無書面協議，但兒子出全款，法院認定借名買房成立｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，王秀蘭與開發商簽訂合同，以471萬元購買了位于北京朝陽的一套住宅（即“一號房屋”），產權登記在她一人名下。

2017年，其丈夫李建國去世。

2021年，王秀蘭將一號房屋以150萬元價格“出售”給兒子李峰，并完成過戶。兒子未實際支付房款。

女兒李敏得知后，立即起訴，主張：

“一號房屋是父母婚姻期間取得的夫妻共同財產！父親去世后，我作為繼承人有權分得份額。母親和弟弟擅自過戶，屬于惡意串通，合同應無效！”

李峰和王秀蘭則辯稱：

“房子根本不是母親的，是我用賣房款買的！只是借用母親名義登記，實際出資人是我。”

原來，早在2002年，家中因拆遷獲得補償款，購置了兩套房產：

二號房屋登記在王秀蘭與李峰名下（共同共有）；

三號房屋登記在李建國與李敏名下（共同共有）。

2016年，家庭內部協商一致：

王秀蘭將二號房屋中自己的份額贈與李峰，李峰隨后以450萬元出售該房；

李建國也將三號房屋中自己的份額贈與李敏，李敏同步處置。

李峰用售房款450萬元中的471萬元（含部分借款）支付了一號房屋全款，但因擔心婚后財產混同，便以母親王秀蘭名義購房。

所有轉賬記錄顯示：李峰在收到售房款當日，即將資金轉入王秀蘭賬戶用于支付房款。

房屋交付后，由王秀蘭、李峰及家人共同居住。2021年，為“拿回”自己財產，李峰與母親辦理了形式上的買賣過戶。

二、裁判結果（A號判決）

法院判決：

? 駁回李敏的全部訴訟請求。

? 認定王秀蘭與李峰之間存在借名買房關系，過戶行為合法有效，不構成惡意串通。

這是一起典型的“家庭內部借名買房”的勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在惡意串通”作出如下認定：

近親屬間借名買房常無書面協議，符合生活常理

母子關系特殊，基于信任和親情，未簽書面借名協議并不反常，不能因此否定合意存在。

資金流向形成完整證據鏈，證明李峰為實際出資人

李峰出售二號房屋后，在收款當日即向母親轉賬對應金額；

轉賬總額（475萬余元）與購房款（471萬元）高度吻合；

時間節點與購房付款完全匹配，排除巧合可能。

借名動機合理：規避婚姻財產風險

李峰2013年結婚，夫妻感情不穩定。為避免新購房產成為夫妻共同財產，借用母親名義購房具有現實合理性，符合《民法典》對意思自治的尊重。

過戶行為系“返還真實權利”，非惡意處分

母親將本就屬于兒子的房屋通過買賣形式過戶，雖未收錢，但本質是物歸原主，未損害繼承人利益——因為該房屋本就不屬于遺產范圍。

四、律師提示

“借名”需有“真出資+合理動機”支撐

即使無協議，只要能證明資金來源于借名人，且借名原因正當（如避債、避婚變、限購等），法院仍可能認可借名關系。

繼承人不能僅憑“登記在父母名下”主張權利

登記僅具公示效力，若能證明房屋實為他人出資購買，即使登記在被繼承人名下，也不屬于遺產。繼承人需承擔舉證責任。

? 對家庭的建議：

大額財產處置前，盡量簽署《家庭財產分割協議》；

若確需借名，保留完整轉賬記錄，并備注用途；

避免在繼承開始后才進行“補救式”過戶，易引發爭議。

北京房產律師團隊專注處理家庭內部房產確權、繼承與借名買房糾紛，擅長通過構建完整抗辯體系，守護客戶應得權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

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