藍(lán)島閉店、安貞華聯(lián)轉(zhuǎn)型大健康 老牌百貨多路徑轉(zhuǎn)型

近日，承載著北京人30余年記憶的藍(lán)島大廈貼出閉店公告，2月28日起正式暫停營(yíng)業(yè)。與此同時(shí)，北三環(huán)原安貞華聯(lián)商廈已完成變身，鎖定大健康產(chǎn)業(yè)。雙安商場(chǎng)、友誼商店等一批老牌地標(biāo)也相繼完成業(yè)態(tài)重構(gòu)。老項(xiàng)目的加速改造與新興商業(yè)體的扎堆開業(yè)，背后是北京商業(yè)供給市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，有效供給依舊不足。在城市更新政策推動(dòng)與消費(fèi)需求迭代的雙重作用下，北京老百貨正集體邁入"騰籠換鳥"的階段，商業(yè)版圖迎來深度重構(gòu)。

30年老地標(biāo)的破局

如今的朝外大街上，藍(lán)島大廈在等待最后"清倉(cāng)"時(shí)光。近日，北京商報(bào)記者走訪看到，藍(lán)島大廈將于2月28日正式閉店升級(jí)。商場(chǎng)內(nèi)多個(gè)樓層內(nèi)已經(jīng)掛起了"閉店出清 全場(chǎng)3折起"的幅牌。清倉(cāng)活動(dòng)吸引著絡(luò)繹不絕的消費(fèi)者，既有專程來淘貨的消費(fèi)者，也有帶著懷舊情懷打卡留念的居民。北京商報(bào)記者看到，藍(lán)島大廈地下一層的超市依舊有很多消費(fèi)者前往，中午時(shí)分，超市人工結(jié)賬通道排起小長(zhǎng)隊(duì)。其他樓層的客流量相對(duì)較少。

社交平臺(tái)上，滿是對(duì)這座老牌商場(chǎng)的回憶。有消費(fèi)者評(píng)論稱："從小跟著父母逛藍(lán)島，逢年過節(jié)買衣服就在藍(lán)島，全是童年的回憶。""人生的第一套樂高就在藍(lán)島買的。""上一次來還是6歲，現(xiàn)在已經(jīng)30歲了。"走訪現(xiàn)場(chǎng)可見，商場(chǎng)內(nèi)中老年顧客占比極高，業(yè)態(tài)以中老年服飾、日用百貨為主，與周邊悠唐購(gòu)物中心、THE BOX朝外等年輕化、潮流化商業(yè)體形成鮮明反差。

這座1993年開業(yè)的商場(chǎng)，曾是上世紀(jì)90年代京城商業(yè)的"藍(lán)色傳奇"，因外形似藍(lán)色島嶼得名，作為當(dāng)時(shí)朝陽區(qū)占地面積最大的購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)涵蓋高端家電、金銀首飾、服裝百貨等多元品類，家電區(qū)年銷售額曾達(dá)5億元。在國(guó)美、大中電器城崛起前，其松下、東芝、索尼等日本原裝彩電展區(qū)獨(dú)樹一幟，當(dāng)時(shí)，"要想生活好，周末逛藍(lán)島"的說法傳遍京城。

面對(duì)新興商業(yè)體的沖擊，藍(lán)島大廈并非毫無動(dòng)作，歷經(jīng)了多輪轉(zhuǎn)型掙扎。2010年起，商場(chǎng)先后對(duì)東區(qū)3層、4層、6層及西區(qū)1層進(jìn)行局部改造，調(diào)整品牌布局、升級(jí)購(gòu)物環(huán)境，但最終逐漸淪為"中老年服飾、日用百貨"的代名詞，客流集聚效果不明顯。2019年，商場(chǎng)再度啟動(dòng)整體硬件提升，引入餐飲、兒童體驗(yàn)等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，試圖打破單一零售模式，卻未能扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)。

據(jù)朝陽文旅集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前介紹，藍(lán)島大廈是朝外大街城市更新二期工程中的關(guān)鍵點(diǎn)位，將開展硬件改造升級(jí)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時(shí)，二期工程將延續(xù)一期"年輕力"的主基調(diào)，對(duì)藍(lán)島大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、泛利大廈、昆泰嘉華酒店周邊及昆泰國(guó)際商業(yè)街等區(qū)域開展全面升級(jí)。

新舊項(xiàng)目交替入市

藍(lán)島大廈的轉(zhuǎn)型，是北京老牌百貨集體煥新的縮影。近一年來，京城老牌百貨或商業(yè)體紛紛突破傳統(tǒng)框架，想要走出差異化路徑。北京商報(bào)記者看到，北三環(huán)原安貞華聯(lián)商廈于2025年12月正式揭牌為"遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)"，聚焦大健康產(chǎn)業(yè)，引入健康企業(yè)總部，僅剩下兩層面積為配套商業(yè)；雙安商場(chǎng)對(duì)70%商業(yè)面積進(jìn)行改造，摒棄陳舊外立面，引入170個(gè)煥新品牌，新進(jìn)占比達(dá)四成，其中不乏全國(guó)及區(qū)域首店；友誼商店則新增"友誼花園"，營(yíng)造日咖夜酒氛圍，以多元業(yè)態(tài)激活使館區(qū)消費(fèi)活力。

大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜認(rèn)為，從需求端來看，居民支出轉(zhuǎn)向服務(wù)與體驗(yàn)型消費(fèi)，消費(fèi)者更愿意為體驗(yàn)、健康、社交買單。遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)押注"大健康"，若能拿到醫(yī)保端口并與安貞醫(yī)院、中日友好形成轉(zhuǎn)診，項(xiàng)目有望成為"銀發(fā)+親子"雙高客層的城市健康客廳，具備突圍潛力。

