活人買不起房，死人買不起墓！誰炒出的天價墓地？比豪宅還狠！

前兩年還被搶到“供不應求”的天價墓，如今不少成為了陰間爛尾樓。

連殯葬行業的日子也要不好過了。

就連行業龍頭福壽園在2025年上半年就出現了虧損，差不多2.61億，

要知道福壽園之前可是被視為穩得不能再穩的現金牛，

與此同時，墓穴的價格也在下降，2024年同一時期墓穴的價格還在12.12萬元左右，

2025年就降到了6.34萬元，價格直接腰斬。

北京、深圳等城市的天價墓園如今也開始遇冷，

有的甚至打六折都沒有人接盤。

前些年的時候，墓園的銷售常常忙的腳不沾地，

墓地風水好、格局好的要排隊，還需要拼手速搶。

甚至人多到清明節掃墓都需要限制人流量。

但是現在卻不是這樣了，墓地紛紛滯銷，任你說的天花亂墜就是兩個字不買。

但是我們國家目前老年人口逐漸增多，死亡人數也遠遠多于出生人口，

按理說，殯葬行業應該算是剛好趕上老齡化的紅利，躺著都能賺錢，

現在別說破天的富貴，連賣出去都是問題。

要想弄懂這個問題，還得看最開始目的泡沫最膨脹的階段，

看看這個陰間房地產到底被吹到了什么程度。

30萬一平米的湯臣一品在房子里算是天價了，但是墓地甚至比他還夸張。

2023年上海松鶴園某款墓地，占地僅0.6平方米售價就到了45萬，

算下來一平方米就要76萬。

而上海、北京一些豪宅的售價才到十幾萬，死后的墓地比住的房子貴了六倍。

不僅上海有天價墓地，深圳也有。

這些墓園主打面朝大海，單價動輒幾十萬，甚至有的墓地高達400萬。

就連廈門一個二線城市，一個單墓穴都能賣到24萬元。

最過分的是在一些農村地區，本該免費的公益性公墓，

卻被一些居心不良之人違規建成豪華陵園。

安徽就有一個違規建造的墓園，竟然敢賣到32.8萬元的高價，

當地的村民甚至直呼死不起，多少農村人一輩子才能存到這么多錢。

這種環境難怪有骨灰房這種操作。

而且就算你買了墓位，但是并不等同于住宅產權，它更接近一種特殊使用權安排。

只能買20年的使用權，期滿后通常可以續繳管理費繼續使用。

與此同時，倒賣墓穴、把墓位當作一般商品轉讓也被明確禁止，

若是20年后無人繳費那會發生什么還真不好說。

而且泡沫一旦形成，投機就會像影子一樣跟上。

在墓地市場里，曾出現專門的“炒墓黃牛”。

他們不走公開透明的正規交易，而是以“家人預留”的名義批量購買“活人墓”，

把墓位囤在手里等待漲價，再通過墓園的更名服務把使用人信息改成買家名字完成轉手。

蘇州曾因“外地購墓”與炒作推高價格引發關注，

當地對經營性公墓跨區域銷售、為尚未死亡人員購置墓穴等問題進行明確限制和管理。

在更早的價格狂飆階段，北京海淀一些公墓價格在多年間出現驚人漲幅，9年漲了20倍。

上海的墓地價格也在2008—2011年間普遍上漲167%。

這些漲幅背后，并不完全來自真實安葬需求的自然增長，

投機囤積與供給節奏的操控同樣在推波助瀾。

墓園對更名服務的態度，進一步讓投機鏈條有了縫隙。

一些墓園對“更名”睜一只眼閉一只眼，甚至被質疑提供便利。

囤墓可以抬高掛牌價，制造稀缺感；

高價成交又能反過來證明“這里值這個價”，形成自我強化的循環。

表面看像風水與情感的生意，底層卻越來越像“時間套利”。

當套利成為主敘事，就繞不開行業龍頭的土地成本與利潤結構。

福壽園的早期拿地成本，低至每平方米約190元，

并且其墓地業務毛利率長期處在高位區間。

低成本土地被長期持有，配套投入相對有限，

最終以幾萬、幾十萬甚至更高的單價出售，剪刀差足以把毛利率推到驚人的高度。

