回撤幅度超60%，南通名校學區房全面跌破2萬大關

南通市區二手房與新房成交量“剪刀差”正持續擴大。

據南通市房地產市場監測分析中心數據顯示，2025年南通市區（不含通州區、海門區）新房累計成交備案5009套，同比下跌14.70%；同期二手房累計成交備案16782套，同比下跌3.42%。

二手房成交量約為新房的3.35倍。

從月度走勢看，有8個月二手房/新房成交量比值超過3.0，其中7月該比值更攀升至5.43。

將時間維度拉長會發現，南通市區二手房成交量壓過新房，早在四年前就埋下了草蛇灰線，且愈演愈烈。

根據統計，21年南通市區二手房/新房成交量比值僅為1.25，22年驟升至2.04，2023年進一步升至2.89，24年為2.96，25年突破“3”達到了3.35。

數據清晰勾勒出近五年南通市場交易結構逐步向二手房傾斜的軌跡。

不過，成交量強勢背后，是二手房價格的深度調整。

由于南通市房地產市場監測分析中心未發布價格數據，我們以貝殼平臺的價格數據作參考。

數據顯示，25年12月，南通二手房成交均價為8400元/㎡，較24年12月下跌2000元/㎡，同比跌幅高達19.23%。

這一跌幅顯著高于全國平均水平。

據中國房地產指數系統百城價格指數顯示，25年12月，全國百城二手住宅均價為13016元/㎡，同比跌幅為8.36%。

相比之下，南通二手房價格跌幅約為全國平均水平的2.3倍。

二手房價格的大幅回調，可視為前期房價過快上漲后的理性回歸。

隨著房地產行業整體預期轉變，投資屬性減弱，價格向真實居住價值靠攏，部分項目價格已回調至十年前水平。延伸閱讀：南通二手頂流已跌回15年前！

在此輪價值重估過程中，曾被視作“硬通貨”的學區房價格回調尤為明顯。以25年12月數據為例，南通市區多個“名校老破小”，成交均價較歷史峰值出現了超過60%的深度回撤。

望江樓小區丨回撤幅度約65%

12月成交均價1.67萬/㎡，較上年同期下跌1.18萬/㎡，同比跌幅約41%。

該小區曾誕生一套“天價學區房”——建面43.49㎡一居室，成交價208萬，單價近4.8萬/㎡。若按最新成交均價估算，這套房源目前只值73萬左右，較當初的成交價縮水超130萬，回撤幅度約65%。

銀花苑丨回撤幅度約58%

12月成交均價1.79萬/㎡，較上年同期下跌0.2萬/㎡，同比跌幅約10%。

該小區成交價歷史峰值超4.3萬/㎡，與之相比最新成交價回撤幅度約58%。

郭里園新村丨回撤幅度約68%

12月成交均價0.86萬/㎡，較上年同期下跌0.48萬/㎡，同比跌幅約36%。

該小區成交價歷史峰值超2.7萬/㎡，與之相比最新成交價回撤幅度約68%。

學田苑丨回撤幅度約63%

12月成交均價1.04萬/㎡，較上年同期下跌0.32萬/㎡，同比跌幅約23%。

該小區成交價歷史峰值超2.8萬/㎡，與之相比最新成交價回撤幅度約63%。

新建路新村丨回撤幅度約59%

12月成交均價0.98萬/㎡，較上年同期下跌0.44萬/㎡，同比跌幅約31%。

該小區成交價歷史峰值超2.4萬/㎡，與之相比最新成交價回撤幅度約59%。

這些案例清晰表明，在市場整體預期轉變、教育均衡化政策推進以及人口結構變化的多重作用下，剝離了過度附加的“學區光環”后，那些居住體驗欠佳的“老破小”正經歷一場劇烈的價值回歸。其價格從昔日被炒作而成的“奢侈品”，回歸到與自身建筑品質、社區環境相匹配的“普通住宅”本位。

數據說明

*數據來源：南通市房地產市場監測分析中心、南通貝殼、網絡搜集，僅供參考

*統計時間：2026年1月14日

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」