“政策一次性給足”，正在光速兌現…

開年伊始，《求是》雜志一篇題為《改善和穩定房地產市場的政策》的文章，以清晰有力的筆調，為今年的樓市政策定下了基調：

要“盡可能縮短調整時間”、“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”。

短短數天內，從財稅部門到金融監管機構，一系列重量級、可執行的政策接連落地。

這已不是簡單的吹風或釋放信號，而是一場目標明確、協同推進的系統性疏通工程正式拉開了序幕。

市場等待已久的“一次性給足”，正在從權威喊話變為現實推力。

仔細審視這幾天密集出臺的政策，可以發現其發力點精準覆蓋了房地產市場的關鍵環節：

從居民端的交易成本，到企業端的項目融資，再到決定整體環境的貨幣信貸，形成了一個立體化的支持網絡。

首先，是稅收政策發力，直接降低居民置換成本。

1月14日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布公告，將 “換房退個稅”政策延續至2027年12月31日。

政策核心清晰有力：自2026年1月1日起，對出售自有住房并在1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

其中，新購住房金額≥現住房轉讓金額的，全部退還；新購房金額較小的，按比例退還。

這項始于2022年9月的政策，已是第二次延期。其用意不言自明——

許多家庭并非沒有改善居住的愿望，而是卡在了“賣不掉舊房”或“賣了再買成本太高”的環節上。

個稅退稅，就是政府真金白銀地降低這一關鍵環節的摩擦成本，讓“賣一買一”的循環能夠順暢啟動。

政策的延續，為市場注入了長達兩年的穩定預期，讓潛在置換需求能夠從容規劃。

第二，是融資機制優化，強力穩定行業供給主體。

如果說退稅是刺激需求的“催化劑”，那么對供給端的支持就是穩定市場信心的“壓艙石”。

1月9日，監管部門對房地產融資協調機制下達了新指導：

對已進入“白名單”的項目，符合條件的，可在原貸款銀行進行展期，實際意味著相關貸款最長可展期5年。

這與之前展期最長不超過原期限一半（通常最多兩年半）的規定相比，是一個重大的實質性突破。

其政策深意主要有兩個——

精準輸血保交樓系統工程。

將寶貴的金融資源，通過“白名單”機制，定向注入那些有市場、有需求、但暫時遇到流動性困難的優質項目。

核心目標是確保項目不停工、按期交付，從根本上守護購房者的權益，打破“停工-市場恐慌”的惡性循環。

緩解市場主體現金流壓力。

5年的展期窗口，為項目銷售和資金回籠提供了寶貴的緩沖時間，幫助健康經營的主體穿越周期。

這并非“兜底”，而是遵循市場規則，為具備生存能力的企業提供必要的喘息空間，穩定行業基本面。

截至去年10月，全國“白名單”項目貸款審批金額已超7萬億。

此番展期政策優化，意味著這巨額資金支持的效能和穩定性將得到進一步提升，是供給側穩預期的強有力舉措。

還有一項措施，就是打開信貸空間，全面夯實寬松金融環境。

1月15日的國新辦新聞發布會上，央行傳遞了兩個關鍵信息——

宣布下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，直接引導金融機構降低特定領域的融資成本。

與此同時，央行副行長明確指出：“從今年看，降準降息還有一定空間”，6.3%的存款準金率，疊加外部匯率約束減弱、銀行凈息差企穩…均為價格工具的使用創造了條件。

前者旨在立即行動，后者給出明朗預期。

下調結構性貨幣政策工具，而非無差別降息，符合精準滴灌而非大水漫灌的基本思路，同時在一定程度上維護了銀行業盈利能力。

釋放后續降息空間，本質上是對全年貨幣環境的權威定調，與此前的一系列重要會議表述保持了一致口徑。

至此，政策加力協同作戰的戰略意圖已躍然紙上——

財稅政策降低居民端交易成本，激活需求；

白名單展期保障供給端交付，意在穩主體；

貨幣政策營造寬松的金融環境，夯實信心。

三項政策協同發力，其深層影響在于重構市場的底層運行邏輯。

我們仔細盤一盤——

首當其沖，為了打破供需兩端的雙重尷尬。

我們得承認一件事：當前市場的核心梗阻是置換鏈條轉動受阻。

需求端因交易成本與價格承壓“不敢動”；

主體端因項目交付存在不確定“不敢交”。

雙方陷入僵持。

而“換房退稅”延期政策，本質是財政讓利以降低關鍵摩擦成本，直接減輕居民“賣一買一”的財務負擔，刺激需求持續放量。

“白名單貸款展期5年”政策，核心是以金融流動性保障資產層的基本安全。

