長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，賣房人要求劃轉(zhuǎn)物業(yè)交割保證金被法院駁回

新京報(bào)訊（記者張靜姝 通訊員葉輕舟 黃楊）近日，新京報(bào)記者從北京市海淀區(qū)人民法院獲悉了一起案例，李先生出售房屋后，以中介公司拒絕退還物業(yè)交割保證金為由訴至法院。海淀法院經(jīng)審理認(rèn)定，因李先生欠繳的物業(yè)費(fèi)金額已超過(guò)物業(yè)交割保證金，判決駁回李先生訴訟請(qǐng)求。

李先生訴稱，2021年1月他在中介公司辦理了房產(chǎn)買賣協(xié)議，同年5月雙方簽訂了《履約支付服務(wù)協(xié)議》，在簽訂協(xié)議的時(shí)候工作人員說(shuō)，要有物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明才能夠退回物業(yè)保證金。李先生表示因?yàn)榕c物業(yè)公司有問(wèn)題未解決，故欠繳物業(yè)費(fèi)，不能取得物業(yè)的證明。工作人員答復(fù)，在辦理物業(yè)交割手續(xù)時(shí)簽協(xié)議，注明物業(yè)繳費(fèi)的起止日期，即物業(yè)轉(zhuǎn)移之前的費(fèi)用由原業(yè)主負(fù)責(zé)，便可以轉(zhuǎn)移物業(yè)保證金。2021年5月，李先生與買房人完成了物業(yè)交割，簽訂了物業(yè)費(fèi)繳納協(xié)議，但是中介公司并未退還物業(yè)交割保證金，經(jīng)多次溝通仍未解決。

中介公司辯稱，根據(jù)《履約支付服務(wù)協(xié)議》約定，將存管資金劃轉(zhuǎn)給李先生的前提條件未成就，故公司無(wú)需履行資金劃轉(zhuǎn)職責(zé)，且不存在任何違約行為；劃轉(zhuǎn)條件未成就并非公司原因?qū)е?，故公司無(wú)需向李先生支付利息。

審理中，中介公司提交《劃轉(zhuǎn)（退回）申請(qǐng)書》以及《物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)項(xiàng)目表》，證明李先生與案涉房屋買受人姜先生未就物業(yè)交割事項(xiàng)達(dá)成一致，案涉存管資金的劃轉(zhuǎn)提交未成就。經(jīng)詢問(wèn)買房人姜先生，他明確表示：不同意將案涉物業(yè)交割保證金劃轉(zhuǎn)給李先生，雙方為了防止拖欠物業(yè)費(fèi)所以才約定了保證金，李先生從購(gòu)買案涉房屋后直至將案涉房屋出售給其之前均未繳納物業(yè)費(fèi)，自2008年至2021年總計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)及違約金5萬(wàn)余元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，李先生與中介公司簽訂的《履約支付服務(wù)協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。根據(jù)《履約支付服務(wù)協(xié)議》產(chǎn)品條款三中的資金劃轉(zhuǎn)條件約定，物業(yè)交割保證金的資金劃轉(zhuǎn)條件為甲方辦理完畢所有物業(yè)交割手續(xù)，且甲乙任意一方或居間方提交甲乙雙方簽署完成的《物業(yè)結(jié)清確認(rèn)書》或乙方單方簽署完成的《物業(yè)交割保證金付款確認(rèn)書》。特殊條款規(guī)定，甲方向丙方申請(qǐng)存管資金劃轉(zhuǎn)的，應(yīng)向丙方提交證明物業(yè)結(jié)清的證明材料。

本案中，李先生與房屋買受人姜先生雖對(duì)物業(yè)費(fèi)的繳納責(zé)任時(shí)間劃分達(dá)成了一致意見(jiàn)，并簽署了物業(yè)費(fèi)繳納協(xié)議，但李先生并未處理完畢所有的物業(yè)交割手續(xù)。無(wú)論是根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)還是李先生的當(dāng)庭自認(rèn)，均可以認(rèn)定李先生截至交房當(dāng)日拖欠物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)金額已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元。經(jīng)法院詢問(wèn)，李先生亦未作出會(huì)自行主動(dòng)處理并妥當(dāng)解決物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛的表示。故在合同約定的物業(yè)交割保證金劃轉(zhuǎn)條件并未成就，李先生并未結(jié)清物業(yè)費(fèi)的情況下，其現(xiàn)要求中介公司退還3萬(wàn)元物業(yè)交割保證金并給付利息之訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。最終，法院判決駁回李先生的全部訴請(qǐng)。

宣判后，李先生提起上訴，二審法院維持原判，該判決現(xiàn)已生效。

編輯 劉倩 校對(duì) 李立軍