房屋被抵押后才主張借名，法院：晚了！｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2011年，林女士因不具備購房資格，與朋友張先生簽訂《借名購房協議》，約定由張先生出面購買位于北京的一套房產（即“一號房屋”），總價546萬余元，全部房款由林女士支付。

協議簽訂后，林女士向張先生轉賬510萬元，并稱另付現金30萬元。張先生隨后與甲公司簽訂購房合同，并將房屋登記在自己名下。2015年，張先生又將房屋過戶至其配偶李女士名下。

然而，十年間，林女士從未辦理過戶，也未對產權變更提出異議。

2018年，張先生、李女士以一號房屋作抵押，向乙銀行借款950萬元，并辦理了合法抵押登記。后因二人違約，乙銀行依據公證債權文書申請強制執行，法院依法查封并擬拍賣該房屋。

林女士得知后，立即提出執行異議，主張自己是實際出資人和真實權利人，要求停止拍賣。法院駁回其異議，她遂提起執行異議之訴。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回林女士的全部訴訟請求。

法院認定：林女士對一號房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，乙銀行作為善意抵押權人，其擔保物權應受法律優先保護。

三、法院說理要點

法院圍繞“能否排除強制執行”作出如下認定：

借名協議不能對抗善意抵押權人

一號房屋登記在李女士名下，乙銀行基于不動產登記公示效力，與其簽訂抵押合同并辦理登記，屬于善意取得擔保物權。根據《民法典》第406條及執行異議司法解釋第27條，擔保物權優先于普通債權，借名買房人不得以此對抗抵押權人。

出資證據存在重大瑕疵

510萬元轉賬未注明用途，無法直接證明用于購房；

30萬元現金無交付憑證，真實性存疑；

購房發票、稅費等均顯示付款人為張先生，無直接證據鏈證明林女士為實際出資人。

長期怠于行使權利，違背常理

從2012年房屋登記至2022年執行啟動，長達十年間，林女士既未要求過戶，也未對房屋多次轉移（張先生→李女士）、抵押等重大處分行為提出異議，明顯不符合真實權利人的行為邏輯。

借名買房本身存在政策風險

林女士自認“因無購房資格”而借名，該行為規避限購政策，本身就具有法律風險，法律不予鼓勵。

四、律師提示

本案為“借名買房遭遇抵押執行”敲響警鐘，三點教訓必須牢記：

借名買房≠擁有產權，登記才是關鍵

只要房屋未過戶至你名下，你就只是“債權人”，而非“物權人”。一旦登記人將房屋抵押、出售或被執行，你將喪失優先保護地位。

銀行抵押權具有“超級優先性”

只要銀行盡到形式審查義務（查登記、辦抵押、做公證），即構成善意抵押權人，借名買房人幾乎無法推翻。

長期不主張權利=放棄權利

十年不過戶、不維權，在法律上會被視為默認接受現狀。法院會據此推斷：你并非真實權利人，或已放棄權利。

? 對借名買房人的建議：

若確需借名，務必在具備過戶條件后立即辦理；

定期書面催告登記人配合過戶，并保留證據；

切勿將房屋置于他人名下多年而不聞不問——時間越長，風險越高。

北京房產律師團隊專注處理借名買房、執行異議及抵押權沖突糾紛，擅長通過證據重建與程序抗辯，最大限度維護客戶權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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