商辦，終于被看到了

昨天，央行一口氣打出了一套組合拳。十幾條政策里，最讓地產(chǎn)人瞳孔放大的只有一條：

商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例，統(tǒng)一下調(diào)至30%。

這大概是九年來(lái)，政策的探照燈，第一次真正掃射到商辦這個(gè)被遺忘的角落。

在此之前，商業(yè)用房的貸款條件堪稱勸退級(jí)：首付比例高達(dá)50%，部分甚至60%，貸款年限被死死卡在10年。

在北京，2017年以后更是開啟了地獄模式：

新建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平；

個(gè)人不得購(gòu)買商辦新房；

停止個(gè)人購(gòu)買商辦新房和二手房貸款。

這道鐵幕一落，商辦項(xiàng)目被剝離了居住屬性，也被剝奪了流動(dòng)性。

據(jù)說(shuō)在新政發(fā)布的第二天，龍湖云域GPARK項(xiàng)目組的人，大概想死的心都有了。

他們剛剛拿到了那個(gè)來(lái)之不易的規(guī)證。為了那張紙，團(tuán)隊(duì)跑斷了腿，磨破了嘴。結(jié)果：

證剛到手，天變了。

500平米的最小分割限制，意味著他們手里那幾千套原本設(shè)計(jì)好、準(zhǔn)備賣給年輕人的精致小公寓，瞬間變成了廢紙。

沒辦法，只能從頭再來(lái)。圖紙推倒，重新分割，重新報(bào)批。

當(dāng)初龍湖拿下這塊地時(shí)，土地金就花了14.1億。

但在被政策冰封了五年后，這個(gè)項(xiàng)目最終在三年前被打包賣給了浪潮軟件。成交價(jià)是：

9.06億。

從14.1億到9.06億，不算建安成本，不算這幾年的巨額資金利息，光賬面價(jià)值就縮水了三分之一。

這不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的虧損，這是整個(gè)商辦市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值重估的縮影。

這些年，商辦庫(kù)存成了真正意義上的“不動(dòng)產(chǎn)”。僅北京，商辦庫(kù)存就曾高達(dá)2850萬(wàn)平米。

資產(chǎn)一旦失去了流動(dòng)性，就注定淪為負(fù)累。

開發(fā)商為了甩掉這些燙手山芋，也是絞盡了腦汁。起初是打折，后來(lái)是骨折，最后，商辦資產(chǎn)竟然淪為了住宅營(yíng)銷的“贈(zèng)品”。

兩年前，東莞的萬(wàn)科中天世紀(jì)水岸搞了一個(gè)震驚業(yè)界的活動(dòng)：

買一套，送一套。

只要你買一套140平米以上的大戶型住宅，開發(fā)商就送你一套惠州雙月灣的海景房公寓。

那套海景公寓大約40平米，市場(chǎng)價(jià)在20多萬(wàn)左右。聽起來(lái)是送房，其實(shí)大家都懂，這是變相的降價(jià)，更是對(duì)商辦資產(chǎn)價(jià)值的無(wú)奈宣判。

那段時(shí)間，類似的劇情在全國(guó)各地上演。被打包贈(zèng)送的，要么是遠(yuǎn)郊賣不動(dòng)的住宅，要么就是這些曾經(jīng)被寄予厚望、如今卻無(wú)人問津的商住公寓。

這幾年，住宅市場(chǎng)的政策像擠牙膏一樣，每隔幾個(gè)月就擠一點(diǎn)出來(lái)給市場(chǎng)續(xù)命。

但商辦市場(chǎng)？它就像個(gè)沒人疼的孩子，始終被遺忘在角落里吃灰。

直到開年，《求是》雜志發(fā)表了一篇題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》的文章。

這篇文章被地產(chǎn)人拿放大鏡看了又看。里面有一句話，振聾發(fā)聵：

政策要一次性給足，不能采用添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。

寫這篇文章的，是住建部政策研究中心的副處長(zhǎng)。文章里還有一句更關(guān)鍵的定調(diào)：

房地產(chǎn)帶有顯著的金融屬性。

這一回，央行似乎是真的聽進(jìn)去了，也真的是盡力了。

降準(zhǔn)、降息、降低存量房貸利率，現(xiàn)在，終于輪到了統(tǒng)一房貸最低首付比例，并將手伸向了商辦市場(chǎng)。

甚至連財(cái)政部和稅務(wù)總局也來(lái)助攻了：購(gòu)買兩年以上的住房對(duì)外銷售，免收增值稅。雖說(shuō)是針對(duì)住宅，但交易阻力的減少，信號(hào)意義也很強(qiáng)。

對(duì)于那些在寒冬里熬了三四年的地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，不管是真的春天來(lái)了，還是只是倒春寒里的一杯熱茶，至少，有人看到了他們的掙扎。

在這個(gè)信心比黃金更貴的年代，被看到，就是希望的開始。

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