這也是為什么資本市場曾把它看作“冰上線”的資產：冷門、穩定、暴利。

但“囤地”并不是唯一底氣，更關鍵的是供給側的結構性限制。

對一線與不少二線城市而言，經營性公墓的新增審批長期嚴格，

客觀上形成了少數主體握有合規供給的局面。

北京的殯葬設施專項規劃就明確提出，除特殊情況外，

至2035年原則上不再新增經營性公墓審批或擴展占地。

當新增供給被制度性壓縮，存量牌照和存量土地就天然帶上“準壟斷”的稀缺屬性。

寡頭市場里，企業可以像擠牙膏一樣控制投放節奏，

人為制造“越來越少”“再不買就沒有”的緊迫感。

消費者在情緒與信息都不占優勢的場景里，幾乎沒有議價能力，

方圓百里找不到替代品時，就只有這一種選擇。

最典型的是風水溢價，同一片土地，被劃分成三六九等，

靠“背山面水”“龍脈砂水”的敘事把價格抬上去。

其次是名人效應：列出名人名錄，把“與名人做鄰居”包裝成一種社會地位的延續，

讓逝者安置被賦予符號意義。

再疊加行業的高度信息不透明，家屬在悲痛與忙亂中很難逐項核對成本結構，

流程又復雜、窗口又集中，基本是一錘子買賣，

商家把“土地稀缺”當作萬能理由逐年提價，

新墓區比老墓區貴出一截也能被解釋成“資源更好”。

過去從低成本土地到天價成交的跨越，很大一部分并不是成本上漲的結果，

而是政策紅利鎖定了稀缺資源，壟斷或準壟斷結構固化了定價權，

信息差又讓溢價缺少有效對沖，這才共同把殯葬行業推向“躺賺”的形態。

問題出在這里，也會在這里發生逆轉。

近兩年行業政策與監管導向明顯轉向“民生兜底、遏制牟利”。

對不少殯葬服務收費與公墓價格進行規范，出臺殯葬收費紅線，

福建霞浦縣直接規定了墓地的最高價格不能高于27360元，

這樣一來就直接斷了想賣高價墓地的商家

福壽園也難逃降價處理，銷售單價直接從12萬元腰斬到了6.34萬元。

與此同時，消費者的選擇也在變多，之前是只能選高價墓地，

但是現在公益性公墓擴容，農村更是恢復了免費公墓，把違規賣高價的公墓全都整改了。

另一方面是平價經營性公墓的崛起，

不少城市推出了主打1到3萬剛需款的普惠型公墓，沒有套路，明碼標價。

更根本的變化是消費心理發生了改變，

買墓地的人往往身上還承擔著房貸、育兒等壓力，

很難再承擔起幾十萬的壓力，買這么貴的墓地甚至可能將多年的積蓄掏空。

宏觀預期收緊，天價墓這種高溢價消費品最先遇到的就是需求彈性。

觀念層面的變化同樣在重塑需求結構。

越來越多年輕人反感把“墓價”等同于孝心的道德綁架，

更愿意把資源花在生前的陪伴與體驗上，帶長輩旅行、改善醫療與照護。

紀念的方式也在變得多元，海葬、樹葬、花壇葬、壁葬，

以及數字化紀念等替代路徑，讓“必須占一塊貴地才算體面”的敘事失去壟斷地位。

當記憶與情感被重新放回中心，風水、名人、排場所構成的溢價體系就會自然降溫。

因此，這場“陰間房地產”從香餑餑變成燙手山芋，并不是需求突然消失，

而是支撐泡沫的三根柱子同時松動。

稀缺敘事被監管與供給調整削弱，投機鏈條被規則與市場降溫擠壓，

家庭支付意愿與觀念結構發生遷移。

過去那種把低成本土地囤上十幾年、靠擠牙膏式投放制造稀缺、再用風水與名人包裝把價格推上天的模式，

在“民生屬性強化、價格約束加密、替代選擇增多、消費更謹慎”的組合變化下，

正在失去持續性。

墓地當然仍然是剛需的一部分，但“天價墓”不再天然等于“穩賺不賠”。

當一門生意曾經依賴的信息差、壟斷與情緒消費被逐層拆解，

最先坍塌的往往就是被抬得最高、最缺少真實價值支撐的那一段溢價。