借名購自住型商品房被拒過戶，如何追回全部購房款？｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，林婷看中一套北京自住型商品房（即“一號房屋”），但自己沒有購房資格。

恰巧朋友鄭陽剛通過搖號獲得購房資格，兩人一拍即合：由鄭陽出名買房，林婷出錢。

林婷隨即支付：

定金10萬元；

首付款48.2萬余元；

入住時雜費561.93元；

契稅、維修基金、物業費等4萬余元；

后又三次轉賬2.11萬元用于還貸。

2017年底，兩人登記結婚，僅維持兩個月婚姻。

2018年1月，雙方簽署《房屋產權共有協議書》，明確寫道：

“一號房屋雖登記在鄭陽名下，但實際所有權歸林婷所有，未來必須過戶。”

然而，2018年2月兩人便協議離婚，離婚協議寫明“無共同財產”。

2021年，林婷得知房屋已辦證，起訴要求過戶。

法院在A號判決中認定：

“自住型商品房屬于政策性保障住房，借名購買損害社會公共利益，協議無效。”

——駁回過戶請求。

林婷轉而起訴，要求返還全部出資64萬余元及利息。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認《房屋產權共有協議書》無效；

? 鄭陽須在7日內返還林婷：

? 購房款 582,801.93 元

? 代收費用 40,068.83 元

? 貸款還款 21,100 元

? 駁回利息請求（因雙方無約定）。

這是一起典型的“借名購買政策房失敗，但成功全額追回出資”的維權案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“合同無效后的財產返還”作出如下認定：

自住型商品房借名協議損害社會公共利益，依法無效

自住房面向特定低收入群體，具有身份專屬性；

允許借名將擠占真正剛需家庭的購房機會，破壞政策公平性；

故此前A號判決已明確認定協議無效，本案予以采納。

合同無效后，出資方有權要求全額返還

林婷提供了完整的銀行流水、發票、入住憑證，證明全部款項由其支付；

鄭陽雖稱“購車款抵房款”“母親轉賬10.5萬”，但無書面約定、無證據佐證，法院不予采信。

利息未獲支持，因雙方無約定且均有過錯

林婷明知無資格仍借名，鄭陽配合規避政策，雙方對協議無效均負有責任；

故法院未支持利息主張，體現“過錯相抵”原則。

四、律師提示

本案為“借名購買政策性住房失敗后的止損策略”提供了啟示：

“無效”不等于“打水漂”

很多人以為協議無效就血本無歸，其實只要保留完整付款憑證，法院通常會支持本金全額返還，避免重大損失。

政策房借名風險極高，切勿心存僥幸

經適房、限價房、自住房等均屬國家保障性住房，法院普遍認定借名協議無效。即使雙方是夫妻、親屬，也難逃此規則。

“短暫婚姻+房產協議”極易引發糾紛

本案婚姻僅存續2個月，卻簽署復雜產權協議，反而成為對方抗辯“贈與”或“抵債”的借口。感情未穩時，慎涉大額房產安排。

? 對客戶的建議：

若已借名購買政策房，立即收集所有付款、居住證據；

如遇拒絕返款，盡快起訴主張“合同無效后返還”；

切勿口頭約定“車抵房”“借款抵首付”，必須書面確認；

北京房產律師團隊專注處理借名買房無效返還、政策性住房糾紛及婚戀房產爭議，擅長在“無效”困境中為客戶追回全部出資。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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