長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，賣(mài)房人要求劃轉(zhuǎn)物業(yè)交割保證金被駁回

經(jīng)中介公司提供居間服務(wù)，李先生出售了一套房屋。后其以中介公司拒絕退還物業(yè)交割保證金為由訴至法院，要求中介公司退還物業(yè)交割保證金3萬(wàn)元及利息。海淀法院經(jīng)審理，認(rèn)定根據(jù)李先生與中介公司簽訂的協(xié)議，由于李先生欠繳物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)交割保證金劃轉(zhuǎn)條件未成就，判決駁回李先生全部訴訟請(qǐng)求。

案情簡(jiǎn)介

李先生訴稱(chēng)，2021年1月其在中介公司辦理了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，同年5月雙方簽訂了《履約支付服務(wù)協(xié)議》，在簽訂協(xié)議的時(shí)候工作人員說(shuō)，要有物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明才能夠退回物業(yè)保證金。其表示因?yàn)榕c物業(yè)公司有問(wèn)題未解決，故欠繳物業(yè)費(fèi)，不能取得物業(yè)的證明。工作人員答復(fù)，在辦理物業(yè)交割手續(xù)時(shí)簽協(xié)議，注明物業(yè)繳費(fèi)的起止日期，即物業(yè)轉(zhuǎn)移之前的費(fèi)用由原業(yè)主負(fù)責(zé)，便可以轉(zhuǎn)移物業(yè)保證金。2021年5月，其與買(mǎi)房人完成了物業(yè)交割，簽訂了物業(yè)費(fèi)繳納協(xié)議，但是中介公司并未退還物業(yè)交割保證金，經(jīng)多次溝通仍未解決。

中介公司辯稱(chēng)，根據(jù)《履約支付服務(wù)協(xié)議》約定，將存管資金劃轉(zhuǎn)給李先生的前提條件未成就，故公司無(wú)需履行資金劃轉(zhuǎn)職責(zé)，且不存在任何違約行為；劃轉(zhuǎn)條件未成就并非公司原因?qū)е拢使緹o(wú)需向李先生支付利息。

審理中，中介公司提交《劃轉(zhuǎn)（退回）申請(qǐng)書(shū)》以及《物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)項(xiàng)目表》，證明李先生與案涉房屋買(mǎi)受人姜先生未就物業(yè)交割事項(xiàng)達(dá)成一致，案涉存管資金的劃轉(zhuǎn)提交未成就。經(jīng)詢問(wèn)買(mǎi)房人姜先生，其亦明確表示：不同意將案涉物業(yè)交割保證金劃轉(zhuǎn)給李先生，雙方為了防止拖欠物業(yè)費(fèi)所以才約定了保證金，李先生從購(gòu)買(mǎi)案涉房屋后直至將案涉房屋出售給其之前均未繳納物業(yè)費(fèi)，自2008年至2021年總計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)及違約金5萬(wàn)余元。

法院審理

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，李先生與中介公司簽訂的《履約支付服務(wù)協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。根據(jù)《履約支付服務(wù)協(xié)議》產(chǎn)品條款三中的資金劃轉(zhuǎn)條件約定，物業(yè)交割保證金的資金劃轉(zhuǎn)條件為甲方辦理完畢所有物業(yè)交割手續(xù)，且甲乙任意一方或居間方提交甲乙雙方簽署完成的《物業(yè)結(jié)清確認(rèn)書(shū)》或乙方單方簽署完成的《物業(yè)交割保證金付款確認(rèn)書(shū)》。特殊條款規(guī)定，甲方向丙方申請(qǐng)存管資金劃轉(zhuǎn)的，應(yīng)向丙方提交證明物業(yè)結(jié)清的證明材料。

本案中，李先生與房屋買(mǎi)受人姜先生雖對(duì)物業(yè)費(fèi)的繳納責(zé)任時(shí)間劃分達(dá)成了一致意見(jiàn)，并簽署了物業(yè)費(fèi)繳納協(xié)議，但李先生并未處理完畢所有的物業(yè)交割手續(xù)。無(wú)論是根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)還是李先生的當(dāng)庭自認(rèn)，均可以認(rèn)定李先生截止交房當(dāng)日拖欠物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)金額已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元。經(jīng)法院詢問(wèn)，李先生亦未作出會(huì)自行主動(dòng)處理并妥當(dāng)解決物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛的表示。故在合同約定的物業(yè)交割保證金劃轉(zhuǎn)條件并未成就，李先生并未結(jié)清物業(yè)費(fèi)的情況下，其現(xiàn)要求中介公司退還3萬(wàn)元物業(yè)交割保證金并給付利息之訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。最終，法院判決駁回李先生的全部訴請(qǐng)。

宣判后，李先生提起上訴，二審法院維持原判，該判決現(xiàn)已生效。

法官說(shuō)法

根據(jù)《民法典》第一百五十八條之規(guī)定：民事法律行為可以附條件。本案中，李先生與中介公司簽訂的《履約支付服務(wù)協(xié)議》中明確約定了物業(yè)交割保證金的劃轉(zhuǎn)條件。李先生與姜先生雖通過(guò)自行簽訂物業(yè)費(fèi)繳納協(xié)議的方式，明確了房屋交付前后物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)義務(wù)主體，但該約定并不能直接對(duì)抗中介公司或構(gòu)成對(duì)《履約支付服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容的變更。

房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中約定物業(yè)交割保證金系為了防止交易標(biāo)的出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)的“權(quán)利瑕疵”。該種瑕疵雖不影響買(mǎi)受人對(duì)房屋的實(shí)際占有使用及權(quán)利支配，但客觀而言確會(huì)對(duì)買(mǎi)受人行使相關(guān)業(yè)主權(quán)利帶來(lái)一定影響，個(gè)別情況下甚至?xí)蛊錈o(wú)端牽連進(jìn)相關(guān)糾紛或訴訟，徒增買(mǎi)受人的訴累。

故在審理類(lèi)似案件時(shí)，從更為妥善地處理房屋買(mǎi)受人、出賣(mài)人以及中介公司之間關(guān)系的角度而言，在不過(guò)分增加各方當(dāng)事人訴訟負(fù)擔(dān)的情況下，查明買(mǎi)受人對(duì)于物業(yè)交割保證金的支付意見(jiàn)以及出賣(mài)人實(shí)際欠繳物業(yè)費(fèi)的情況，不僅有助于更為全面地進(jìn)行價(jià)值衡量和司法判斷，亦能較大限度地避免引發(fā)次生訴訟。而從避免交易風(fēng)險(xiǎn)、減少自身以及他人訴累的角度出發(fā)，法院亦建議相關(guān)交易主體在欲進(jìn)行交易前，盡可能妥善解決完畢交易標(biāo)的上存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)及限制，以促成交易流程順暢進(jìn)行，提高市場(chǎng)交易行為的運(yùn)行效率。（文中人物均系化名）

來(lái)源： 山東高法

弘揚(yáng)憲法精神

構(gòu)建和諧社會(huì)