昨天突發(fā)的數(shù)據(jù)反常，房價的玩笑這次開大了

　　昨天統(tǒng)計局發(fā)布了一系列數(shù)據(jù)，我們先來看兩組似乎有些不太協(xié)調(diào)的數(shù)據(jù)：

　　第一組：

　　2025實際GDP增速 = 5%

　　2025名義GDP增速 = 3.99%

　　數(shù)據(jù)取自萬得（因名義GDP增速需要計算，因此直接獲取萬得算好的數(shù)據(jù)），如下：

　　第二組：

　　2025居民實際可支配收入增速 = 5%

　　2025居民名義可支配收入增速 = 5%

　　數(shù)據(jù)取自統(tǒng)計局，如下：

　　在解釋兩組數(shù)據(jù)的不協(xié)調(diào)之前，我們先來解釋什么是名義，什么是實際。

　　假設你是一個生產(chǎn)自行車的，去年生產(chǎn)了100輛，今年生產(chǎn)了105輛；

　　那么，實際增速 = 5%；

　　但如果自行車的售價下跌了1%，那么你的總銷售額增速為：

　　名義增速 = （ 1+5% ）（1-1%）-1 = 3.95%；

　　也就是說，你可以把實際增速理解為商品的產(chǎn)量增速，把名義增速，理解為商品的銷售額增速。

　　那么，從名義GDP增速低于實際GDP增速的這個結(jié)果來看，我們可以得出結(jié)論：

　　居民勞動創(chuàng)造的產(chǎn)品，其價格在下跌，也就是通縮。

　　但是，從居民名義收入增速和實際收入增速相同來看，我們又可以得出結(jié)論：

　　居民消費的商品，其價格持平，也就是沒有通縮。

　　那么價格 到底 跌沒跌？

　　看似兩組數(shù)據(jù)有些矛盾，到底是怎么回事？

　　先說答案，統(tǒng)計局的這兩組數(shù)據(jù)在邏輯上是完全自洽的，并不產(chǎn)生矛盾。

　　其原因在于，名義GDP視角的價格下行，是以全國所有產(chǎn)品的視角來看的；

　　而居民可支配收入的價格持平，是以一籃子居民所需的消費品的視角來看的，并且每種消費品根據(jù)其對居民的重要性，還有權(quán)重設置。比如在CPI中，豬肉的權(quán)重就很高。

　　簡單的說，這兩組數(shù)據(jù)代表的含義是，平均來看， 你生產(chǎn)的，要賣的東西價格跌了，但要買的東西價格沒跌。

　　那么，從這個角度，從走出通縮，進入通脹的視角，我們實際上有兩個指標可以參考

　　1 名義GDP - 實際GDP > 0 時，視為 進入通脹 ；這個是供給側(cè)的角度。

　　2 CPI轉(zhuǎn)正時，視為 進入通脹 ；這個是需求側(cè)的角度。

　　那么，在我們?nèi)粘５耐顿Y中，要參考哪個指標呢？答案是第1個，供給側(cè)角度。

　　因為只有你生產(chǎn)的，要賣的東西價格漲了，你的收入才能更好的上漲。從而支撐你的消費，支撐你的買房（也可視為大類消費）。

　　所以，“ 名義GDP - 實際GDP ”的轉(zhuǎn)正，常常是判斷市場開始進入通脹，房價開始進入持續(xù)上漲周期的關鍵信息之一，比如我們以日本為例，來看下日本的“ 名義GDP - 實際GDP ”指標，和房價的關系圖。

　　如上圖，淺藍色線為實際GDP，橙色線為名義GDP；

　　當橙色線位于淺藍色線上方，則為通脹，反之則為通縮。

　　日本在經(jīng)歷了近20年的通縮后，于2013年四季度，名義GDP增速開始首次逆轉(zhuǎn)實際GDP增速，走出通縮，兩個季度后的2014年二季度開始，日本房價走出底部盤整期，進入長周期牛市。

　　從日本數(shù)據(jù)看，以“ 名義GDP - 實際GDP ”的轉(zhuǎn)正時點開始，兩個季度后日本房價進入了長期的上升趨勢。

　　那么，我們的名義GDP和實際GDP目前的演變趨勢是什么？

　　答案是，從2023年開始，“ 名義GDP - 實際GDP ”開始轉(zhuǎn)負，而從昨天發(fā)布的最新2025四季度數(shù)據(jù)看，“ 名義GDP - 實際GDP ”盡管依然為負，但數(shù)據(jù)開始有收窄的跡象。如下：

