東方雨虹自救

經濟觀察報 記者 田國寶

2026年1月21日，東方雨虹（002271.SZ）發布公告稱，其將持有的金科服務2840.5萬股股票以6.67港元/股的價格出售給博裕資本，成交金額1.89億港元。2025年9月，博裕資本對金科服務發起私有化要約收購。

這不是東方雨虹第一次出售資產。同花順數據顯示，2025年10月底以來，東方雨虹已先后五次宣布出售股票、房產等相關資產。2026年1月17日，其計劃以3227.1萬元的價格出售北京、上海、杭州、哈爾濱、舒城等多地的房產。

頻繁出售資產，一方面是因為東方雨虹作為房地產上游企業，獲得了眾多房產、股票等抵債資產；另一方面是因為東方雨虹正處于轉型期，通過出售資產可以緩解流動性壓力并降低負債水平。

一位接近東方雨虹的人士告訴經濟觀察報，處置資產是東方雨虹自救的一部分。從房企獲得的抵債資產包括住宅、商業、酒店、辦公及地下車位等各類房產，其中具備持有價值的資產優先通過運營獲取長期回報；相關低效資產則用于抵債或處置變現。

此外，東方雨虹也開始在業務、渠道等層面轉型，在確保工程渠道地位的同時，加大零售渠道的營收占比，并同步加大海外市場布局，目前已在美國、智利、馬來西亞等多個國家和地區開展相關業務。

出售

東方雨虹累計持有金科服務3268萬股。此前，其通過二級市場陸續減持427.5萬股，套現3104.2萬港元；此次將剩余的2840.5萬股出售給博裕資本，套現約1.89億港元。與獲得股份的成本相比，存在少量溢價。

自2025年10月底起，東方雨虹開始大規模處置資產。彼時，除宣布出售金科服務股份外，還披露將位于北京市昌平區的兩處商業用途房產出售給北京瑋云科技有限公司，交易金額為2313萬元，交易金額與賬面凈值相比，資產處置損失超50%。此前，兩處房產已計提減值593萬元。

2025年11月，東方雨虹再次宣布出售位于北京和杭州合計24處房產。其中，北京房產包括3處商鋪和8處辦公用房；杭州房產包括8套辦公用房和5套公寓。24處房產合計交易金額為1849萬元。

處置這24處房產同樣面臨較大幅度資產損失。根據東方雨虹公告，24處房產原始賬面價值為5239萬元，已計提減值809萬元，賬面凈值為4429萬元。

2025年12月，東方雨虹再次宣布將北京昌平一處商業房產出售給慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，交易金額1011萬元。該處資產此前已計提減值1309萬元，此次資產處置損失約為24%。

2026年1月17日，東方雨虹宣布出售位于北京、上海、杭州、哈爾濱和舒城等地的42處房產，包括北京的5處商鋪、上海的3處商鋪、杭州1處辦公用房、哈爾濱29處辦公用房及舒城4套住宅，交易價格合計3227萬元。這些資產已計提減值1482萬元，此次出售形成的資產處置損失超過63%。

根據同花順數據統計，2025年10月底至今，東方雨虹公開宣布處置的房產共70處，累計交易金額9400萬元，平均資產處置損失為44.6%。加上出售股票的溢價及差額補償，本輪資產處置東方雨虹累計套現2.9億元，合計凈虧損3542萬元。

東方雨虹處置的70處房產中，位于北京的標的物有35處，合計交易金額4637萬元。無論是房產數量還是交易金額，均占到處置資產的一半左右。

根據東方雨虹公告，處置資產的目的是“盤活生產資料、實現資金回籠、優化資產結構，應對房地產行業下行導致的資產減值風險，補充日常經營現金流”。

抵債

東方雨虹出售的房產主要有兩大來源，一部分為抵債房，另一部分為東方雨虹自購房產。

上述接近東方雨虹的人士介紹，自購房產除自用和經營外，有一部分是維護客戶關系的手段，即為獲取客戶訂單而支持客戶去庫存；還有一些是為獲取抵債資產而必須購買的部分。

2025年2月，東方雨虹發布公告稱，其從融創中國獲得多處抵債資產，包括成都環球中心洲際酒店5處酒店資產、重慶錦華酒店和重慶嘉華酒店各一處房產，以及青島東方影都1處土地資產；此外，還從新力地產獲得位于南昌的57套商業房產。這些房產合計抵償東方雨虹22.3億元賬面價值的債權。

