房改房借名+家庭協(xié)議，出資子女成功確權(quán)｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1998年，李國(guó)棟（已故）作為甲單位職工，獲得購(gòu)買單位公房（即一號(hào)房屋）的房改資格。

因需使用其與妻子王秀蘭的工齡折算優(yōu)惠，房屋只能登記在李國(guó)棟名下。

當(dāng)時(shí)，三個(gè)子女中，長(zhǎng)子李坤表示愿意出資購(gòu)房。經(jīng)全家協(xié)商，一致同意：“誰(shuí)出錢，房子歸誰(shuí)”。

1998年5月，李坤以父親名義向甲公司支付全部房款3.5萬(wàn)元，并辦理相關(guān)手續(xù)。2000年2月，房屋取得產(chǎn)權(quán)證，登記在李國(guó)棟名下。

關(guān)鍵一步來(lái)了：2000年2月16日，李國(guó)棟、王秀蘭、次子李偉、女兒李敏四人共同簽署一份《證明》，明確寫(xiě)道：

“一號(hào)房屋由李坤、張麗（李坤之妻）于1998年5月5日購(gòu)買，錢一次性付清，其他人未付款，此房歸李坤、張麗所有，父母無(wú)償使用。”

此后，李坤一家長(zhǎng)期居住該房，父母隨其生活。2018年、2020年，父母相繼去世。

沒(méi)想到，弟弟妹妹突然反悔，稱《證明》系偽造，要求將房屋作為遺產(chǎn)三人均分。李坤遂起訴，請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有，并判令弟妹配合過(guò)戶。

弟妹抗辯稱：

《證明》無(wú)日期、內(nèi)容拼接、簽名非父母所寫(xiě)；

房改房具人身屬性，不能借名；

即使出資，也僅形成債權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)；

起訴已超20年訴訟時(shí)效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)一號(hào)房屋歸李坤所有；

? 李偉、李敏于7日內(nèi)協(xié)助李坤辦理過(guò)戶登記；

注：這是房改房借名+家庭書(shū)面協(xié)議獲法院支持的典型勝訴案例。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“家庭協(xié)議是否構(gòu)成有效確權(quán)依據(jù)”作出三點(diǎn)核心認(rèn)定：

《證明》系全體家庭成員真實(shí)意思表示：

經(jīng)司法鑒定，李國(guó)棟簽名確系本人所簽；

王秀蘭雖無(wú)法鑒定，但結(jié)合家庭背景、長(zhǎng)期居住事實(shí)及弟妹自認(rèn)“未出資”，可推定其知情同意；

內(nèi)容雖由李坤起草，但簽字行為即視為認(rèn)可。

房改房借名不必然無(wú)效：

雖使用父母工齡，但政策未禁止家庭內(nèi)部約定權(quán)屬；

全家已通過(guò)《證明》對(duì)出資與歸屬作出安排，不損害國(guó)家或第三人利益；

此類家庭內(nèi)部協(xié)議，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治。

訴訟時(shí)效未過(guò)：

《證明》約定“父母無(wú)償使用”，未設(shè)定履行期限；

李坤在母親去世后三年內(nèi)起訴，符合最長(zhǎng)訴訟時(shí)效起算規(guī)則。

法院強(qiáng)調(diào)：

“家庭成員就房改房出資與歸屬達(dá)成書(shū)面協(xié)議，且實(shí)際履行多年，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。名義登記不能否定真實(shí)權(quán)利歸屬。”

四、律師提示

本案為“房改房家庭借名”提供了關(guān)鍵操作指引，經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：

“全家簽字”是關(guān)鍵證據(jù)：

即使房屋登記在父母名下，只要配偶+其他繼承人共同簽署權(quán)屬協(xié)議，法院極可能支持確權(quán)。

房改房≠不能借名：

使用工齡只是購(gòu)房條件，不等于禁止家庭內(nèi)部約定歸屬。關(guān)鍵看是否有真實(shí)合意+實(shí)際履行。

持有原始票據(jù)+長(zhǎng)期占有=強(qiáng)化證據(jù)鏈：

本案中，李坤不僅有《證明》，還持有全部付款收據(jù)、長(zhǎng)期居住，形成完整閉環(huán)。

? 建議：

若您已簽署類似家庭協(xié)議，請(qǐng)立即公證或補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)（如錄音、微信確認(rèn)）；

若對(duì)方否認(rèn)簽名，盡快申請(qǐng)筆跡鑒定，避免老人去世后樣本缺失；

不要因“親情”拖延過(guò)戶，父母健在時(shí)完成最安全。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理房改房、央產(chǎn)房、單位房借名買房糾紛，擅長(zhǎng)通過(guò)家庭協(xié)議+出資證據(jù)實(shí)現(xiàn)勝訴過(guò)戶。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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