶購300套房，香港樓市小戶型火了｜中環觀察

21世紀經濟報道記者 張偉澤 實習生 謝巧云 周靜儀 香港報道

一套33平方米的兩居室，月租金15000港元，但月供僅需13000港元。在香港樓市中，這樣的"供低過租"的普遍現象，正激發越來越多投資客的購房熱情。

21世紀經濟報道記者在走訪中發現，市場對于小戶型的追捧尤為明顯。"來看房的很多都是問小戶型一居或兩居室的。"一位售樓處的中介對21世紀經濟報道記者表示。該中介指出，在其經手的一個以小戶型為主的樓盤中，300套房源一共吸引了3萬余人參與認購，中簽率不足1%。

數據也印證了這一點。美聯物業分析師岑頌謙對21世紀經濟報道記者表示，根據其統計的數據，2025年細價盤（總價400萬港元以下、面積40平方米以下的小戶型）市場成交共有1945宗，同比增長超70%，漲幅超過其他價格區間。細價盤的成交量創十年以來的新高，占整體住宅成交量的9.7%。

市場反響熱烈，開發商也相應增加了小戶型房源的供應。以小戶型為主的新盤 SIERRA SEA 2A期，首輪推出的213套房源在1月10日開售當天即告售罄。隨后，開發商新鴻基以原價加推211套房源，并于1月17日展開次輪銷售。

（SIERRA SEA 銷售現場 攝/謝巧云）

小戶型受投資客青睞

在本次購房熱潮中，細價盤不僅吸引了剛需買家入場，更是憑借低門檻和高回報率，吸引了投資客參與。

岑頌謙指出，一手“大手客”（一次性購入多套房產的買家）主要偏好總價600萬港元或以下的中小型單位。2025年前11個月，此類單位共成交666套，占同期一手“大手客”購房總量的近一半。

仲量聯行香港項目策略及顧問部高級董事Norry Lee也印證了這一觀點。他對21世紀經濟報道記者表示，內地買家的投資偏好已從100平方米以上的大戶型轉向小戶型，比如新世界在九龍塘、九龍城的項目，還有會德豐在灣仔的項目，均出現投資者一次性購入3至4套小戶型的案例。

投資客之所以青睞小戶型，在于其優異的投資回報率。岑頌謙指出，小戶型住房的租金回報率整體而言最高。根據差餉物業估價署的數據，2025年11月A類住房（實用面積40平方米以下）的租金回報率為3.6%，而B類（實用面積40-69.9平方米）、C類（實用面積為70至99.9平方米）和D類住房（實用面積為100至159.9 平方米）的租金回報率分別為3.1%、2.8%和2.6%。

對比大戶型產品，小戶型的投資優勢更為明顯。以沙田片區為例，一套總價約360萬港元的開放式一房戶型，月租金可達14500港元，租金回報率高達4.14%；同期該片區一套70平方米的兩房大戶型，總價800萬港元，月租金2.5萬港元，租金回報率約3.75%。

（香港開放式單位樣板房 圖源：網絡）

岑頌謙表示，投資者的選擇呈現明顯偏好。投資者更愿意選擇一手房，不僅配套更優，開發商還會為一次性購入多套的“大手客”提供額外折扣，同時直接與開發商交易比與多個二手房業主談判更便捷。加之近年一手房定價合理，與同區域二手房相比性價比更高，升值空間也被看高一線。

除了優異的租售比外，稅費的減免也是刺激細價盤市場的原因之一。2025年2月，香港特區政府將征收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提升至400萬港元。在此之前，300萬至400萬港元區間的住宅需繳納1.5%的印花稅。具體來看，以第一城一套390萬港元的低層兩房單位為例，新政前需繳納印花稅58500港元，新政后僅需100港元。

"供低過租"現象普遍

隨著按揭利率不斷下降和租金的不斷上漲，香港樓市出現“供低過租”的現象，這也是吸引投資客入市的原因之一。

中原地產數據顯示，2025年8月，在納入統計的143個成份屋苑中，112個屋苑的租金回報率高于按揭利率，占比近80%；同年9月中原城市租金指數（CRI）回報率攀升至3.56%，創下近14年第二高，其中回報率超4%的屋苑達34個，同比增長90%。

小戶型市場的這一特點尤為顯著，其租金回報已能覆蓋按揭成本。根據差餉物業估價署數據，2025年11月A類單位租金回報率為3.6%，而同期按揭利率上限為3.5%，兩者存在約0.1%的正向差值。

以青衣的青怡花園一套33平方米的兩居室為例，其月租金高達15000港元，而若選擇七成按揭、30年貸款期限，月供僅需13000港元，每月差價達2000港元。

岑頌謙表示，當前市場處于降息周期，美聯儲預計今年還有兩到三次降息，香港最優惠利率已下調至加息前水平，后續大概率會維持平穩或繼續下行，將進一步減輕購房者的月供壓力。

