老房子又吃香了？只因住建部定調：2026年開始，這2類人或將受益

前言

2025年底，上海靜安區柳營路的老破小成交價從4萬飆升至8萬，一年翻倍，逆勢暴漲，與此同時，徐匯區核心地段房源也遭瘋搶，與冷清的新房市場形成強烈反差。

這并非炒作，而是原拆原建新規下，城市更新預期的直接引爆，住建部定調的城市更新藍海，正讓沉睡的存量資產蘇醒。

為何核心地段老房突然成了香餑餑？拆遷與改造的紅利到底能落進誰的口袋？

編輯：CY

老房價格翻倍

把時鐘撥回2025年初，沒人會想到那些被視為“資產毒藥”的老破小能上演如此瘋狂的咸魚翻身。上海柳營路的價格翻倍并非孤例，徐匯區的搶房熱潮更是把這場游戲推向了高潮。

這不是簡單的市場波動，而是一場基于頂層設計的資產重新定價。核心地段的不可復制性，疊加原拆原建的無限可能，讓這些看似破敗的磚瓦瞬間變成了稀缺籌碼。

市場永遠是聰明的，它敏銳地嗅到了政策風向的轉變。與新房市場的門可羅雀相比，老房的火爆揭示了一個殘酷的現實：在增量的時代漸行漸遠時，存量的核心價值開始回歸。

投資客的大舉入場，賭的不僅是拆遷的暴富神話，更是城市核心資源不可逆轉的升值趨勢。這是一場關于地段與預期的資本對決，贏家通吃，輸離場。

但這背后隱藏著巨大的風險溢價。價格翻倍的前提是政策紅利的如期兌現，一旦預期落空，這擊鼓傳花的游戲隨時可能戛然而止。

對于那些盲目跟風的散戶來說，這不僅是財富的機會，更是可能被收割的陷阱。在這個充滿不確定性的棋局中，看清局勢比盲目下注更為重要。

核心地段的狂歡與邊緣區域的冷清，構成了這幅光怪陸離的市場圖景，真正的邏輯在于，城市更新的本質是對土地級差地租的再次分配。房子會老，但土地永遠年輕。

那些占據著頂級醫療、教育、交通資源的“老破小”，本質上是在販賣城市的入場券。當政策允許將這份入場券變現或升級時，價格的爆發就成了必然。

這不僅是房產價值的重估，更是城市資源分配權的重新洗牌，然而，這種狂歡注定屬于少數人。市場的二元對立從未如此清晰：一邊是核心區的資產狂歡，一邊是遠郊老房子的無人問津。

這種分化并非偶然，而是城市化進程進入下半場的必然結果。資金永遠是最誠實的，它們只會流向那些能夠提供確定性回報的地方。

而在這場資金的遷徙中，那些能夠看清大勢、提前布局的人，將率先拿到通往財富自由的門票。

萬億資金入局

局勢已然定調，支撐這場資產狂歡的并非空中樓閣，而是實打實的萬億級資金注入。從自然資源部到住建部，一系列密集出臺的政策為城市更新鋪平了道路。

這不僅是簡單的修繕刷墻，而是一場涉及規劃、土地、金融的系統性工程。政策的意圖很明確：通過激活存量市場來拉動內需，通過改善民生來穩定社會預期。

這一套組合拳打得精準而有力。個稅退稅政策的延續、增值稅的下調、房貸利率的歷史低位，每一項政策都精準地擊中了市場的痛點。

對于改善型購房者來說，這不僅是成本的降低，更是實實在在的“真金白銀”。賣舊買新不再是遙不可及的夢想，而是變成了觸手可及的算術題。政府的補貼加上銀行的讓利，讓這場換房游戲變得更加劃算。

更深層的影響在于資金傳導機制的打通。中央財政的專項補助、地方配套資金的跟進，構成了一個完整的資金閉環。這意味著老舊小區改造不再是“無米之炊”，而是有了穩定的資金來源。

從管線更新到電梯加裝，從口袋公園到養老驛站，這些看得見摸得著的改變，正在一點點提升老房子的居住屬性，技術變量的引入更是為這場變革增加了砝碼。

裝配式建筑、模塊化施工等新技術的應用，極大地縮短了建設周期，降低了改造難度。北京樺皮廠8號樓三個月建成的案例，證明了“原拆原建”不僅可行，而且高效。

這打破了此前對于改造周期長、協調難的刻板印象，為政策的大規模推廣掃清了障礙，對于普通老百姓而言，這些宏觀的政策與技術的變革，最終都會轉化為生活的便利與資產的增值。