這延續了之前“救項目，不救企業”的基本思路，確保財政端以相對可控的成本確保合規項目持續建設、按期交付。

更深一步講，旨在修復市場供給側的信用基礎，讓購房者敢于選擇。

看明白沒？前者讓需求端敢擇機行動，后者令供給端優化背書——

這樣一來“賣舊買新”的齒輪得以重新轉動！

加之全國多座城市在經歷數年的持續調整后，存量房市場價格已非常親民，理論上講，重新激活流動性可能只差一次東風。

流動性將激活，釋放出的資金與資格將灌注新房市場，從而打通存量與增量市場之間的阻滯，重啟基于真實居住的良性內循環。

第二，穩住信心，終結預期與政策博弈的二元敘事。

房地產是信心與金融緊密綁定的行業。

咱們前幾天就說過：這幾年的螺旋調整，有一部分源于對政策端的不確定性與逐次添油。

而此番央行“降準降息仍有空間”的明確表態，清晰定調了中長期寬松的貨幣環境，堪稱戰略級的預期管理。

影響不可謂不深遠——

1）穩定行業融資預期；

2）熨平居民利率焦慮。

前者有助于市場主體從應對短期危機轉向專注長期運營；

后者能有效管理購房者對“站在利率高點”的焦慮，促使購房決策理性回歸居住本身。

所以你看，這套“退稅減負-債務展期-貨幣寬松”的組合拳，是不是系統性地壓低了全鏈條的不確定性？

當政策前景變得清晰可期，附著在資產價格中的“風險溢價”也會隨之收縮，樓市的估值體系也將加速回歸以下兩重屬性——

回歸居住屬性與回歸金融屬性。

毫無疑問，這才是房地產本來就應有的樣子。

第三，有利于推進“市場底”加速到來。

“政策底”可以通過政策端劃定，但“市場底”取決于無數賣家和無數買家在價格與交易量上的反復博弈。

這套組合拳通過改變博弈條件，正加速這一平衡的到來。

它并非指定價格，而是通過重塑約束條件來引導市場自發尋找共識：

退稅降低了買方的實際成本，相當于提供“隱性價格折讓”，擴大了買賣雙方的成交價格談判區間。

白名單展期保障了資產安全，使房屋價值評估回歸地段、品質等真實屬性，重塑了穩健的價值錨。

結構性降息疊加貨幣寬松預期鼓勵市場從長期視角出發，有利于削弱對短期價格波動的過度反應。

交易成本下降、資產安全夯實、金融環境穩定——

使得買賣雙方能更基于真實居住需求和長期金融價值進行決策。

而這是構筑堅實且健康的“市場底”，不可或缺的前置條件。

更何況，這一市場已深度調整多年…

文章分析至此，筆者特別想跟大家分享一組最新數據。

中指研究院2025年12月調查顯示：

計劃一年內購房的居民占比升至51%，計劃“半年內”和“半年到一年”購房的分別占比16%和35%；

此外，認為自身購房意愿“強于上月”的居民比例，目前已連續第三個月回升，12月錄得數據為16%。

這能說明什么？

說明市場情緒的重心，正從觀望，緩慢而確鑿地移向行動！

而且，這種連續性的改善本身，往往就是情緒悄然觸底、信心重新構建的關鍵信號。

眼下，“政策一次性給足”的權威喊話于密集行動，正在重塑預期——

而這無疑將極大地推動市場理性加速回歸。

但我們必須要清醒地認識到：意愿本身并非購買力，計劃也不等于交易。

這51%的“計劃”，也應該理性地一分為二看待——

在宏觀層面，無疑是一股可觀的勢能，他們感受到了政策端的有力支撐、金融端的成本壓縮以及市場端的深度調整…

但在微觀層面，無數個體的審慎權衡，仍將在很大程度上收到未來數月甚至數個季度內政策與市場的雙重表現影響。

冷靜地講，當下政策端要完成的，正是要讓這種潛在勢能轉化為市場的動能。

大家可以想想，這51%的“一年內計劃購房”的人群中——

是不是有相當大一部分是“賣一買一”的改善家庭？

是不是他們對“換房退個稅”政策延續性最為敏感？

另一方面，項目融資可展期5年，相當于為潛在的置換目標提供了強有力的信用背書，從而不至于讓置換鏈條上游積攢的勢能一拳打在棉花上。

這些都是值得樂觀的信號。

當然，咱們在這兒還得說一個看似老生常談的問題：

復蘇的路徑，必然顯著分化。

這么大比例的買房置業意愿，絕不會均勻分布在每座城市、每個區域或者每個板塊。

那些有顯著人口凈流入、自身產業有競爭力、公共資源和財政端底氣足的核心城市、核心片區，必然捷足先登。

與此同時，這種結構性活躍，也大概率會是未來很長一段時間里的基本常態。

回顧開年以來的這段時間——

從《求是》定調，到三部門落實退稅延期，再到金融體系在項目融資和貨幣環境上雙重加力，政策層的決心、力度與協同效率，清晰可見！

確實不再是過去那種“擠牙膏”式的玩法，而是著眼于長遠健康發展的“系統性疏通”。

盡管需要時間，但路徑已無比清晰。