最高院：老舊小區(qū)加裝電梯免費(fèi)乘用權(quán)，是否隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移？

作者：周軍律師.

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隨著老舊小區(qū)加裝電梯政策的推進(jìn)，越來越多高層業(yè)主告別了“爬樓難”的困擾。但隨之而來的是房屋交易中的新爭議：

原業(yè)主出資獲得的加裝電梯免費(fèi)乘用權(quán)，在房屋出售后，究竟是否會(huì)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移給新業(yè)主？新業(yè)主能否直接享受免費(fèi)乘梯待遇？

最高人民法院案例庫入選案例《朱某華訴張某綱、陳某生等16人共有糾紛案》中明確：

老舊小區(qū)業(yè)主因加裝電梯致房屋采光、隱私等權(quán)益受損而協(xié)議取得的免費(fèi)乘用電梯的權(quán)利，隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。房屋買受人請求在原使用范圍內(nèi)繼續(xù)免費(fèi)乘用電梯并承諾分?jǐn)偸褂秒娞莓a(chǎn)生的維修、保養(yǎng)等日常費(fèi)用的，人民法院依法予以支持。

本案的爭議焦點(diǎn)是，朱某華可否繼受原業(yè)主黃某享有的免費(fèi)乘用電梯的權(quán)利。

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第二百八十三條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。”案涉電梯屬于小區(qū)2號樓業(yè)主住宅專有部分之外的共有部分、附屬設(shè)施，該樓棟加裝電梯所涉及的費(fèi)用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的約定。

本案中，因2號樓加裝電梯方案對原業(yè)主黃某房屋采光、隱私等權(quán)益有損害，張某綱等16戶業(yè)主以分?jǐn)傸S某本應(yīng)負(fù)擔(dān)的加裝電梯集資費(fèi)用及承諾黃某享有免費(fèi)電梯乘用權(quán)，換取黃某對該電梯加裝方案的同意。該協(xié)議經(jīng)人民調(diào)解組織調(diào)解達(dá)成，屬于雙方真實(shí)意思表示，合法有效。

民法典第二百七十三條第二款規(guī)定：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”

本案中，案涉電梯加裝完成后即成為小區(qū)2號樓的共有部分、附屬設(shè)施。黃某享有的電梯免費(fèi)乘用權(quán)利，系其房屋采光、隱私等權(quán)益因加裝電梯受損而取得的對應(yīng)補(bǔ)償。黃某將房屋轉(zhuǎn)讓給朱某華后，電梯運(yùn)行對該房屋業(yè)主采光、隱私等權(quán)益損害客觀上仍持續(xù)存在。此外，黃某與朱某華亦對房屋出售價(jià)款包括電梯安裝費(fèi)用在內(nèi)進(jìn)行了明確約定。根據(jù)雙方合同約定，黃某在轉(zhuǎn)讓案涉房屋時(shí)實(shí)際亦將其在案涉《調(diào)解協(xié)議》項(xiàng)下不承擔(dān)電梯安裝費(fèi)但有權(quán)免費(fèi)乘用電梯的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給朱某華。因此，黃某對小區(qū)2號樓電梯免費(fèi)乘用的權(quán)利應(yīng)當(dāng)隨房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而一并轉(zhuǎn)移給朱某華。當(dāng)然，朱某華亦應(yīng)承擔(dān)乘用該電梯期間產(chǎn)生的維修費(fèi)、電費(fèi)等日常費(fèi)用。

綜上，張某綱等16戶業(yè)主以朱某華未繳納電梯安裝費(fèi)為由阻撓其乘用電梯的行為不當(dāng)。朱某華訴請判令確認(rèn)其不承擔(dān)電梯安裝費(fèi)，享有免費(fèi)電梯乘用權(quán)的訴求成立，應(yīng)予支持。故法院依法作出如上裁判。

周軍律師提醒，老舊小區(qū)業(yè)主因加裝電梯致采光等權(quán)益受損所取得的免費(fèi)乘用電梯的權(quán)利，隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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