2025年8月，東方雨虹再次發布公告稱，從綠地控股接收北京大興云景中心4套商鋪、63套辦公用房和218個車位，以及北京綠地慧谷中心1套寫字樓；從金科地產接收金科服務3268萬股用于抵償欠款；并從新城控股、華僑城、旭輝、中集產業、中建三局、中弘等企業獲得多處抵債房產，合計抵償債權8.4億元。

2025年10月，東方雨虹發布公告顯示，其從綠地控股、新城控股、世茂、大發地產等房企接收多處抵債房產，主要位于北京、哈爾濱、張家港、南京、成都等地，合計抵債金額1.99億元。

根據同花順數據統計，2024年及2025年，東方雨虹累計接收抵債資產以抵消債權32.6億元，其中融創中國最多，為17.6億元。接收的抵債資產中，商業房產（酒店、寫字樓和商鋪）占比超過75%。

房企以房產抵償給東方雨虹的債權，主要以工程款、材料款為主，有的經雙方協商后達成以房抵債協議，有的則通過法院強制執行而來。

東方雨虹接收的抵債房產中，也有一部分用于抵償自身債務，即東方雨虹作為債務人欠上游供應商的貨款。2024年和2025年，東方雨虹累計以這些房產償還了5.5億元債務，債權人包括德愛威（中國）有限公司。

2025年10月，東方雨虹公告顯示，東方雨虹、綠地控股及德愛威（中國）有限公司等方面簽署了多項債務重組協議，用于解決三家公司形成的三角債問題，這些房產從綠地控股經由東方雨虹，最終歸屬德愛威（中國）有限公司。

自救

自2021年第四季度以來，房地產行業進行著深度調整，作為防水行業龍頭的東方雨虹未能獨善其身。2022年，東方雨虹營收同比下降2.3%，凈利潤下降49.7%，經營活動產生的現金流減少84%。

自2021年起，為應對房地產下行，東方雨虹開始探索多元化布局。在傳統防水材料業務基礎上，將砂漿粉料業務定位為第二增長曲線，構建“礦山—粉體—砂漿”產業體系，并同步啟動海外市場調研。

2022年，東方雨虹正式啟動戰略轉型，推行“民建優先、合伙人優先”戰略，減少直銷業務占比，強化經銷商模式。到2025年上半年，合伙人數量超過1萬家，零售渠道銷售占比提升至37.3%。

同時，東方雨虹深化與保利、中海等頭部房企合作，加大基建、市政工程等非房領域客戶開發；啟動全鏈路數字化體系建設，著手研發核心業務系統，覆蓋研發、生產、供應鏈等環節，以提升運營效率。

2023年，東方雨虹成立專門的風險管控中心，將客戶分為四個等級，采取不同的合作模式和付款方式，建立客戶履約評價體系；同時開始大規模計提房地產客戶應收賬款壞賬，集中處理部分中小房企不良債權。

同年，東方雨虹啟動馬來西亞生產基地建設，推進產能本地化；完成對香港萬昌五金建材等海外渠道企業的收購談判，搭建東南亞市場支點；并通過公開招拍掛取得江西吉安大理石礦詳查探礦權，完善產業鏈布局。

2024年是東方雨虹風險出清的攻堅期。當年2月，東方雨虹宣布債務重組方案，處理債權22.3億元、債務4.7億元；進一步針對資金狀況不佳的中小房企計提減值準備；繼續擴容國內生產、研發和物流基地，形成覆蓋全國的產能布局，以支持非房業務拓展。

2025年，東方雨虹在啟動處置資產的同時，進一步深化業務變革：一方面，加速海外并購，完成對智利建材零售商Construmart S.A.100%股權的收購，獲得32家本地門店渠道；收購巴西Novakem公司60%股權，補強建材添加劑技術。另一方面，完善產業鏈布局，全新服務品牌“雨虹”上線，覆蓋防水維修、墻面刷新等六大業務；成立涂料砂粉科技集團，自有礦山拓展至4座；馬來西亞生產基地實現試生產，并加速布局美國和沙特等生產基地。

同花順數據顯示，2025年前三季度，東方雨虹營收206億元，同比下降5.1%；凈利潤7.9億元，同比下降37.4%；現金到期債務比為-46.6%，資產負債率為50.2%。這意味著東方雨虹仍未走出陰霾。

（作者 田國寶）

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