限價房私下轉讓10年，賣家反悔被判賠186萬｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年，趙文斌、劉玉芳夫婦因急需用錢，與朋友周建國簽訂一份《備忘錄》，約定將其名下一套限價商品房（即一號房屋）以74萬元“押金”形式轉讓給周建國。

協議約定：

周建國支付74萬元，取得購房發票和房屋鑰匙；

五年后房屋可過戶時，趙文斌夫婦須配合辦理轉移登記；

若賣家反悔，需雙倍返還押金。

簽約后，周建國實際支付90萬元（含裝修等費用），并于2010年底入住一號房屋，此后十年一直居住、繳納物業、采暖等費用，并對房屋進行了全面裝修。

2013年，房屋完成產權登記，登記在趙文斌名下。

2020年，因房價從74萬漲至385萬元，趙文斌夫婦突然起訴，主張《備忘錄》因涉及限價房買賣，損害社會公共利益，應屬無效，要求周建國騰房、支付10年使用費近49萬元，并返還發票。

周建國反訴：

同意合同無效，但要求返還74萬元購房款；

并索賠房屋增值損失217.7萬元。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認《備忘錄》無效（因限價房不得擅自轉讓）；

? 周建國60日內騰退一號房屋；

? 趙文斌夫婦返還購房款74萬元；

? 趙文斌夫婦賠償周建國經濟損失186.6萬元；

? 駁回趙文斌夫婦要求支付房屋使用費、恢復原狀等全部訴求。

注：法院認定，賣家明知是限價房仍出售，過錯遠大于買家，須承擔主要責任。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于合同無效后的責任分擔：

合同確屬無效：

限價商品房系國家保障性住房，面向特定資格群體，私下轉讓損害社會公共利益，依《合同法》第52條，合同無效。

但過錯不在買家：

趙文斌夫婦作為產權人，完全清楚房屋性質及交易限制；

主動出售并收取高額款項，十年間從未提出異議；

房價暴漲后才反悔，明顯違背誠信原則。

買家無惡意，屬善意信賴：

簽約時北京尚未出臺嚴格限購政策；

已實際占有、裝修、長期居住，形成合理信賴；

法院認為其“主觀上無惡意”，僅因信息不對稱承擔次要責任。

損失賠償以“信賴利益”為基準：

房屋現值385萬元，原價74萬元，差額311萬元；

綜合雙方過錯（賣家主責、買家次責），酌定賣家賠償186.6萬元（約占60%）。

法院強調：

“法律不保護通過毀約牟取暴利的不誠信行為。

即使合同無效，過錯方仍須賠償守約方的合理信賴損失。”

四、律師提示

本案是“限價房轉讓+房價暴漲+賣家反悔”的典型，警示：

限價房、經適房等政策性住房，5年內禁止交易，5年后也需補繳土地收益，私下轉讓風險極高；

“合同無效”不等于“各回各家”：

若一方惡意利用無效規則獲利，法院將通過損失賠償實現實質公平；

? 建議：

賣家：切勿因房價上漲毀約，否則可能“房財兩損”；

買家：購買前務必查清房屋性質，避免“錢房兩空”；

雙方：如已簽約，應盡快通過合法途徑（如補繳費用后過戶）化解風險。

注：本案周建國雖失去房屋，但獲賠186萬，遠高于原始投入，體現司法對誠信履約的傾斜保護。

北京房產律師靳雙權團隊專注處理限價房、經適房、借名買房等政策性住房糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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