　　從最新四季度的數(shù)據(jù)看， 名義GDP - 實際GDP = -0.7%，這個差值是近一年來的最低值。

　　未來何時能實現(xiàn)轉(zhuǎn)正尚不得而知，但既然有此跡象，我們后續(xù)需每個季度持續(xù)觀察，看該數(shù)據(jù)是否繼續(xù)收窄并最終實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，作為等待房價觸底讀者們的參考。

　　再次強調(diào)，觀察市場進入通脹，不是看CPI（消費側(cè)視角）的轉(zhuǎn)正，而是看“ 名義GDP - 實際GDP ”的轉(zhuǎn)正（供給側(cè)視角）。

　　盡管跟蹤該指標是觀察樓市短期觸底反轉(zhuǎn)的一個關鍵性指標，但我從昨天的數(shù)據(jù)中，還是發(fā)現(xiàn)了一個樓市的長期利空，那就是生育率。

　　2025年出生人口為792萬。

　　當然，我的意思并不是說生育率低了，20年后年輕人少了就沒人買房了，因為這個影響的是20年后的，很多人并不關心；我的意思，是該數(shù)據(jù)對房價的潛在影響，可能就在幾年內(nèi)。

　　這句話怎么理解？

　　就是操盤手為了提升生育率，會尋找各個不利于生育率的要素，并可能在幾年內(nèi)就施加影響力。

　　那么我們的問題就來了，房價漲跌到底和生育率高低是否強相關？

　　先說結(jié)論：房價漲跌和生育率不一定相關，但房價的絕對水平一定和生育率負相關。

　　我們來看同屬東亞國家，日本的房價和生育率的關系。

　　如上圖，藍色線是日本房價，橙色線是日本總和生育率，數(shù)據(jù)取自萬得，時間軸是1985~2025。

　　從上圖中可以看到，1985年開始，隨著房價上漲，生育率快速下行；

　　當1992之后房價開始下行，生育率跌幅逐漸放緩；

　　當房價下行進入底部區(qū)域，生育率開始反轉(zhuǎn)走高；

　　當房價逐步上行并開始加速，生育率重回跌勢。

　　當然，在我們的網(wǎng)上輿論中，有一個非常有名的偽邏輯，那就是：

　　“ 生育率和房價高低無關。 ”（這個是完全錯誤的）

　　如果深究這個偽邏輯的來源，它其實來自于既得利益者的偷換概念，因為他們給出的一個明確證據(jù)就是，中國東北房價很低，但生育率也不高。

　　這里偷換了什么概念呢？

　　就是故意混淆了千人生育率和總和生育率。

　　所謂千人生育率，指的是每千人出生多少人口，這個指標的缺陷在于，完全沒有考慮人口結(jié)構(gòu)。

　　比如東北，大多數(shù)年輕人出外打工了，當?shù)鼐土粝铝烁嗟睦先耍贻p人的比例就很低；這樣的人口結(jié)構(gòu)，因為育齡婦女占比很低，千人出生率自然就很低。

　　所以現(xiàn)在說出生率，看的都是總和生育率，這個就是以育齡婦女為基數(shù)，來看婦女一生能生幾個孩子，由于婦女占總?cè)丝谝话耄虼嗣總€婦女生2個，就是人口維持平衡的正常更迭水平。

　　一旦我們的評估指標，從千人生育率轉(zhuǎn)變?yōu)榭偤蜕剩敲闯錾首畹偷模褪欠績r最高的北京上海，而不是什么東北。

　　甚至我們以上海為例，來看各個區(qū)的生育率，也呈現(xiàn)出明顯的房價和生育率的負相關性。

　　如上圖，是2023年的數(shù)據(jù)，可以看到，房價較高的主城區(qū)，總和生育率幾乎都在0.5以下，房價最高的黃浦，靜安，徐匯，生育率也處于最低的0.42~0.43。

