有《聲明》+長(zhǎng)期居住，兄妹借名買房獲法院支持｜北京房產(chǎn)律師

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一、案情介紹

2005年，趙靜因有吸毒史，擔(dān)心未來生活無著，用自己拆遷所得款項(xiàng)，通過中介看中了一套位于大興的公房（即“一號(hào)房屋”）。

但因顧慮其行為不穩(wěn)定，哥哥趙明提出：“房子寫我名下，但歸你所有，這樣你不會(huì)亂賣，也有個(gè)安身之所。”

趙靜同意。此后，她全額出資，并長(zhǎng)期居住、管理一號(hào)房屋，承擔(dān)所有水電、供暖、物業(yè)等費(fèi)用。

2010年，為防哥哥日后離婚導(dǎo)致房產(chǎn)被分割，趙靜讓趙明簽署了一份《聲明》，明確寫道：

“一號(hào)房屋雖登記在趙明名下，但系趙靜用拆遷款購買，若趙明離婚，該房與趙明及其配偶無關(guān)。”

2019年，一號(hào)房屋啟動(dòng)“房改”，需補(bǔ)交6.7萬元購房款及歷年欠租。趙靜再次全額支付，并持所有票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證原件辦理手續(xù)。2019年12月，房屋登記至趙明名下。

2021年，趙靜要求過戶，趙明卻反悔，稱：“房子是我和妻子的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，你只是借住。”其妻也表示不知情，拒絕配合。

趙靜遂起訴，請(qǐng)求法院判令兄嫂協(xié)助過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)趙靜與趙明之間存在借名買房關(guān)系；

? 趙明、其配偶須于判決生效后七日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至趙靜名下。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

《聲明》具有關(guān)鍵證明力

趙明親筆簽署的《聲明》明確承認(rèn)房屋系趙靜出資購買、僅為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)登記在其名下，且提及“離婚不影響歸屬”，直接印證借名合意。

出資+占有+持證形成完整證據(jù)鏈

購房款、房改款、歷年租金均由趙靜支付；

房屋自交付起由趙靜獨(dú)占使用近20年；

所有產(chǎn)權(quán)證、繳費(fèi)票據(jù)原件均由趙靜保管。

上述事實(shí)高度符合借名買房的典型特征。

“怕妹妹亂花錢”不等于“贈(zèng)與”

趙明辯稱“因妹妹吸毒才寫自己名下”，但法院指出：保護(hù)性安排 ≠ 贈(zèng)與。若真為贈(zèng)與，無需強(qiáng)調(diào)“房子歸妹妹”，更不會(huì)允許其長(zhǎng)期獨(dú)占并持有全部權(quán)屬文件。

配偶不知情≠合同無效

雖房屋登記于婚姻存續(xù)期間，但借名關(guān)系發(fā)生在先，房改登記在后，且配偶未對(duì)房屋出資或管理，不能僅因登記時(shí)間主張共有。趙明擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問題，屬于其內(nèi)部糾紛，不得對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人。

四、律師提示

本案為“家庭內(nèi)部借名買房”提供了實(shí)操啟示：

“保護(hù)性借名”同樣受法律保護(hù)

即使借名初衷是為防止親人揮霍、保障其基本生活，只要能證明出資、占有、合意三要素，法院仍會(huì)認(rèn)可借名關(guān)系。

一份《聲明》勝過千言萬語

本案勝訴關(guān)鍵在于2010年的《聲明》。即使無正式協(xié)議，手寫聲明+簽字+具體事由，足以成為核心證據(jù)。建議在類似安排中，務(wù)必讓登記人出具書面確認(rèn)。

配偶抗辯難阻過戶，但需注意程序

登記人配偶常以“不知情”“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”抗辯，但若房屋非用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買，且配偶從未參與管理，法院通常不會(huì)支持其主張。但仍建議在條件允許時(shí)，爭(zhēng)取配偶書面確認(rèn)，避免后續(xù)爭(zhēng)議。

? 對(duì)借名人的建議：

保留所有付款憑證，盡量備注“購房款”；

長(zhǎng)期穩(wěn)定居住，并繳納各項(xiàng)費(fèi)用；

持有房產(chǎn)證、合同、發(fā)票等全部原件；

盡早辦理過戶，切勿拖延至登記人婚姻變動(dòng)或債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理家庭內(nèi)部借名買房、房改房確權(quán)及親屬間房產(chǎn)糾紛，擅長(zhǎng)通過構(gòu)建的證據(jù)體系，守護(hù)客戶權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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