萬科暴雷的真實原因：高管個人利益優先

我之前就寫過一篇萬科的文章，就是關于萬科高管是怎么通過金融的手段，把公司資產轉移到個人口袋的，感興趣可以看看這篇文章：深度揭秘：萬科高管煉金術

今天我再深入聊聊萬科，以及我對公司上層高管的一些理解。我之前在上市公司當過董事長助理，接觸過一些公司最上層的高管。如果回過頭來再看萬科，感覺其中的商業邏輯其實是一樣的。

2018年萬科第一個喊出“活下去”，這是頗有遠見的遇見到未來房地產即將面臨巨大的下行風險，但是喊出活下去的萬科，后面是不是開始逐步收縮，圍積現金準備過冬呢?

但是并非如此，實際情況恰恰相反——2018年之后，萬科不僅沒有收縮，反而開啟了瘋狂拿地的模式。數據顯示：2019年萬科拿地金額高達1500億元，位列全國第二；2020年進一步攀升至2000億元，登頂全國第一；2021年更是創下2500億元的新高，連續兩年蟬聯榜首。

也就是說，盡管萬科是行業內首個喊出“活下去”的企業，但其實際行動卻與口號背道而馳：三年間累計拿地超6000億元，不僅沒有收縮戰線，反而持續加杠桿擴張。這種“喊風險、做擴張”的矛盾行為，暴露了其風險控制的嚴重缺位——早早預警行業風險的萬科，在實際操作中卻毫無風控意識，甚至在主動放大風險敞口。

更值得關注的是拿地結構：這三年萬科獲取的土地中，僅11%位于一線城市，其余89%均分布在二線及三四線城市，其中三四線城市占比最大。正是這種“重倉三四線”的策略，讓萬科在房地產下行周期中付出了慘重代價——2024年前11個月，全國新建商品房銷售面積同比下滑14%、銷售金額下滑19%，而萬科的銷售面積降幅達26.6%、銷售金額降幅更是高達34.6%，遠超行業平均水平。

問題隨之而來：既然萬科早在2018年就預判到行業下行風險，為何后續幾年不僅沒有收縮，反而瘋狂拿地，甚至連風險極高的三四線城市土地都不放過？答案藏在企業的治理結構里。

萬科的名義實控人是深圳國資委，但這一“大股東”并不參與實際經營，日常運營完全由職業經理人團隊主導。職業經理人與資本所有者的利益訴求存在本質差異：前者無需承擔企業風險，核心訴求是通過擴大規模（如多拿地、多開工）獲取更多項目資源——土石方工程、建筑施工、材料采購、園林景觀等環節均存在巨大尋租空間；而后者（資本所有者）則需要平衡風險與收益，在擴張中控制風險。

這種“所有權與經營權分離”的模式，讓萬科陷入了“口號喊風險、行動擴規模”的怪圈：職業經理人為了短期利益（如項目規模、尋租空間）瘋狂拿地，卻對項目未來的銷售風險、市場風險視而不見。這便是萬科“一邊喊活下去，一邊拼命拿地”的根本動因——利益驅動下的非理性擴張。

年輕時我曾對這種治理結構嗤之以鼻：當時總覺得家族企業“落后”，重要崗位被親戚占據、老板親力親為的模式不符合現代企業標準，甚至與富二代朋友討論過“職業經理人制度”的優劣。他當時提醒我：“國內外職業經理人的操守、法律環境完全不同”，那時候我還沒有能夠深刻理解其中的道理。隨著閱歷增長才明白：將企業命運寄托于職業經理人的職業操守，本身就是一場豪賭。

這也解釋了當年王石為何拼盡全力狙擊姚振華入主萬科——沒有實控人的萬科，對職業經理人而言是“天堂”：無需受資本約束，可肆意擴張；一旦引入實控人，這種“自由”將被終結。在行業上行期，這種模式或許能被高增長掩蓋；但當潮水退去（行業下行），萬科的“裸泳”便暴露無遺——所謂“優等生”，在缺乏實控人把控風險的情況下，比多數民企更不堪。

如今，境外美元債投資者將萬科視為“下一個恒大”，邏輯清晰可見：其一，即便房地產企穩，也只會是大城市市場回暖，萬科重倉的三四線資產仍將面臨漫長寒冬；其二，職業經理人主導的模式無法帶領企業脫困——企業遇困不可怕，可怕的是經營者不是“老板”：職業經理人在危機中首先考慮的，往往是“最后撈一筆”而非“共克時艱”。

這種前景不僅境外投資者看透了，萬科的實控人深圳國資委想必也心知肚明——美元債提前半年暴跌（早于萬科實際暴雷），正是市場用腳投票：投資者幾乎篤定，深圳國資委不會再掏真金白銀救萬科。

理論上，拯救萬科的唯一解是實控人入駐、更換管理團隊，但這幾乎不可能實現：一方面，現有團隊會激烈反抗；更為重要的是，萬科現在就是一個爛攤子，站在國資委的立場，沒有誰愿意接這個爛攤子。

很多人以為萬科暴雷是天災，是房地產行業下行所不能避免的。

但就連我和其他一些房地產博主都能在2020年左右看到房地產的風險，萬科高管能看不到？

2018年就喊出要活下去的萬科，其實完全有機會避免這輪地產下行周期的，至少活下去沒有問題。

但是當集體利益跟個人利益發生沖突時，如果沒有有效的法規約束，正常人都會選擇個人利益優先。

我的知識星球（譚談財經），內容包括：

（1）房產、金融、時政、職場和社會思考等領域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學習資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產和金融周報各一篇，分析未來房產走勢&有價值的投資領域

（4）每日最新各類有價值的金融數據、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產、投資、生活，集思廣益、提升認知