北京買房：理清思路，購房建議1775

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們家的情況是：目前在豐臺長辛店槐樹嶺*號院有個可以住的小二居，特別老的房子，基本算是沒有廳，這個房子只有居住權沒有所有權，但居住權還是比較穩定的，再住20年沒問題。

家中預計再在附近買套房，買個小三居或者是能改三居的兩居。需要長期居住的人口為5-6人，老人1-2位（安排一間屋），中年夫妻2位（安排一間屋），一男一女兩個孩子（各安排一間屋），離得近的話，目前的小兩居也能用上。

目前家庭資產：資金450萬，買房不貸款。目前我們夫妻年齡42歲，未來的年收入30萬（穩定），不考慮孩子學區的情況下，現在猶豫是買紅山郡還是園博嘉園。紅山郡250萬以內，園博嘉園420萬上下。紅山郡是回遷房，園博嘉園是商品房。

由于已是中年，兩個孩子上學也需要資金，從壓力的角度肯定是紅山郡，經濟壓力較小。大孩子目前12歲，預計將來就是給她帶孩子也是20年后，到時候有可能需要換房，如果買紅山郡害怕保值不行；但買園博嘉園的話，基本就沒什么儲蓄了。您覺得我們家這種情況，更適合選哪個？

A：

1、槐樹嶺，涉軍涉密單位，按現有政策只能是居住權了。

2、紅山郡和園博嘉園的選擇問題，常規來講房產保值角度的排序是商品房，公房或福利房，政策房，保障房，最后是安置房或回遷房。

但這只是表面的說法，而且是不超十年的周期，其背后的邏輯其實是看哪種小區維護的更好。回遷房如果村委會管的好+居民素質高，那保值未必弱于商品房。反而商品房如果物業不給力，那價格走勢嚴重跑輸大盤的也有的是。

所以您考察一下兩邊小區的維護差距吧，如果沒有太明顯的優劣，那要是我就首選紅山郡了。畢竟您這是長期持有20年呢，即便商品房有少許優勢，用不了幾年也就都差不多了，誰也別說誰。

3、另外一點，園博嘉園并不算完全的商品房，否則也不會用這個備案名。這里最早的規劃定位是保障房，所以才小戶型居多，也沒必要弄推廣名。后來是開發商萬年地產做工作了吧，調整了規劃，把保障房改成了商品房手續，但底子是改不了的。

或者說即便園博嘉園是商品房，那也不算改善小區，只能算剛需盤，在價格上不會有太強的走勢。

4、總之如果真是20年的長期打算，那就沒必要太糾結倆小區的性質了。房子都是房齡還新時的差距明顯，時間長了如果物業沒有太大區別，十多年之后的價格走勢就差不多了。這參考CBD吧，各種豪宅在次新房時都很受追捧，但20年過去了，大部分的價格走勢在板塊內都泯然眾人矣。

僅供參考。

二

Q:

我有一套老破小，買的時候300，貸款170，混合貸款。目前貸款還剩130萬。房子問了下中介，只能賣180萬了。孩子27年上學，我想買學區房。

我們在糾結兩種方案：第一種，學區房買總價700萬的房子，只能兩居，然后老人在西城租一個房子，幫我們看孩子。同時我們的老破小不賣，每月收房租4800。第二種，賣了我們的老破小，在西城買總價900的小三居，老人不租房子。您覺得哪種更合適呢？

A：

1、跌幅40%，哪兒的房啊？這跌幅遠超北京平均值，有點兒太邪乎了。但卻能租金達到4800？這幾乎不可能，要么就是房價被低估，屬于超跌。要么就是租金被高估，哪個租客這么冤大頭啊？

如果真的能租到4800，那這套房只要沒有明顯的硬傷，售價就必須在200萬以上，250萬也正常。否則如果真的賣180萬，那租售比才375，年化租金收益率超過3%，憑什么啊？誰買誰撿漏兒，您是準備做慈善嗎？

2、如果您說是數值都是真的，反正換我是堅決不賣的，反而會再買一套呢。要不您賣給我吧，只要沒明顯的硬傷我就收。

3、至于買兩居還是三居，我要建議就是看溢價的高低吧，也就是甭管兩居三居，只要能買到溢價低的就行。因為您是700和900的預算，在西城都算中等的總價，溢價率是幾乎一樣的，平均值25%左右。

