青島主城大動作：16.9億元打造科創綜合體

近日，山東港口科創大廈項目的招標計劃正式公布，一座總投資超16.9億元的綜合性建筑群，即將從規劃圖紙走向實質推進。

在青島市北區核心地段，這樣一座規劃總建筑面積近11萬平方米，集辦公樓、住宅與商業于一體的“科創大廈”，被寄予了填補區域空白、升級城市功能、集聚科創產業的厚望。

在各地科創載體建設已從“規模競賽”轉向“效能比拼”的今天，這個位于主場的綜合體項目能否精準落子，換來區域高質量發展真正需要的創新動能與預期回報？

定位之問

呼喚“科創引擎”

根據已公布的招標信息，山東港口科創大廈位于市北區新冠高架以北、規劃陵縣支路以西的SF0102-013地塊，地處核心發展區域。

項目規劃涵蓋高品質辦公樓、住宅及商業，意在打造業態融合的綜合性建筑群。

這種“辦公+居住+商業”的模式，幾乎是國內科創綜合體的標準配置。其優勢在于能快速形成人氣，實現資金平衡。但也同樣需要注意項目定位問題，若重心偏移，住宅銷售與商業租賃可能反客為主，導致科創孵化功能難以達到預期。

項目名冠以“科創”，但其核心載體——高品質辦公樓，將如何具體承載“科創”功能？

近年來，從北京中關村到上海張江，從深圳灣到蘇州金雞湖，再到寧波東部新城，以“科創”為名的綜合體如雨后春筍般涌現，其中不乏成功標桿，但也存在不少陷入同質化競爭、空置率高企或最終淪為傳統地產商業項目的案例。

對于這個新項目而言，由山東港口集團旗下健康管理公司牽頭，這或許預示了關聯港口物流、海洋經濟、大健康等產業方向。

模式之思

是“孤島式地標”還是“生態化節點”？

16.9億元的投資，大部分將轉化為建筑的規模、品質與設計。然而，科創綜合體的真正價值遠不止于硬件。國內不少案例表明，缺乏配套“軟件”的昂貴硬件，極易淪為門庭冷落的“孤島”。

這里的“軟件”，指的是貫穿項目全生命周期的專業化運營與服務。包括共享實驗室、中試車間、數據中心等稀缺設施，以及連接人才、技術、資本的高效機制。

成功的科創綜合體項目，從不是孤立的存在。例如上海楊浦區的“長陽創谷”，由老舊廠房改造而成，總規劃20萬平方米，僅用時八個月便已鏈接55家類腦智能相關企業，吸引近20家頭部企業集聚，總估值達數十億元，覆蓋“芯片—算法—感知—應用”全鏈條的產業集群雛形已初現。

圖片來源：長陽創谷官微

上海楊浦區長陽創谷董事長奚榮慶曾表示，創新的發生離不開健康的園區生態。“在園區一期開發中，主要引入一些餐飲業態等生活配套，先聚集起人流，并且為企業建立起生活保障；在二期的開發中，引入了啟迪之星、innocamp等眾創空間，支撐中小企業的生存與發展；在三期的開發中，引入小紅書、嬴徹科技等較為成熟的行業龍頭企業，指導、引領中小企業的發展，形成園區產業閉環。”

對于此次項目，山東港口科創大廈與青島國際郵輪港區、歷史城區更新等重大片區如何聯動？如何與市南區的軟件信息產業、嶗山區的人工智能與虛擬現實產業、西海岸新區的海洋科學與制造產業形成互補而非競爭？它能否成為串聯青島“高端制造+人工智能”等城市新興產業的一個關鍵樞紐？

這就意味著，項目的規劃重心需要從“建什么樓”轉向“育什么生態”。

以蘇州和寧波為例，蘇州工業園區、寧波新材料科技城等，在建設科創載體時，均圍繞本地核心產業鏈進行精準布局，載體建設強調實用、集約、綠色，而非盲目追求建筑地標效應。同時，通過租金優惠、稅收返還等組合政策吸引核心企業，再以核心企業帶動上下游集聚，進而形成“引進一個、帶動一片”的良性生態閉環。

回報之考

是“種子投資”還是“重資產陷阱”？

在商業辦公市場承壓的當下，巨額投資更需謹慎評估回報路徑。

科創綜合體的回報不僅體現于租金或售價，更在于其對產業升級、人才集聚、城市功能的長期貢獻。

此外，項目的開放性至關重要。若僅服務于港口內部需求，其創新輻射范圍將大幅縮水；若能面向全球吸引海洋科技、數字貿易、智能制造等多元主體，并與青島“10+1”創新產業體系布局銜接，則有望成為串聯區域創新的關鍵樞紐。

畢竟，城市的未來從不取決于建筑的高度，而取決于創新的密度與廣度。