中海掀起撤場潮

中海物業近期主動從多個住宅項目撤場，確實是當前物業管理行業面臨普遍挑戰的一個縮影。這背后是物業費收入減少、運營成本上升、以及行業戰略轉型等多重因素共同作用的結果。

撤場潮的動因

物業公司選擇主動撤離，主要是出于以下幾方面的考量：

? 經營壓力增大：物業公司的收入嚴重依賴物業費的收繳。當前，許多地區出現物業費降價潮，例如重慶、武漢等二線城市的一些小區，物業費降幅在10%至40%之間。同時，物業費的收繳率持續走低，全國典型城市平均收繳率約為82%，部分上市物業公司甚至跌破80%。加之人工、設施維護等運營成本不斷上漲，導致很多項目長期處于虧損或微利狀態。例如，中海物業撤離鄂州雙創之星小區，直接原因就是小區入住率低、累計欠繳物業費近60萬元，項目長期虧損。

? 行業戰略轉型：過去物業管理行業曾經歷過快速擴張的階段。如今，在市場環境變化下，許多頭部企業開始從追求管理面積的“規模優先”，轉向追求項目質量和盈利能力的“質量優先”。它們主動退出那些管理密度低、跨區域協調成本高、長期虧損的項目，將資源集中到更有價值的區域和業態上。例如，中海物業在2025年上半年就退盤2680萬平方米。

? 難以調和的矛盾：物業公司與業主、業委會之間的信任缺失和溝通不暢也加劇了緊張關系。一些由開發商遺留的房屋質量問題，業主常常會將責任轉嫁給物業公司，并以此為由拒繳物業費。在續簽服務合同時，物業公司與業委會就物業費價格和服務標準往往難以達成一致，導致談判破裂。

產生的影響

這股撤場潮對居民生活、社區乃至整個行業都帶來了直接沖擊：

? 居民生活體驗下降：物業撤離后，小區可能面臨垃圾清運不及時、公共設施停運、安保缺失等問題，生活環境在短期內會急劇惡化。

? 房產價值受損：缺乏有效管理的社區，其市場口碑和吸引力會下降，可能導致該小區房價相較于周邊管理良好的小區下跌10%-20%。

? 行業加速洗牌：頭部企業退出后留下的市場空間，為一些本土中小型物業公司或國有物企提供了發展機會，但也可能因服務能力差異導致服務質量參差不齊。

行業的應對與未來

面對挑戰，物業公司和相關方也在積極探索出路：

? 開拓新賽道：不少大型物業公司正積極拓展城市服務等非住宅業態，例如參與市政環衛、城市更新等項目。中海物業還推出了數字化采購平臺“仟蟻集采”，旨在通過規模化集采來降低成本。

? 探索新的服務模式：一些地方開始嘗試“彈性定價”服務清單或建立“物業糾紛調解機制”，旨在提升服務透明度和溝通效率。科技賦能（如引入AI巡檢）也被用于優化成本。

? 政策引導規范：住建部部署了“物業服務質量提升行動”，一些地方紀委監委也將物業服務問題納入整治范圍，推動行業走向更加規范和透明。

總結

中海物業等企業的撤場，標志著物業管理行業粗放擴張時代的結束。未來，物業公司需要更專注于提升服務質量和運營效率，業主和業委會也需要更加理性地參與社區共治，才能共同構建更和諧的社區環境。