與此同時，香港住宅租金已連續三年上漲。根據中原地產研究部的數據，2025年全年香港租金累計升幅達5.21%，近三年累升19.34%，八大租金指數連續三年全線上升，進一步放大了買房的性價比。

買房不愁租

而租金持續上漲的背后，是租房需求量居高不下。國際私營房地產顧問服務公司萊坊預測，2026年香港普通住宅價格將上漲約5%至8%；住宅租賃需求也會因人才流入及非本地學生帶動而增加，住宅租金預計將上漲3%至5%，并可能創下歷史新高。

根據特區政府數據，自2022年年底推出多項“搶人才”措施以來，截至2025年8月，香港已成功吸引超23萬名來自不同領域的全球人才來港工作與發展。

與此同時，香港的非本地學生數量也有顯著增長。行政長官2023年施政報告中宣布，擴大政府資助專上院校非本地學生限額至40%。2025年施政報告中，再次提及計劃會進一步增至50%。

香港教育局數據顯示，在香港修讀經本地評審全日制專上課程的非本地學生數目，由2022/23學年的54500人，顯著增加至2024/25學年的79300人。在2024/25 學年，修讀教資會資助課程的非本地學生人數由2023/24學年的23100增至26600人，升幅達15%。

不同于內地學校為學生提供宿舍，香港的大學宿位數量遠少于學生人數，根據戴德梁行的統計，目前，香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4比1，這就直接刺激了小戶型租賃市場的需求。

學生申請宿舍床位，不僅要靠運氣，還需要申請者列出曾經獲得的獎項、個人技能等作為錄取的參考條件。因此，在校外租房成了來港學生的首選項。

而對于房東而言，將房屋出租給學生具有不少優勢。由于學年時間相對固定，來港學生大多集中在6月至9月期間入住，且租期通常為1至2年。這樣一來，房東在不同租客銜接期間幾乎無需面對房屋空置的問題，出租安排更加連貫。

同時，學生在租房時往往對香港本地情況不夠熟悉，存在明顯的信息不對稱，因此在議價過程中也處于相對弱勢，通常更容易接受房東提出的租金條件。

“我們這類授課型碩士很難申請到學校宿舍，只能在校外租房。5月我剛收到錄取通知，中介就不停強調‘房源緊張，再不訂還會漲價’，還說8月以后學校附近就只剩下位置偏、條件差的房子，聽得我們很著急，怕開學沒地方住，所以都想盡快把房子定下來。”一位在香港讀碩士的同學向21世紀經濟報道記者表示。

談到房租價格，該同學更是感到無奈。她表示，想要與房東議價幾乎不可能，對方通常直接表示“房子根本不愁租”。而且她接觸到的房東多數要求租金年付，理由往往是學生缺乏收入證明。在這種情況下，能夠爭取到按半年分期支付租金的方案，已屬不易。

岑頌謙表示，大學附近的屋苑因學生租房需求旺盛，租金回報率高（如沙田、大圍可達4.0%）；而樓齡較高的二手房，盡管樓齡偏大，但租金回報率不低且出租速度快，同樣對投資者有吸引力。

香港樓市回暖

細價盤火熱的背后，是香港樓市整體正在回暖。

據香港特區政府土地注冊處數據，2025年香港整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創四年以來新高，同比上升15%；房價方面，2025年全年住宅樓價累計上升4.7%。

岑頌謙表示，香港的細價樓憑借其穩定的剛性需求及高租金回報率，長期以來都是市場上的穩健之選。當前市場環境已較此前低潮期明顯改善，最壞的時期或已過去，整體樓市正逐步向好。

岑頌謙指出，這一判斷主要基于四方面因素：利率環境改善，市場利率環境有所好轉；庫存供應趨于健康，房地產庫存結構更加均衡；房價在2025年出現反彈，市場價格信號逐步修復；買賣雙方信心回暖，開發商投地更為積極，買家入市意愿增強，這些都已在2025年的成交量中得到體現。在上述積極因素的共同作用下，細價樓市場預計將受益于整體樓市的回暖趨勢。

摩根士丹利近期已將香港房地產評級上調至“吸引”級別。該機構預計，2026年香港住宅價格有望實現10%的上漲，主要推動因素包括內地購房需求回暖、庫存水平持續去化、新增住宅供應有限，以及利率環境進入下行周期。

與此同時，該行預測2026年香港住宅租金也將上漲約5%。在人才持續流入的背景下，租金回報率有望提升，形成正向利差并進一步刺激投資需求。此外，股市上漲所帶來的財富效應，亦將為房價提供支撐。

仲量聯行香港主席曾煥平在此前表示，預計2026年香港中小型住宅價格將上漲約5%，新盤及樓齡較小的屋苑樓價升幅會較顯著。