龍湖代建盤，沒等來新金主

文/北京進深 林振興

87天后，大龍地產的一場收購閃電告吹。

去年9月底，大龍地產曾高調官宣，控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司（簡稱“大龍有限”）擬收購順義新城發展持有的城竺房地產60%股權。

城竺房地產是順義新城東風商場093地塊的項目公司，它由順義新城發展和北京天竺房地產分別持股99%和1%。

但僅僅不到三個月，這筆交易就被按下了終止鍵。

收購為何告吹？大龍地產給出了兩個理由：

其一，雙方未能就主要交易條款達成共識；

其二，結合國資部門的反饋意見。尤其是這一句，意味深長。

細看股權脈絡，這幾乎是一場“自家人的買賣”。

無論是大龍地產，還是轉讓方順義新城發展、天竺房地產，背后站著的都是同一個股東：順義國資委。

即便如此，合作依然沒能促成。

更現實的壓力或許來自市場。093地塊項目和隔壁龍湖宸翰（096地塊）幾乎是貼臉競爭，兩者都由龍湖代建操盤，戶型面積段高度重疊。

而龍湖宸翰已經搶先開盤，收割了順義一批購買力，目前仍有350多套房源待售。

面對這樣的市場局面，大龍地產選擇放棄收購，似乎也不難理解。

01

大龍地產（600159.SH），前身為內蒙古寧城老窖生物科技，于1998年在滬成功上市。

轉折點是在2005年，重組后，該公司的主營業務轉為房地產開發和建筑施工。

而后，它在北京順義、廣東中山、內蒙古滿洲里等地陸續落子，累計開發400余萬平方米項目。

此前，關于收購順義項目股權的原因，大龍地產美其名曰，“為補充項目儲備，提升主營業務持續經營能力。”

但這家蚊型房企手上的“子彈”，真的能支撐它的收購夢嗎？

截至2025年9月底，大龍地產的營收為4.99億元，去年同期為5.53億元，降幅超9%。

凈利潤仍在虧損，但已從2024前三季度的-1516萬元，收窄至2025年前三季度的-937萬元；

截至2025年9月底，大龍地產的現金及現金等價物余額為3.62億元。

雖然此前公告并未透露收購價，但順義093、096住宅地塊、086托幼用地的拿地成本就高達26億元。

大龍地產此次放棄收購，不失為一個明智之舉。

另一邊，大龍地產內部高管層也在“換血”。去年11月，大龍地產董事長李文江辭職。

李文江原定任期到期日是在2026年3月13日，之所以提前離開，是因工作調動。同時，趙長松代行董事長職責。

02

去年底，順義新城東風商場093地塊的總平圖出爐。

地上建面6.7萬㎡，容積率1.8，規劃22棟7-17F洋房 小高層，西北角086地塊規劃為一所12班幼兒園。

同樣是“好房子”配置，陽臺、架空層、風雨連廊、鄰里中心一應俱全。

但在后續反饋意見中，卻有群眾認為，093地塊項目規劃設計方案品質不高。

為此，它又增加了一處下沉庭院。

093地塊戶型建面與隔壁龍湖宸翰（096地塊）差不多，也是四個面積段：99/120/139/190㎡。

其中，99戶型202套，120戶型231套，139戶型110套，190戶型16套，共計559套。

龍湖宸翰最大戶型建面是165㎡，093地塊大戶型做得更豪，但是數量不多，還是以120㎡以及下小戶型為主力。

贈送方面，兩個龍湖代建盤均是南向開敞陽臺，北向大面積設備平臺。

但意外的是，在最終報規圖中，093地塊項目的陽臺竟悄悄“縮水”了。

原版，南面陽臺通面為內嵌式陽臺；新版，南面客廳取消了內嵌式陽臺。

與隔壁的龍湖宸翰比，093地塊戶型的南向客廳還少了花池。

03

東風商場的093和096兩塊住宅用地，是順義去年最好的地，沒有之一。

它的位置是真香，在順義老城核心板塊，屬于王者地塊，到順義地鐵站的直線距離不到500米。

地雖好，但卻沒人搶，最終順義東風地塊被區屬國企包了。去年2月26日，順義新城發展和北京天竺房地產以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

096地塊的龍湖宸翰，率先出戰。

項目規劃17棟5F-17F洋房 小高層住宅，9月13日取得預售許可證，共551套房源，擬售均價4.02萬-4.57萬元/㎡。

主推97/118/138/165㎡四種戶型。

目前，龍湖宸翰網簽199套，成交均價4.09萬元/㎡，成交額9.08億元，去化率36%。

但宸翰后勁略顯疲軟。去年10月到12月，它的月網簽量分別為92套→71套→29套；成交均價也跟著一起跌，分別為41,355元/㎡、41,080元/㎡、39,870元/㎡。

產品上，它的大戶型賣得不如小戶型。

其中，138平米戶型供應168套，去年網簽28套；165平米供應58套，去年僅網簽3套。

問題來了：093地塊幾乎就是龍湖宸翰的“鏡像對手”——同樣由龍湖操盤，戶型面積段高度重疊。

然而，先發的宸翰已經收割了一波順義購買力，手里還握著350多套未售房源。市場蛋糕就那么大，后來者壓力山大。

這也難怪，此前有意收購093地塊項目股權的大龍地產，最終選擇了放棄。