看著家門口的路面變平了，電梯裝上了，小區里的綠化變好了，那種獲得感是最真實的。這不僅是房子變新了，更是生活品質的躍升。

這種基于民生的政策導向，讓城市更新有了溫度，也讓老房子的紅利有了根基，歸根結底，這萬億資金的入局，賭的是國運，贏的是民心。

通過激活沉睡的存量資產，既解決了城市發展不平衡的問題，又拉動了經濟增長，實現了多方共贏。

在這場宏大的敘事中，每一個參與者，無論是政府、企業還是居民，都在尋找自己的位置，分享這場時代變革的紅利。

并非所有老房

但這背后有個巨大的泡沫，必須得戳破。千萬別被上海那幾個翻倍的案例忽悠了，以為手里有套老房子就能等著天上掉餡餅。

事實是，絕大多數的老破小不僅不會漲，反而可能因為流動性的枯竭而變得更不值錢。這就是典型的幸存者偏差，媒體只報道了那1%的幸運兒，卻讓你忽略了99%的陪葬品。

剝去表象看本質，這波行情的核心邏輯是“結構性分化”，而不是“普漲”。只有那些位于核心地段、擁有不可替代資源的房子，才具備被資本重估的價值。

那些遠郊的、配套差的、甚至連產權都不清晰的老房子，依然逃不掉被時代拋棄的命運。別看現在風風火火，一旦潮水退去，誰在裸泳一目了然，更有意思的是購房人群的變化。

現在的接盤俠根本不是什么剛需年輕人，而是一群精明的投資者。年輕人早就跑去郊區買帶電梯的新房了，誰還愿意爬樓梯住你的老破??？

現在的市場是投資者在玩投資者的游戲，他們在賭拆遷，賭補償標準。這種純粹靠預期支撐的價格泡沫，極其脆弱，別忘了現實執行的難度。雖然政策鼓勵“原拆原建”，但真正落地的時候，麻煩一大堆。

100%的業主同意率？這簡直是地獄難度。樓上樓下為了電梯分攤多少錢能吵翻天，鄰里之間為了利益寸步不讓。這種“一票否決”的機制，足以讓絕大多數項目在搖籃里夭折。

別以為政策好就能落地，人性才是最大的攔路虎，再說了，拆遷也不再是以前那種一夜暴富的神話了。

現在的補償標準越來越理性，甚至有些地方是“原拆原回”，給你個新房住住就不錯了，別指望靠這個發財。那種拆一套富三代的戲碼，早就謝幕了。還在做著暴富夢的人，該醒醒了。

所以，別看新聞里炒得火熱，還得看看自己手里的牌。如果你的房子不在核心區，沒有學區，沒有地鐵，也沒有任何改造的跡象，那就別湊熱鬧了。

與其守著那堆破磚頭幻想升值，不如踏踏實實過日子。在這個殘酷的市場里，認清現實比盲目樂觀重要一萬倍。

兩類人穩賺

話又說回來，雖然泡沫不少，但機會也是真真切切存在的。在這場城市更新的大潮中，確實有兩類人能夠穩穩地接住紅利，實現資產的保值或生活的改善。

關鍵在于，你是否屬于這兩類人，以及你是否知道怎么去操作，第一類人，是那些手握核心區老房子的業主。

如果你的房子地段優越，已經被納入了2026年的改造名單，那么恭喜你，你基本上可以躺著贏了。政府出錢給你翻新，電梯裝了，管線換了，環境美了，你的居住品質直接拉滿。

更不用提，改造后的房價普遍會有10%到20%的漲幅，這筆資產增值是看得見摸得著的。你唯一要做的，就是配合社區簽字，別因為一點小事扯皮耽誤了大事。

第二類人，是有賣舊買新需求的改善型購房者。這可能是這幾年來政策紅利最大的一次釋放。個稅全額退、增值稅打折、房貸利率歷史新低，還有“帶押過戶”的便利，這一切都在為你降低換房的成本。

算一筆賬，光是稅費和利息省下來的錢，可能就是好幾年的工資。如果你一直想換個學區房，或者給老人換個低樓層，現在確實是出手的好時機。

但是，想吃這碗飯，還得講究方法。千萬別聽信中介的忽悠去搞什么虛假交易套稅，那是違法的，不僅要補稅還要交滯納金，得不償失。

也別相信什么“內部改造名單”，所有信息都是公開透明的，去社區居委會或者住建局官網一查便知。千萬別為了所謂的“內部渠道”花冤枉錢，現在的騙局可多了去了。

實操步驟其實很簡單。如果你是老房業主，先去確認自家在不在改造清單里，在的話就配合改造，不在的話也別強求。如果你想換房，先掛牌賣舊，把時間控制在一年內，這樣才能享受退稅。

買新房的時候，記得去申請最新的利率優惠，公積金貸款能貸多少貸多少。只要你按部就班，不貪小便宜，不走歪門邪道，這波福利你肯定能享受到。

說到底，這波老房子紅利，從來不是讓誰炒房暴富的，而是國家給咱們普通老百姓改善生活的一個機會。政策是暖的，但人心要是貪了，好事也能變壞事。

只要咱們摸透政策，找對方法，踏踏實實地去辦，就能穩穩地接住這份福氣，讓日子過得更舒心。

結語

老房子的價值回歸，本質上是對城市核心地段資源的重新定價，而非簡單的建筑估值，地段才是硬通貨。

未來存量房市場的分化將愈演愈烈，緊跟政策脈搏與城市重心，是普通人在這場變革中唯一的生存之道，你手中的老房子，是在這場城市更新中迎來新生，還是會繼續沉睡在無人問津的角落？