借名購買限價(jià)房合同無效，法院仍判賠178萬增值損失｜借名買房律師

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一、案情介紹

2013年，王建國與妻子李秀芳看中一套位于北京的限價(jià)商品房（即“一號(hào)房屋”），總價(jià)約68.7萬元。但因二人不符合北京市限價(jià)房申購資格，遂與王建國的弟弟王建民協(xié)商，借用其名義購房。

2013年12月13日，王建民作為買受人，與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買一號(hào)房屋。全部購房款、契稅、維修基金等共計(jì)71萬余元，均由王建國夫婦支付。

2014年2月1日，三方簽署《協(xié)議書》，明確約定：

“一號(hào)房屋系王建國、李秀芳實(shí)際出資購買，歸其所有；待政策允許時(shí)，王建民應(yīng)無條件配合過戶。”

2017年，房屋取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，登記在王建民名下。此后，王建國多次要求過戶，均遭拒絕。

2023年，王建國夫婦起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)《協(xié)議書》無效；

返還全部購房及辦證費(fèi)用71萬余元；

賠償房屋增值差價(jià)損失254萬余元（評(píng)估總價(jià)326萬元）。

王建民辯稱：

“協(xié)議本就無效，因限價(jià)房不能借名。我同意退錢，但不同意賠增值損失——房子是我的，政策房不能按市場(chǎng)價(jià)算。”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)《協(xié)議書》無效；

? 王建民返還購房款687,492元 + 各項(xiàng)費(fèi)用24,282元；

? 王建民賠償房屋增值差價(jià)損失1,784,622元（約為總增值的70%）；

雖然合同無效，但實(shí)際出資人仍獲得近180萬元的實(shí)質(zhì)補(bǔ)償，遠(yuǎn)超原始投入。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“合同效力”與“損失分擔(dān)”作出如下認(rèn)定：

借名購買限價(jià)房損害社會(huì)公共利益，協(xié)議無效

限價(jià)商品房是政府為特定住房困難群體提供的保障性住房，具有身份專屬性。借名行為剝奪了其他符合條件家庭的購房機(jī)會(huì)，違反政策強(qiáng)制性規(guī)定，損害社會(huì)公共利益，故《協(xié)議書》自始無效。

合同無效后，應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)并按過錯(cuò)分擔(dān)損失

根據(jù)《民法典》第157條，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

雙方均明知政策限制，過錯(cuò)相當(dāng)

原告明知自己無資格，被告明知出借指標(biāo)違法，雙方對(duì)合同無效均負(fù)有重大過錯(cuò)，故損失應(yīng)合理分擔(dān)。

房屋增值屬于信賴?yán)鎿p失，可部分支持

雖然房屋登記在被告名下，但原告長期持有票據(jù)、實(shí)際承擔(dān)成本，且協(xié)議明確歸屬，其對(duì)房屋增值存在合理期待。法院綜合考慮親屬關(guān)系、出資比例、政策限制等因素，酌定被告承擔(dān)70%的增值損失。

四、律師提示

本案揭示了借名購買政策性住房的高風(fēng)險(xiǎn)與有限救濟(jì)路徑，經(jīng)驗(yàn)值得重視：

合同雖無效，但出資+協(xié)議可爭(zhēng)取高額補(bǔ)償

即使法院認(rèn)定借名協(xié)議無效，只要能證明全額出資+書面協(xié)議+實(shí)際管理，仍可能獲得大部分房屋增值賠償，而非僅退本金。

“雙方過錯(cuò)”不等于“各打五十大板”

法院會(huì)綜合考量誰主導(dǎo)交易、誰受益、誰更依賴協(xié)議等因素。本案中，因原告承擔(dān)全部成本且長期占有，故獲更高比例賠償。

? 對(duì)實(shí)際出資人的建議：

即使借名購買政策房，也應(yīng)簽署書面協(xié)議；

保留全部付款憑證、溝通記錄、居住證明；

一旦發(fā)生糾紛，立即申請(qǐng)房屋價(jià)值評(píng)估，固定損失證據(jù)。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房、政策房糾紛及合同無效后的損失索賠，擅長通過評(píng)估、舉證與過錯(cuò)分析，最大化客戶補(bǔ)償權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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