最高院：抵押預告登記能否免除房地產公司的階段性保證責任？

作者：周軍律師.

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在商品房按揭貸款領域，階段性保證責任是房地產公司常見的擔保義務，其核心作用是在購房者未辦妥房屋正式抵押登記前，為銀行貸款債權提供兜底保障。而抵押預告登記作為房屋正式抵押登記前的臨時性登記措施，常被各方當作權利過渡的關鍵環節。

那么，抵押預告登記能否免除房地產公司的階段性保證責任？

最高人民法院案例庫入選案例《松原某建房地產開發有限公司訴某銀行股份有限公司寧江支行合同糾紛案》中明確：

抵押預告登記雖然在一定條件下具有排他性的物權效力，但并非一定會產生“抵押權自預告登記之日起設立”的法律效果，抵押權不因辦理抵押預告登記而當然設立。因此，抵押登記預告并不能免除房地產公司的階段性保證責任。

本案的爭議焦點為：辦理抵押預告登記是否等同于抵押權已經依法設立。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款規定：“當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。”

據此，抵押預告登記雖然在一定條件下具有排他性的物權效力，但并非一定會產生“抵押權自預告登記之日起設立”的法律效果，因此，辦理抵押預告登記與辦理抵押權登記的法律效力并不直接等同，抵押權不因辦理抵押預告登記而當然設立。

本案中，某銀行寧江支行與某地產公司在《個人房屋貸款合作協議》中明確約定，保證期間自借款合同生效之日起，至某銀行寧江支行取得購房借款人以《國有土地使用證》《房屋所有權證》所辦抵押的《抵押登記證明》或《他項權利證》止；保證期間結束后，某銀行寧江支行及時解凍保證金專戶。據此，某地產公司階段性保證責任的免除時點為某銀行寧江支行取得相應的抵押權。

現地產公司主張辦理抵押預告登記時即免除自己的階段性保證責任，實際是將抵押預告登記與抵押權設立直接等同，于法無據。其在此階段即訴請返還保證金，也與雙方就階段性保證責任與抵押權設立之間形成有序銜接、擔保銀行貸款順利回收的合同目的相違背。故法院依法駁回了某地產公司的訴訟請求。

周軍律師提醒，如遇此類糾紛，無論是房地產公司想主張免除保證責任，還是銀行需維護債權安全，建議及時咨詢專業律師，結合合同約定與案件實際情況制定應對方案，避免合法權益遭受損失。

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