　　而嘉定，松江，青浦，因為房價更低，因此生育率達到0.7左右，比主城區(qū)高出50%~100%。

　　如果我們探尋房價和生育率負相關的底層邏輯，也很好理解。

　　因為房價就代表居民的大額支出。

　　比如一個居民一輩子賺的錢，假設是40人年（25歲~65歲）的勞動量，這個就是一個固定值。

　　房價拿走的越多，他剩下來用于 消費和育兒的，就越少。

　　從衡量居民負擔多少的角度，我們又有另一個指標，就是居民杠桿率，它代表的是居民背負的債務水平，而這個債務，主要就是買房帶來的。

　　我們以日本為例來看下居民杠桿率和生育率的關系圖。

　　如上圖，藍色線為居民杠桿率，橙色線為生育率。可以看到，杠桿率最低的2005~2018，就是日本生育率反彈的黃金期。

　　針對此觀點，我2024年也寫過各國居民杠桿率和生育率的橫向?qū)Ρ鹊奈恼隆Ｎ覀冊倩仡櫼幌拢瓤粗腥枕n（其中中國居民杠桿率數(shù)據(jù)取自央行報告，日韓數(shù)據(jù)取自萬得）：

　　日本，中國，韓國，居民杠桿率依次升高，而生育率則依次降低。

　　再看新加坡和北京上海香港的對比：

　　作為大城市的新加坡，由于居民杠桿率更低，因此生育率領跑。

　　所以結(jié)論很明顯了，要提振生育率，就是不要讓年輕人背負過多的債務，這體現(xiàn)在居民杠桿率之上。

　　而避免年輕人背負過多的債務，房價就需要穩(wěn)定在一個年輕人可以負擔的水平之上。

　　因為育兒，本質(zhì)就是一種負擔，一種負債。養(yǎng)育孩子是父母獨立在承擔成本，但孩子長大后，支付的 稅和養(yǎng)老金卻是回饋給全社會的，父母并沒有因獨自支出養(yǎng)育成本，而獲得法律上規(guī)定的單獨回報。

　　因此，維持房價在年輕人可負擔的水平，至少是實現(xiàn)生育率反轉(zhuǎn)的必要非充分條件。

　　最后我們總結(jié)下全文的主要觀點：

　　1 不是CPI，而是“ 名義GDP - 實際GDP ”，是衡量市場是否走入通脹的關鍵指標。

　　2 市場走入通脹，是全國房價大盤重回上升周期的必要前置條件，基于此，我們將持續(xù)跟蹤“ 名義GDP - 實際GDP ”，確認轉(zhuǎn)正時點。

　　3 從昨天的數(shù)據(jù)看，“ 名義GDP - 實際GDP ”有收窄跡象，但不明顯，是否能形成收窄趨勢并最終實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，仍需跟蹤和觀察。

　　4 生育率和房價負相關，更準確的說，和居民負擔大小，也就是居民杠桿率負相關。

　　5 由于最新出生人口不足800w，因此扭轉(zhuǎn)生育率趨勢是未來的重要課題，所以穩(wěn)定房價在年輕人可負擔的水平，是一個必然的選擇項。

　　后記：

　　穩(wěn)定 房價在年輕人可負擔的水平，可行性最大的方式，應該是在房價觸底回穩(wěn)之后，在經(jīng)濟確定在上升周期后，再慢慢推出房產(chǎn)稅，以期實現(xiàn)長期的房住不炒，實現(xiàn)生育率的穩(wěn)定或上升。

　　但短期看，基于經(jīng)濟上的考慮，為盡快實現(xiàn)房價止跌，求是雜志的預期拉動產(chǎn)生了效果。目前北上深等城市房東降價減少，甚至部分房源成交價出現(xiàn)了上漲，這個是預期拉動的正常現(xiàn)象，但可持續(xù)性仍需觀察。

　　雖然基本面尚不支持全國大盤的房價上漲，但對于一線城市，當下是短期房價變化的關鍵時刻，我會每兩三天在知識星球發(fā)一篇分析短文，跟蹤判斷一線城市最新的數(shù)據(jù)和房價趨勢，關心房價的星球同學，請注意查看發(fā)文。

　　當然，長線看，由于出生率的掣肘，房產(chǎn)的總體配置價值不如股市寬基指數(shù)，未來可能僅在一線和強二線城市的核心地段，尚存一定的配置價值。

　　相比房價，生育率的穩(wěn)定或回升，才是長期最為重要的戰(zhàn)略。