2025房地產(chǎn)供求關(guān)系持續(xù)改善，多重動能筑牢2026穩(wěn)市場基礎(chǔ)

1月19日上午，國家統(tǒng)計局如期發(fā)布2025年宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，“十四五”勝利收官。地產(chǎn)行業(yè)方面，受上年基數(shù)上升影響，銷售規(guī)模、房價、投資等指標(biāo)延續(xù)調(diào)整，但結(jié)構(gòu)層面亮點突出：投資與新開工的主動收縮形成關(guān)鍵支撐，供求關(guān)系持續(xù)好轉(zhuǎn)，行業(yè)正加速邁向止跌回穩(wěn)新階段。

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新開工、投資與新房成交動態(tài)適配

筑牢行業(yè)穩(wěn)定核心根基

投資、新開工與新房交易規(guī)模的動態(tài)平衡，是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)長期穩(wěn)定的至關(guān)重要的基石。2025年，這三大核心指標(biāo)的協(xié)同調(diào)整成效顯著，為行業(yè)紓解壓力、回歸健康軌道提供了關(guān)鍵支撐。

從新開工與交易的規(guī)模差距來看。2025年房屋新開工面積5.9億平方米，同比下降20.4%，其中住宅新開工面積4.3億平方米，下降19.8%；全年新開工規(guī)模僅為新房銷售的67%，降至歷史低位，新房市場連續(xù)第四年實現(xiàn)“供小于求”。這種“控增量”的主動調(diào)整，一方面持續(xù)緩解庫存壓力，典型城市年內(nèi)狹義庫存規(guī)模持續(xù)回落，商品住宅新增供應(yīng)普遍低于成交；另一方面，新開工與交易規(guī)模的動態(tài)適配，避免了供需失衡加劇行業(yè)波動，也進一步保障了“好房子”等新建優(yōu)質(zhì)項目的市場競爭力。

投資與交易規(guī)模的適配同樣關(guān)鍵，2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)8.3萬億元，同比下降17.2%，其占新房成交金額的比重降至98.6%，投資規(guī)模再度低于銷售規(guī)模，標(biāo)志著行業(yè)整體“現(xiàn)金流”再度轉(zhuǎn)正。這一轉(zhuǎn)變是以銷定投模式的核心體現(xiàn)，既為項目日常運營、利潤釋放奠定基礎(chǔ)，也印證了投資規(guī)模與交易市場的良性適配。

三者的協(xié)同調(diào)整還帶動竣工端保障升級。2025年全國房屋竣工面積累計達(dá)6億平方米，12月竣工面積同比降幅較11月收窄7.0個百分點，各地保交房工作持續(xù)提速，396萬套保交房任務(wù)全面完成。投資、新開工與新房交易的三角適配，形成了“穩(wěn)現(xiàn)金流、去庫存、保交付”的閉環(huán)支撐，成為行業(yè)穩(wěn)定的核心驅(qū)動力。

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歲末居民中長期貸款兩連增

地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)向好

2025年國民經(jīng)濟運行頂壓前行，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值140.2萬億元，按不變價格計算增長5.0%，完成年初發(fā)展目標(biāo)。工業(yè)生產(chǎn)、市場銷售、進出口等領(lǐng)域均呈現(xiàn)積極態(tài)勢，居民收入持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化率提升至67.89%，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行提供了宏觀經(jīng)濟支撐。

金融數(shù)據(jù)層面，2025年M2同比增長8.5%，增速較前11月提升0.5個百分點，中央部委促消費、擴內(nèi)需政策推動貨幣供應(yīng)量穩(wěn)步上升。居民中長期貸款延續(xù)回升態(tài)勢，12月環(huán)比增長106億元，連續(xù)兩月止跌，充分體現(xiàn)了穩(wěn)市場調(diào)控的成效。利率方面，2025年12月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率約3.1%，較2018年下半年下降2.6個百分點，社會綜合融資成本穩(wěn)步下行，為居民購房提供了成本支撐。

后續(xù)政策支持正在持續(xù)加碼，金融監(jiān)管總局、央行等部委完善結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，“白名單”項目貸款展期（最長5年）、降低商業(yè)用房首付款、下調(diào)再貸款利率等政策，既改善行業(yè)融資大環(huán)境，又為存量項目減負(fù)，為行業(yè)調(diào)整預(yù)留充足時間窗口。

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累計成交降幅受基數(shù)影響擴大

單月指標(biāo)邊際改善態(tài)勢延續(xù)

受上年基數(shù)大幅上升影響，2025年新建商品房銷售面積8.8億平方米，同比下降8.7%；銷售金額8.4萬億元，同比下降12.6%，累計降幅較前11月有所擴大。但單月數(shù)據(jù)呈現(xiàn)邊際改善，12月銷售面積降幅較上月收窄1.2個百分點至15.8%，房企到位資金中個人按揭貸款新增1066億元，環(huán)比增加114億元，市場需求端已出現(xiàn)企穩(wěn)動能。