北京接下來還將迎來更多老牌百貨改造。北京商報(bào)記者了解到，亮馬河畔的燕莎友誼商城即將啟動(dòng)改造，深度融合使館區(qū)文化與亮馬河風(fēng)情，引入沉浸式戲劇體驗(yàn)等新奇元素，聯(lián)動(dòng)周邊酒店統(tǒng)籌升級(jí)，打造文旅融合型商業(yè)體；世貿(mào)天階已與龍湖商業(yè)簽約，計(jì)劃保留標(biāo)志性天幕并升級(jí)硬件，打造CBD商業(yè)美學(xué)新地標(biāo)。

在城市跟新的帶動(dòng)下，北京商業(yè)在大批百貨進(jìn)入改造期的同時(shí)，還迎來大批新增商業(yè)的入市。北京市商務(wù)局發(fā)布內(nèi)容顯示，2025年北京新開28個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，例如，中關(guān)村ART PARK大融城西區(qū)、東區(qū)在2025年陸續(xù)開業(yè)；與北京環(huán)球影城主題公園一路之隔的"灣里"國(guó)際商業(yè)娛樂綜合體總開發(fā)規(guī)模接近50萬平方米，包含WellTown、汀云小鎮(zhèn)、諾嵐酒店三大板塊；中海大吉巷為文保區(qū)+商業(yè)+商辦+公園復(fù)合型商業(yè)形態(tài)，定位"城市會(huì)客廳"等。

入市新項(xiàng)目多、老項(xiàng)目改造快，推動(dòng)區(qū)域格局重新洗牌、新老商圈錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，北京商業(yè)市場(chǎng)正處于"存量?jī)?yōu)化與新增供應(yīng)并行"的格局。據(jù)戴德梁行《2025年四季度北京寫字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》，截至2025年底，北京購(gòu)物中心總存量已增至1744萬平方米，2025年全年新增優(yōu)質(zhì)零售空間超110萬平方米，且未來三年預(yù)計(jì)仍有近200萬平方米新增供應(yīng)計(jì)劃入市，但供應(yīng)節(jié)奏將逐步放緩。

"收租者"變身"內(nèi)容運(yùn)營(yíng)者"

北京消費(fèi)者的習(xí)慣在改變。柏文喜認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目的供需存在"盒子"過剩、"好內(nèi)容"稀缺的情況。從消費(fèi)端來看，之前的運(yùn)營(yíng)者采用的"聯(lián)營(yíng)制+高扣點(diǎn)"模式，導(dǎo)致品牌同質(zhì)化、商品價(jià)格虛高"，物業(yè)或者運(yùn)營(yíng)方逐漸失去對(duì)商品、定價(jià)、場(chǎng)景的主導(dǎo)權(quán)。同時(shí)，核心地段已不再具備天然流量的優(yōu)勢(shì)。

柏文喜表示，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，運(yùn)營(yíng)者需要實(shí)現(xiàn)從"二房東"到"內(nèi)容運(yùn)營(yíng)商"的轉(zhuǎn)身，行業(yè)中缺乏相關(guān)人才，同時(shí)缺乏買手、策展、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。未來，商業(yè)的新形態(tài)將是"醫(yī)療+養(yǎng)老+零售+保險(xiǎn)融合"，以及"商業(yè)+劇場(chǎng)+酒店+辦公"的24h混合街區(qū)等多業(yè)態(tài)融合模式。

需求變化催動(dòng)老牌百貨升級(jí)。科方得咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張新原表示，驅(qū)動(dòng)老牌百貨徹底轉(zhuǎn)型的核心消費(fèi)需求變化有三點(diǎn)，一是消費(fèi)從"買商品"轉(zhuǎn)向"買體驗(yàn)、買服務(wù)、買情緒價(jià)值"，單純柜臺(tái)售賣完全無法滿足社交、休閑、沉浸式消費(fèi)需求；二是消費(fèi)人群與需求分層加劇，年輕群體追新潮場(chǎng)景與小眾品牌，家庭群體需親子、便民配套，銀發(fā)群體需適老化服務(wù)與健康相關(guān)供給，老牌百貨單一業(yè)態(tài)無法覆蓋；三是消費(fèi)決策更重便捷性與精準(zhǔn)性，線上線下融合已成剛需，老牌百貨傳統(tǒng)線下閉環(huán)模式，既無線上引流能力，也無線下精準(zhǔn)服務(wù)能力，小修小補(bǔ)只能短期續(xù)命，無法解決根本錯(cuò)配問題。

張新原表示，老牌百貨改造升級(jí)面臨的最大挑戰(zhàn)，首要是存量資產(chǎn)盤活的硬性約束，老牌百貨多為老舊建筑，硬件改造需兼顧合規(guī)性與功能性，消防升級(jí)、動(dòng)線優(yōu)化、適老化改造的成本高，且部分建筑有歷史保護(hù)要求，改造空間受限；其次是運(yùn)營(yíng)能力的斷層短板，老牌百貨原有團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)傳統(tǒng)零售，缺乏場(chǎng)景打造、社群運(yùn)營(yíng)、業(yè)態(tài)招商的新能力，換賽道后專業(yè)人才與運(yùn)營(yíng)體系跟不上；最后是客流與客群的重構(gòu)難題，老牌百貨原有客群多為中老年群體，轉(zhuǎn)型后需吸引新客群，同時(shí)避免流失老客群，新舊客群需求的平衡難度大，且周邊新興商業(yè)體分流嚴(yán)重，客流重構(gòu)周期長(zhǎng)、成本高。

北京商報(bào)記者 劉卓瀾 王維祎