限價商品房借名購買，協議無效但出資人獲高額補償｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年，王建國與妻子李秀芳看中一套位于北京的限價商品房（即“一號房屋”），總價約68.7萬元。但因二人不符合北京市限價房申購資格，遂與王建國的弟弟王建民協商，借用其名義購房。

2013年12月13日，王建民作為買受人，與甲公司簽訂《商品房預售合同》，購買一號房屋。全部購房款、契稅、維修基金等共計71萬余元，均由王建國夫婦支付。

2014年2月1日，三方簽署《協議書》，明確約定：

“一號房屋系王建國、李秀芳實際出資購買，歸其所有；待政策允許時，王建民應無條件配合過戶。”

2017年，房屋取得不動產權證，登記在王建民名下。此后，王建國多次要求過戶，均遭拒絕。

2023年，王建國夫婦起訴，請求：

確認《協議書》無效；

返還全部購房及辦證費用71萬余元；

賠償房屋增值差價損失254萬余元（評估總價326萬元）。

王建民辯稱：

“協議本就無效，因限價房不能借名。我同意退錢，但不同意賠增值損失——房子是我的，政策房不能按市場價算。”

二、裁判結果

法院判決：

? 確認《協議書》無效；

? 王建民返還購房款687,492元 + 各項費用24,282元；

? 王建民賠償房屋增值差價損失1,784,622元（約為總增值的70%）；

雖然合同無效，但實際出資人仍獲得近180萬元的實質補償，遠超原始投入。

三、法院說理要點

法院圍繞“合同效力”與“損失分擔”作出如下認定：

借名購買限價房損害社會公共利益，協議無效

限價商品房是政府為特定住房困難群體提供的保障性住房，具有身份專屬性。借名行為剝奪了其他符合條件家庭的購房機會，違反政策強制性規定，損害社會公共利益，故《協議書》自始無效。

合同無效后，應返還財產并按過錯分擔損失

根據《民法典》第157條，合同無效后，因該合同取得的財產應當返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。

雙方均明知政策限制，過錯相當

原告明知自己無資格，被告明知出借指標違法，雙方對合同無效均負有重大過錯，故損失應合理分擔。

房屋增值屬于信賴利益損失，可部分支持

雖然房屋登記在被告名下，但原告長期持有票據、實際承擔成本，且協議明確歸屬，其對房屋增值存在合理期待。法院綜合考慮親屬關系、出資比例、政策限制等因素，酌定被告承擔70%的增值損失。

四、律師提示

本案揭示了借名購買政策性住房的高風險與有限救濟路徑，經驗值得重視：

合同雖無效，但出資+協議可爭取高額補償

即使法院認定借名協議無效，只要能證明全額出資+書面協議+實際管理，仍可能獲得大部分房屋增值賠償，而非僅退本金。

“雙方過錯”不等于“各打五十大板”

法院會綜合考量誰主導交易、誰受益、誰更依賴協議等因素。本案中，因原告承擔全部成本且長期占有，故獲更高比例賠償。

? 對實際出資人的建議：

即使借名購買政策房，也應簽署書面協議；

保留全部付款憑證、溝通記錄、居住證明；

一旦發生糾紛，立即申請房屋價值評估，固定損失證據。

北京房產律師團隊專注處理借名買房、政策房糾紛及合同無效后的損失索賠，擅長通過評估、舉證與過錯分析，最大化客戶補償權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。