“降息”降首付！樓市政策組合拳出擊，商辦、保障房迎雙重利好

1月15日，人民銀行新聞發言人、副行長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，各類再貸款一年期利率降至1.25%，其他期限檔次利率同步調整。完善結構性工具并加大支持力度，進一步助力經濟結構轉型優化。

對于該項調整對房地產的影響，中指研究院指出，2024年6月，央行創設保障性住房再貸款，發放對象為21家全國性金融機構，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，利率為1.75%。2025年5月，央行下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，“本次再次下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，意味著保障性住房再貸款利率將降至1.25%”。

該機構表示，此前保障性住房再貸款資金使用規模較低，與資金成本密切相關。此次央行繼續下調利率，是對中央經濟工作會議“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”的具體落實，將進一步支持地方國企收購存量商品房用于保障性住房，加速收購節奏，在增加保障性住房供給的同時，也有助于進一步改善市場供求關系。

另外，為了更好地推動收購存量商品房，仍需要更多政策支持，如擴大收購存量房的用途范圍、改善收購價格等，提升企業參與的積極性。

降息之外，鄒瀾還在發布會上表示，會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。

上海商辦物業 孫婉秋/攝

在58安居客研究院院長張波看來，下調商業用房購房貸款最低首付比例，是央行落實寬松貨幣政策，助力經濟發展的具體舉措之一。相比于住宅市場，商業地產面臨著更大的庫存積壓和流動性難題，寫字樓、商業公寓等空置率較高，需要政策支持來加速去庫存，促進市場循環。

目前，各地普遍面臨著在售商業用房庫存高企、去化周期高企的問題，普遍周期在30個月，有的在50—70個月。

同時，在售庫存去化難度大導致已供應土地和在建項目開發難度大，二手商業用房價格跌幅也加大，繼而導致商業物業價格下跌幅度更大，不利于整體物業價值的保持以及企業資金鏈好轉。

他指出，首付比例降低能讓更多潛在投資者關注商業地產，提升投資意愿，帶動商業地產交易活躍度。同時可引導資源向更有效率的領域和項目流動，一些位置不佳、運營不善的商業地產項目，可能因政策刺激迎來新的投資者或經營者，通過重新規劃、改造和運營，實現資源的優化配置，提高商業地產整體利用效率。

“結合銀行對保障房的貸款利息優惠等政策，能加速商辦用房向保障房轉化，優化商業地產存量結構?！睆埐ǚQ，中央經濟工作會議強調要盤活存量，商辦是房地產存量提效的重點，尤其是通過“商改住”推進閑置類商辦更好用于保障房，更是政策推動的重要方向。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則告訴《國際金融報》記者，在本次全國性政策出臺之前，絕大多數城市均執行較高的商業用房首付要求，通常為50%，部分銀行或特定項目甚至設定為60%或更高。此次央行發布的政策屬于全國性調整，將商業用房購房貸款的最低首付比例統一下調至30%。

寶龍瓏寓 吳典/攝

李宇嘉認為，在居民加杠桿購房意愿下降的情況下，面對有結構性的貸款需求，放開是合理的，“而且考慮到銀行評估價比較謹慎，30%的首付也并不低，未來還有可能再次降低”。

他提到，近年來，隨著租賃市場的崛起，熱點城市機構或個人投資者，投資商業辦公，并轉做長租公寓、酒店式公寓等長短租結合的產品，意愿明顯增強。

以深圳為例，據深圳貝殼研究院統計數據，2025年深圳新房非住宅成交占比為31.4%，同比擴大3.8%，不僅增幅進一步擴大，而且連續兩年增長；二手房非住宅成交占比為17.5%，同比擴大2%，達到2012年以來次高值。

深圳貝殼研究院院長肖小平研究認為，這一成交特征的形成，主要是由于不少置業者對租售比較高的產品越來越青睞，而非住宅產品剛好對接上了這種需求，尤其是地段優越、配套成熟的小戶型公寓。