政策層面，住建部明確2026年將結(jié)合城市更新、城中村改造盤活存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房等；地方層面購房支持政策密集落地，如南京推出最高15萬元人才房票、提高公積金貸款上限等，強化年輕人群購房能力。隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，2026年新房成交有望加快向回穩(wěn)目標(biāo)邁進。

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房價同比降幅有所擴大

環(huán)比止跌城市名單持續(xù)擴容

2025年12月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴大。一手房價同比指數(shù)下降3.0%，一線城市同比下降1.7%，二、三線城市分別下降2.5%和3.7%；環(huán)比方面，一線城市降幅收窄0.1個百分點，二、三線城市環(huán)比下降0.4%。

值得關(guān)注的是，環(huán)比止跌城市持續(xù)擴容至12個，除上海、合肥外，長春、武漢、丹東、吉林等城市實現(xiàn)環(huán)比止跌，揚州、南京房價連續(xù)兩個月持平或上漲。高品質(zhì)住宅供給增加帶來的產(chǎn)品提質(zhì)效應(yīng)，推動更多城市出現(xiàn)房價結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)信號。

2026年初召開的中國人民銀行工作會議明確提出，將持續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。會議強調(diào)，要將促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、推動物價合理回升納入貨幣政策核心考量范疇，持續(xù)暢通貨幣政策傳導(dǎo)機制，充分發(fā)揮政策利率的引導(dǎo)功能，強化利率政策的執(zhí)行與監(jiān)督力度，推動社會綜合融資成本維持低位運行。得益于國家層面對于利率比價效應(yīng)的高度重視，疊加租售比與存貸款基準(zhǔn)利率差距的持續(xù)收斂，2026年國內(nèi)更多城市板塊的房價有望獲得新的支撐。其中，毗鄰產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、人口密度較高的近郊及老城板塊，或?qū)⒊蔀槭芤孀顬轱@著的典型區(qū)域。

綜上，我們對后市判斷如下：

面對2021年以來行業(yè)銷售規(guī)模下降近半的客觀事實，在往年累計的投資慣性之下，庫存壓力成為了行業(yè)所必須面對的挑戰(zhàn)。所幸的是行業(yè)供給側(cè)的主動調(diào)整幅度更快于成交規(guī)模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業(yè)無可辯駁地進入了去庫存時代。再加之2025年以來各項供求復(fù)合指標(biāo)的進一步向好，行業(yè)正在大踏步進入新的平衡周期。若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進一步平衡，以及租售比的比價效應(yīng)支撐，預(yù)計2026年下半年核心城市房價有望止跌趨穩(wěn)。屆時行業(yè)長期庫存壓力的全面出清雖然還需努力，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調(diào)整，購房者信心也將迎來實質(zhì)性的恢復(fù)。具體來看：

第一，2026年商品房銷售有望加快企穩(wěn)，預(yù)計全年面積、金額降幅進一步收窄。2025年行業(yè)需求端已實質(zhì)性積蓄企穩(wěn)動能，且新開工繼續(xù)小于新房成交，庫存去化成效持續(xù)顯現(xiàn)。政策端，中央經(jīng)濟工作會議將"著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場"置于防風(fēng)險框架核心，疊加住宅新規(guī)落地后房企產(chǎn)品力提升的推動，改善型需求有望持續(xù)釋放。從市場特征看，“好房子”帶來的結(jié)構(gòu)性機會已逐步顯現(xiàn)，重點城市核心板塊租售比超過存貸款利率的點狀企穩(wěn)態(tài)勢將進一步擴散，有望帶動全國銷售規(guī)模加快筑底。

第二，去庫存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)，2026年新開工仍可實現(xiàn)一成左右降幅。盡管2025年新開工銷售比已降至67%的歷史低位，去庫存能力進一步增強，但多數(shù)城市的去化周期仍處于歷史高位，“嚴(yán)控增量”仍是政策主基調(diào)。2026年政策將通過收購存量商品房作保障房、按去化周期動態(tài)調(diào)節(jié)供地等組合拳加速庫存出清，疊加地方財政壓力緩解后對新增供應(yīng)的審慎態(tài)度，新開工規(guī)模仍將保持下行態(tài)勢。不過，隨著保障房建設(shè)、城市更新等"優(yōu)供給"任務(wù)推進，預(yù)計新開工降幅將從2025年的20%收窄至一成左右，在減量的同時實現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

第三，行業(yè)生態(tài)持續(xù)趨于健康，投資與銷售規(guī)模差距將進一步拉開。2025年開發(fā)投資低于新房銷售金額，標(biāo)志著行業(yè)“現(xiàn)金流”重回正區(qū)間，但距離合理投資銷售比仍有差距。2026年，施工規(guī)模持續(xù)縮減及新開工規(guī)模的持續(xù)收縮，有望推動開發(fā)投資繼續(xù)下降，為整體行業(yè)留出更加充裕理論盈利空間。同時，行業(yè)邏輯從增量擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，疊加債務(wù)風(fēng)險化解力度加大，"準(zhǔn)投資、穩(wěn)銷售、優(yōu)結(jié)構(gòu)"的健康生態(tài)逐步成型。

排版：花卷

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考