借名買房無法過戶，最聰明的訴訟策略是什么？｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2008年，趙磊（表哥）看中一套位于豐臺的經濟適用房（即“一號房屋”），總價30萬余元。

但因他沒有北京戶口，不具備購房資格，便與表弟周濤商量：“你有資格，房子用你名字買，錢我出，滿五年后過戶給我。”

周濤當時口頭同意。隨后，趙磊通過母親賬戶向周濤母親轉賬50萬元，并由周濤母親代為支付全部房款。

房屋交付后，趙磊支付了契稅、維修基金、物業費，并自費裝修入住，此后一直出租或自住至今。所有購房合同、發票、產權證原件均由其保管。

2012年，房產證下發，登記在周濤一人名下。

2017年，周濤突然掛失原證，重新申領新證，并否認借名關系，稱：“房子是我家的拆遷安置房，只是借你住。”

此時，趙磊仍無北京購房資格，無法辦理過戶。無奈之下，變更訴訟請求：

“既然不能要房，那就退我房款，并賠償房屋從30萬漲到400萬的增值損失！”

二、裁判結果

法院判決：

? 周濤返還趙磊購房款304,322元；

? 額外補償房屋增值損失260萬元；

這是一起典型的“借名買房因政策障礙無法履行，法院按過錯比例判賠增值損失”的勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房關系”及“損失如何分擔”作出如下認定：

出資+長期占有+持證=借名關系成立

購房款由趙磊實際支付（有50萬元轉賬佐證）；

房屋自交付起由趙磊裝修、使用、出租十余年；

所有原始票據、合同、產權證長期由其持有；

周濤2017年掛失重辦房產證的行為，反證其此前默認趙磊對房屋的控制權。

“借住”解釋不合常理

法院指出：若僅為借用，無需將全套購房文件交予借用人，更不會允許其持有產權證長達九年。孩子上學只需房產證復印件，無需售房合同、契稅票等全套材料。

委托售房書印證真實權利歸屬

周濤曾向趙磊出具《售房授權委托書》，法院認為：真實產權人無需向“借住人”授權賣房，此舉恰恰說明趙磊才是實際權利人。

增值損失按過錯比例分擔

因雙方均有過錯（趙磊明知無資格仍借名，周濤事后反悔），法院未支持全額400萬，但酌定由周濤承擔主要責任，賠償260萬元，體現公平原則。

四、律師提示

本案為“借名買房失敗后的止損策略”提供了啟示：

即使無法過戶，也能索賠增值

很多人以為“沒資格就只能認栽”，但只要能證明借名關系，法院可按市場價判賠增值損失，遠高于原始房款。

不要只盯著“要房”，靈活調整訴訟策略

當政策障礙無法逾越時，及時轉向“返款+索賠增值”，往往能實現更高經濟補償。

? 對客戶的建議：

借名前務必評估自身未來是否可能取得資格；

所有付款盡量通過直系親屬賬戶，并備注用途；

房屋交付后立即裝修入住，形成穩定占有；

如遇反悔，第一時間起訴并申請財產保全。

北京房產律師團隊專注處理借名買房糾紛、政策性住房及增值索賠案件，擅長在“無法過戶”困境中為客戶爭取最高經濟補償。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。