大三里屯藍圖露出一角

張雅楠/文

2026年1月21日，三里屯太古里北區，愛馬仕的面紗正式揭下，并計劃在春季開業。此前一個月，路易威登、迪奧和蒂芙尼的獨立店鋪已經亮燈。

這些品牌不再位于封閉的商場內部，而是以獨立的建筑形態出現。它們的外立面具有極高的辨識度，店內提供的產品和服務也更為豐富。至此，繼SKP與國貿商城后，北京高奢商業版圖迎來了第三位重量級玩家。

過去，三里屯太古里給人的印象是年輕和潮流，如今引入頂級奢侈品矩陣，潮流和高奢能否共存？如此復雜的業態組合將呈現怎樣的商業圖景？

三里屯太古里總經理馬澤丹分享了一幅大三里屯迭代的藍圖。在這張圖里，大三里屯北接使館區和亮馬河，南連新工體，中間從南至北包含先鋒區、跨界文化社區、高端商業旗艦以及被稱為北區北的城市更新項目，整體對標的是倫敦的國王十字街區、東京的表參道這樣的世界級文化創意區域。

目前的三里屯太古里由南區、西區和北區組成。南區通過連廊與西區相接，被定義為先鋒區。南區與北區并不直接相連，中間隔著一條三里屯西街，西街兩側分布著3.3大廈、那里花園（改造中）和三聯書店等其他業主方，穿過這片跨界文化社區便是三里屯太古里北區的高端商業旗艦區域和北區北城市更新項目。

在這樣復雜的地理環境中運營商業項目，需要運營方具備前瞻性的定位和招商能力，還需要區域統籌能力，以使客流在不同板塊間自然流動。

北區如今的高端呈現，并非一蹴而就，它在很大程度上是時間沉淀的結果。

北區的建筑以獨棟為主，格局開闊?，F在來看，獨立的建筑形態和相對低密度的街區氛圍很適合打造有質感的商業空間。但在很長一段時間里，這種建筑形態與品牌的市場策略并不匹配，彼時國際奢侈品牌拓展市場時，更側重于增加門店數量，開設一二百平方米的精品店是主流做法。投資數千平方米的獨立旗艦店不是普遍的選擇。

由于難以找到需要如此大面積獨棟空間的租戶，三里屯太古里曾將部分獨棟建筑分割，樓上區域改為餐飲或配套。長期以來，相比南區，北區熱度不算太高，高端定位也未能完整落地。

轉變的契機在最近幾年逐漸出現。中國的奢侈品消費群體在快速擴大，且需求日益多元化。消費范圍從核心的皮具、成衣，擴展到鞋履、配飾、家居、寵物用品等。奢侈品牌的核心任務也從單純銷售產品，進化為講述完整的美學故事和構建深度的客戶關系。這就需要更具表現力的物理空間來承載。

于是，那些曾因面積過大顯得有些尷尬的獨棟建筑的價值被重新發現。這場升級，可以看作是空間特質與市場演進的一次匯合。

和成都太古里相比，三里屯太古里的規劃風格并不那么統一和突出。馬澤丹認為，正是因為缺少嚴格的風貌限制，品牌在這里獲得了更大的設計自由度。無論是蘋果旗艦店標志性的玻璃立方體，還是其他注重現代感和光影效果的店鋪設計，都能找到自己的表達方式。

這次北區的煥新，各品牌都花費了數年時間打磨，在外立面的形態、材質和光影處理上做出了諸多探索。三里屯太古里與政府溝通配合，基于城市更新的政策導向和建設國際消費中心城市的目標，相關部門也給予了這次改造充分的空間和支持。

當北區被頂級奢侈品牌的巨幅櫥窗和華麗外立面重新定義，是否會讓它與氛圍更為輕松活躍的南區和西區產生割裂，這是廣受關注的現實問題。

三里屯太古里的策略體現在對商業生態的層次構建上。餐飲是基礎的紐帶，更精細的布局則放在了北區地下一層的招商和公共空間的營造中。

北區地下一層引入了諾樂（源自藏區的牦牛絨品牌）、Naza（運用非遺手工布料的設計品牌）、45R、梵幾，以及老字號富華齋餑餑鋪等店鋪。這些品牌大多具有獨特的故事性和設計感，價格區間更廣，店鋪陳設也更個性化。它們緩沖了高奢區域的質感，也有助于與南區的潮流消費形成更平滑的過渡。

因此，會有顧客覺得北區的地下一層很好逛。這種評價指向的是發現的樂趣和風格的多樣性。這些中型或小型店鋪，軟化了大體量旗艦店可能帶來的壓迫感，保留了街區應有的探索性和閑適感。

馬澤丹希望消費者在這里感受到的，不僅是國際大牌，還有不同層次品牌組合所呈現的多元生活方式。這些較小的店鋪通常更新周期更快，能為街區持續注入新鮮感。

三里屯太古里一直以引入眾多首店而聞名。但在實際操作中，團隊對這個標簽保持著清醒的認識。一個新興品牌能否在當地客群中扎根并實現可持續運營，需要超越新鮮的專業評估。在當前供應鏈高度靈活、社交媒體傳播迅速的背景下，創立新品牌并開設門店的門檻看似降低了，但品牌的生命周期也可能變短。

因此，在選擇品牌時，三里屯太古里團隊側重于考察品牌內核的堅實度、商業模式的可持續性，以及是否具有獨特的人文或設計價值。例如，引入諾樂也包含著對其所代表的特定地域文化與手工藝傳承的關注。

正如太古地產零售業務董事韓置所言，在商業的領域里，每一次突破和創新都離不開一種“無中生有”的能力，它不是一種憑空的想象，而是在看似成熟的市場中發掘沒有被滿足的一些需求，在常規的商業邏輯之外，創造出了一些超越預期的價值。

北區的升級改造，是大三里屯發展構想中的一環。這個構想超出了單個商業項目的范疇，成為北京建設國際消費中心城市、朝陽區作為主承載區的區域規劃的一部分。

因此，當被問及與周邊商業的關系時，馬澤丹多次強調，希望周邊的商業項目能夠找到差異化的競爭優勢，共同提升整個商圈的熱度。許多品牌在開店時都習慣自稱三里屯太古里店，有些甚至不是太古里的租戶。馬澤丹對這種表述是接受，甚至歡迎的。

大三里屯的目標是構建一個更具包容性的城市客廳，不止于零售，還可以包括文化展覽、藝術活動或公共休憩空間。使館區的環境，也為這種國際化、多元化的構想提供了背景。

放眼國際，無論是日本的表參道還是韓國的清潭洞，其商業的魅力在于由獨棟旗艦店、城市綜合體，以及背街小巷里的設計師品牌、咖啡館、餐廳、畫廊、書店等共同構成的充滿發現樂趣的商業生態。

從這個角度看，南區和北區在物理上的分散，實際上拉大了空間的維度，為業態和品牌的豐富度創造了更多可能。馬澤丹對三里屯太古里和周邊項目的期許，實際上是在構想一片商業雨林，而不是獨自成為一棵大樹。

（作者 張雅楠）

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張雅楠

不動產運營報道部主任