婆婆用自己工齡購房，兒媳稱“口頭借名”被法院駁回｜房地產(chǎn)律師

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一、案情介紹

1996年，周秀蘭作為甲單位退休職工，以其與配偶的工齡及承租資格，參與單位公有住房房改，購買了“一號(hào)房屋”，總價(jià)約2.9萬元。

購房手續(xù)由其本人辦理，合同及產(chǎn)權(quán)證均登記在其名下。

其兒媳趙靜稱：當(dāng)時(shí)自己與丈夫周明共同出資2.7萬元支付房款，并長(zhǎng)期居住使用該房屋，婆婆曾口頭承諾“房子寫我名，實(shí)際歸你們”。

2022年，趙靜起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)她與婆婆之間存在口頭借名買房協(xié)議并認(rèn)定有效。

但婆婆周秀蘭堅(jiān)決否認(rèn)：“房子是我用自己工齡買的，不存在借名。”

更關(guān)鍵的是，兒子周明（趙靜丈夫）當(dāng)庭表示：“錢是我們出的，但屬于對(duì)母親的資助或借款，房子就是我媽的。”

另查明，周秀蘭已于2021年將房屋出售給案外人常某，并完成過戶。常某已通過生效判決取得房屋占有權(quán)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回趙靜的全部訴訟請(qǐng)求。

法院明確：房改房具有身份專屬性，僅憑出資不能推翻登記產(chǎn)權(quán)。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“借名買房是否成立”作出如下認(rèn)定：

房改房的核心是身份資格，非單純金錢交易

一號(hào)房屋系基于周秀蘭及其配偶的單位職工身份、工齡折扣、原承租關(guān)系等政策性條件購得，具有強(qiáng)烈的人身屬性。即使房款由他人支付，亦不當(dāng)然轉(zhuǎn)移所有權(quán)。

“借名合意”需明確證據(jù)，不能靠推測(cè)

趙靜未能提供任何書面協(xié)議、錄音、微信記錄等直接證據(jù)證明雙方存在“借名”約定。其所提交的證人證言均為親屬“聽說”內(nèi)容，且未出庭，證明力薄弱。

關(guān)鍵利害關(guān)系人否認(rèn)合意，削弱主張可信度

丈夫周明作為共同生活人、出資參與者，明確否認(rèn)借名關(guān)系，反而主張款項(xiàng)性質(zhì)為“贈(zèng)與”或“借貸”，使得趙靜的單方陳述難以采信。

產(chǎn)權(quán)登記具有公示公信效力

房屋自2009年即登記在周秀蘭名下，長(zhǎng)達(dá)十余年無人提出異議。現(xiàn)房屋已合法出售給善意第三人，物權(quán)變動(dòng)已完成，更不宜輕易否定原登記效力。

四、律師提示

本案為處理家庭內(nèi)部房改房糾紛提供了重要啟示：

房改房≠普通商品房，出資不等于確權(quán)

房改房是國家對(duì)特定群體（如國企職工、雙職工家庭）的住房福利，工齡、職級(jí)、承租資格才是購房前提。子女代付款項(xiàng)，通常被認(rèn)定為家庭內(nèi)部資助，而非借名買房。

“口頭說好”在法律上幾乎無效

尤其涉及不動(dòng)產(chǎn)，法院對(duì)“合意”的證明標(biāo)準(zhǔn)極高。若無書面確認(rèn)、第三方見證或電子記錄，僅憑多年居住或付款，難以撼動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

拖延維權(quán)可能徹底喪失權(quán)利

本案中，房屋早在2009年完成登記，趙靜直至2022年才起訴，期間從未主張權(quán)利。而在此期間，產(chǎn)權(quán)人已將房屋合法出售反而證明沒有合意。

? 對(duì)產(chǎn)權(quán)登記人的建議：

保留所有購房原始憑證（工齡證明、單位批文、付款收據(jù)）；

若接受子女資助，可簽署《資助說明》避免日后爭(zhēng)議；

如遇確權(quán)訴訟，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房改政策屬性與自身資格。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理房改房、繼承、共有權(quán)及家庭內(nèi)部房產(chǎn)糾紛，擅長(zhǎng)從產(chǎn)權(quán)登記、政策屬性、舉證規(guī)則角度，為權(quán)利人構(gòu)建堅(jiān)實(shí)抗辯體系。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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