無購房資格借名買房，多年后具備資格起訴，法院判令過戶｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年，劉建國看中一套位于北京的住房（即一號房屋），該房屋性質為按經濟適用房管理的已購公房。

因當時劉建國不具備北京市購房資格，經與朋友陳文華協商，決定借用其女兒陳雪的名義購房。

2017年6月30日，劉建國與原房主簽訂《房屋買賣合同》，約定總價220萬元，并于當日支付200萬元，尾款20萬元于過戶時結清。

所有購房款均由劉建國實際支付，房屋交付后也一直由劉建國及其女兒劉婷居住使用。

2021年，劉婷取得北京市購房資格。同年6月3日，在劉建國安排下，陳雪與原房主簽署網簽合同，將一號房屋登記至陳雪名下。

劉建國當場繳納土地出讓金、契稅等全部稅費，并持有房產證、稅票、付款憑證等全部原始文件。

陳雪自認未出資、未參與交易、未實際使用房屋。

此后，劉建國要求陳雪配合將房屋過戶至女兒劉婷名下，遭拒。陳雪母女辯稱：

借名買房規避限購政策，應屬無效；

網簽合同非真實意思表示；

劉婷與房屋無直接關系，主體不適格。

劉建國父女遂起訴，請求判令陳雪協助過戶至劉婷名下。

二、裁判結果

法院判決：

? 陳雪于7日內協助劉婷辦理一號房屋的產權過戶登記手續；

三、法院說理要點

法院圍繞“借名買房合同是否有效及能否履行”作出如下認定：

借名買房關系成立且合法有效

劉建國實際支付全部購房款及稅費；

房屋自交付起由其家庭占有使用；

陳雪未出資、未參與、未主張權利；

雙方雖無書面協議，但行為足以證明存在借名合意。

借名行為不違反法律強制性規定

一號房屋雖按經濟適用房管理，但已滿五年并可上市交易；

借名目的僅為解決暫時性購房資格問題，非惡意規避保障房政策；

交易未損害國家或第三人利益，合同應認定有效。

現具備履行條件，出名人應履行過戶義務

劉婷已取得購房資格，符合北京市限購政策；

房屋無查封、抵押等權利限制；

劉建國作為借名人，有權指定將房屋過戶至其具備資格的近親屬名下。

四、律師提示

本案為“因限購借名買房 + 后續具備資格 + 起訴過戶”提供了重要操作指引：

借名買房未必無效，關鍵看房屋性質與交易時點

已滿五年、可上市交易的經濟適用房或“按經適房管理”房屋，借名購買通常不被認定為無效，尤其當出資、占有、控制等事實清晰時。

即使無書面協議，行為可推定合意

全額出資 + 實際占有 + 持有全部證件 + 名義人長期不主張權利，足以形成完整證據鏈，法院可據此認定借名關系。

可指定具備資格的第三人作為過戶對象

出資人自身若仍無資格，但其子女、配偶等近親屬已具備，可請求將房屋直接過戶至其名下，無需先過戶給自己。

提示：借名買房風險雖高，但在事實清楚、政策允許、及時主張的情況下，仍有較大勝訴可能。

北京房產律師團隊專注處理借名買房、資格受限購房及房屋確權糾紛，擅長通過出資、占有等證據實現勝訴過戶。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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