十五五期間，中國銀行業如何處置房地產不良資產

作者：金融界銀行研究院院長 陳國汪

十五五期間（2026-2030年），中國銀行業房地產不良資產處置需以市場化、專業化、法治化、社會化為核心，構建“政府引導+市場運作+專業處置+民生保障”的綜合體系，借鑒美國日本韓國愛爾蘭四國成功經驗，結合中國房地產市場“存量龐大、區域分化、民生關聯度高”的特點，形成系統化政策方案。以下為十五五期間中國銀行業處置房地產不良資產的幾大政策建議：

（一）構建專業化集中處置體系，強化機構協同

1.設立全國性房地產不良資產處置聯席會議。該會議由財政部牽頭，聯合央行、金融監管總局、住建部等組建，負責全國房地產不良資產處置工作。賦予四大AMC強制收購權、司法優先權和債務重組主導權，專項處置房地產不良資產，處置期限10年。財政部向四大AMC各注資5000億元資金，用于收購房地產不良資產。3年內四大AMC每家必須至少收購300萬套房地產不良資產，并在余下7年內完成處置。

2.完善AMC與地方政府聯動機制。推動四大AMC+省級AMC+地方政府平臺三方合作，設立2萬億元左右房地產紓困專項基金，重點支持“保交樓”和優質資產盤活。同時，允許省級AMC跨區域處置資產，破除地方保護主義，提升資產流動性和回收率 。

3.建立銀行內部不良資產處置專業團隊。要求大中型銀行設立房地產不良資產處置事業部，中小銀行聯合組建區域處置聯盟，3年內完成現有房地產不良資產的剝離。

（二）健全法律政策保障體系，優化處置環境

1.出臺《房地產不良資產處置條例》專項立法。明確不良資產收購定價規則（引入長期經濟價值LEV評估法）、債務重組流程、抵押物處置時限，簡化司法程序，將處置周期從18-24個月縮短至6-8個月 。同時，設立個人住房貸款債務調解機制，提供利率減免、本金豁免、還款期限延長等多元方案，避免大規模止贖引發社會風險 。

2.實施差異化稅費支持政策。對房地產不良資產處置環節的增值稅、契稅、印花稅實施50%-100%減免，降低處置成本，提升市場吸引力。對參與“保交樓”的投資者給予所得稅遞延優惠，鼓勵社會資本參與爛尾項目復工建設。

3.完善房地產抵押登記與產權過戶制度。建立全國統一的房地產抵押登記信息平臺，實現抵押信息實時查詢、變更與注銷，消除信息不對稱。簡化司法拍賣房產過戶流程，允許帶押過戶，推行“一站式”服務，降低交易成本和時間成本 。

（三）創新市場化處置工具，提升處置效率與回收率

1.推廣批量轉讓與資產證券化（ABS/CMBS）。擴大房地產不良資產證券化規模，支持銀行發行RMBS、CMBS等產品，吸引保險、社保、養老金等長期資金參與投資 。建立標準化資產包體系，按地域、資產類型、風險等級分類打包，面向全球投資者公開競價，提高處置透明度和回收率。

2.深化“債務重組+資產開發”組合模式。對優質開發商貸款實施“債轉股+延長還款期+開發資金支持”，推動爛尾項目復工。探索“保交樓+保障性住房”轉換機制，將部分存量商品房收購轉化為共有產權房、租賃住房，消化庫存同時解決民生問題。

3.引入國際先進處置工具與經驗。試點“固定價格+業績分成”模式，激勵買方提升資產價值，實現處置方與投資方共贏 。設立跨境資產處置通道，借鑒愛爾蘭經驗處置中資銀行海外房地產不良資產，拓寬回收渠道 。

（四）堅持分類施策原則，精準化解不同類型風險

1.對開發商不良貸款的差異化處置。對高風險（資不抵債）資產，采取“破產清算+資產拍賣” “司法拍賣+批量轉讓”等方式快速回收資金，降低損失。 對中風險（短期流動性困難）資產，采取“債務重組+開發支持” “債轉股+紓困基金”等方式盤活資產，恢復償債能力。 對低風險（優質資產抵押）資產，采取“債務展期+運營提升” “委托管理+改造升級”等方式提升資產價值，實現全額回收。

2.對個人住房貸款不良的人性化處置。優先采用非司法手段（協商還款、債務重組），對確無還款能力的困難家庭提供債務豁免或住房置換方案，保障基本居住需求。同時，建立個人征信修復機制，對成功完成債務重組的借款人給予征信記錄修復機會，幫助其恢復正常生活 。

3.對商業地產不良的價值提升策略。推動商業地產轉型升級（如寫字樓改公寓、商場改社區商業中心），適應市場需求變化，提升資產流動性和租金收益 。采用“委托運營+資產證券化”模式，引入專業運營機構提升管理效率，通過CMBS實現資產退出 。

（五）強化風險預防與長效機制建設

1.建立房地產貸款全周期風險管理體系。嚴格控制銀行房地產貸款集中度，大型銀行不超過25%，中小銀行不超過20%，防止風險過度集中。實施動態撥備制度，根據房地產市場周期調整撥備覆蓋率。

2.推動房地產金融創新與轉型。發展房地產投資信托基金（REITs），盤活存量商業地產，降低銀行信貸依賴，構建“開發-運營-退出”的良性循環。推廣房地產抵押貸款保險，分散銀行信用風險，提升金融體系穩定性 。

3.健全房地產市場監測與預警機制。建立房地產風險指標體系（包括房價收入比、租售比、庫存去化周期、開發商負債率等），對風險區域提前預警，防止風險積累和擴散。定期發布房地產不良資產處置報告，提高市場透明度，引導理性投資決策。

（六）兼顧金融穩定與社會民生，實現多重目標平衡

1.將“保交樓”作為處置首要目標。建立“政府+銀行+開發商+施工方”四方聯動機制，優先保障已售逾期難交付住宅項目復工交付，維護購房者合法權益。對“保交樓”項目提供專項信貸支持和財政貼息，確保資金專款專用，避免挪用。

2.推動房地產市場“軟著陸”與轉型發展。引導銀行業支持保障性住房建設和房地產發展新模式，降低對傳統開發貸依賴，轉向租賃住房、養老地產等領域 。鼓勵銀行與房地產企業合作開展資產證券化和輕資產運營，促進房地產行業從“高杠桿、高周轉”向“穩健經營、注重品質”轉型。

3.建立處置收益反哺機制。將房地產不良資產處置凈收益的30%用于設立住房保障基金，支持保障性租賃住房建設和困難家庭住房補貼，實現“金融風險化解+民生保障提升”雙贏。

總的來講，要高度重視房地產不良資產處置，抓緊時機，果斷出手，既要積極借鑒美日韓愛“壞銀行集中處置+市場化運作+政府支持+民生保障”核心經驗，又要結合中國國情積極穩妥加以推進。