但這種時期有不少超跌的房源了，業主們跟您一樣，都被中介給拍呼的搞不清自己房子的價值了。那就趁他們犯傻的時候正好撿漏兒唄，有便宜不占松花蛋。

4、我建議是多看房，二居和三居都看，然后每套房都計算租售比。用總價除以預估租金，西城老小區的數值一般是平均接近700，那如果到了600就算很值，550更是超值，真能500左右那就沒事兒偷著樂吧。但前提是房子沒硬傷，那些頂樓一樓背陰兒臨街的不算。

如果買不到很超值的學區房，那常規建議是買兩居，然后另外租一套房。因為既然您的房能租金收益3%以上，那換租西城的房子就占了40%以上的便宜，憑什么不占啊？另外今年就是入學趨勢的明確拐點了，如果沒有學區房的鼓勵政策，溢價部分很可能受影響。那就降低總價吧，降低保值的風險，總價低的也相對好出手。

5、簡單就這情況，我覺得您還是先核實一下自己的這套房吧，感覺很像是被中介給PUV了，至少也是被套路忽悠了。

僅供參考。

三

Q:

兩個問題，一是我家現在住的還是公房，東城的，以前是**服務公司的，現在歸**資產公司了。當年我父母沒有買，現在您有疏通渠道嗎？我看您介紹過一位律師，但沒看到聯系方式。

二是請問如果買房，兒子結婚用的，50平左右的話是開間保值還是老破小保值？東三環的70年產權只是沒有燃氣的能買嗎？

A：

1、原產權單位是**服務公司，那既然現在歸了資產公司，說明原單位已經不存在了是吧？那這就誰都不好辦了，檔案都不好查，負責人也都是沒有過工作關系的，很少有愿意承擔這種責任的。不是說不能買，但容易被人指責說賤賣國有資產，誰也說不清。可如果不便宜買的話，您家也不愿接受吧？那這就不好辦了唄。

我估計您家這些年應該跟各產權單位沒少溝通吧？至少20多年了，當年的負責人估計都找不到了，越往后越不好辦。

2、我沒介紹過什么律師，只是在抖音上看到過某位知名律師的介紹，說他有位同行開了個事務所，可以辦理這種歷史遺留問題。但這跟我沒有任何關系，我既不認識，也不知真假，也就不敢介紹。待會兒我把內容發您吧，是否聯系由您自家決定，聯系方式也得去網上找。

3、開間vs老破小，一般來說是房齡新的時候開間保值，房齡都老了之后是老破小的保值更好。因為既然都老了，那新房就沒什么優勢了，而老破小的得房率更高+成本低+居住環境更適合家庭，所以價格走勢也就相對更好，基本都不落后本板塊大盤。

4、70年產權沒燃氣的，這在當年算是環保住宅，沒什么不能買的。但價格走勢基本等同于50年的，只是性質上享受70年普宅的待遇而已。或者說如果是和50年產權的相比，那70年公寓占優。但如果和老破小相比，那這種70年公寓的保值就未必占優了。

僅供參考。

四

Q:

單身男，北京人和父母同住五里店老破小，當年的拆遷房。但因為工作在望京通勤極為不便，所以有想法在朝陽五環沿線買房或者是換房。父母無意見，但因為收入原因只能貸款在100萬左右，如果單獨買房的話首付最高不到100萬，換房的話可到300萬左右。

您建議是單獨買還是換？是否有房源推薦？或者小區。要求是兩居以上，南北通透，帶停車位，保值好就行，學區無要求。

A：

1、五里店到望京上班，西南到東北的大調角，是夠遠的。那既然現在住的是回遷房或安置房的老破小，那在不看預算的情況下，最好是換房啊。換成能改善的商品房，從居住角度是提升，從保值角度也肯定比現在的強。

但您的預算現在不太高，那我的建議就是看具體的房源吧。如果能買到符合要求的就換，實在沒合適的那就沒什么好辦法了，只能是適當取舍。

2、之所以不建議單獨買，是因為預算在200萬之內，減去稅費的話或許更少點兒。那這預算在朝陽五環沿線不好買到房，選擇很少，而且還大多數都帶硬傷，從各項來講都不占優。

3、換房的預算是400萬左右，相對來說選擇多點兒。但您的要求也偏高了，南北通透的兩居至少80多平，那單價就不能超過5萬。不是說沒這價位的，而是您要求帶停車位就肯定是商品房，幾乎沒這價位的，除非也是帶瑕疵或硬傷的。而房子是用來住的，一旦帶有瑕疵就不好聊保值了，否則能這么便宜嗎？

4、我建議還是再考慮一下吧，多了解一下市場行情，然后再執行符合實際的要求。要不然不好找，跟中介提過高要求的話還有可能被忽悠呢。

僅供參考。

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