龍湖集團掀起撤場潮

龍湖集團物業在2026年掀起的撤場潮，反映了物業管理行業正經歷的深刻變革。這并非孤立的商業決策，而是行業在房地產進入存量時代、經營成本持續上漲、業主權利意識覺醒等多重因素交織下的結構性調整。

撤場潮的全局圖景

這場撤場潮有幾個顯著特點，使其不同于以往。

? 波及范圍廣，頭部企業主動離場：撤場已不再是中小物企的個別現象，而是蔓延至行業頭部。根據行業數據，僅2025年前9個月，全國公開的物業主動撤場案例就超過120起，其中不乏龍湖、萬科、保利、中海等知名品牌。這標志著企業戰略從過去追求規模擴張，轉向了主動收縮戰線、優化項目組合。

? 區域集中于一三線城市：撤場潮主要波及的是寧波、重慶、武漢、合肥、紹興等二三線城市。這些城市在過去幾年的房地產高速開發中產生了大量新盤，但部分區域入住率不足，加之地方政府為保障民生出臺了物業費指導價，壓縮了企業的利潤空間，導致項目難以維系。

? 高端項目亦難幸免：一個更值得警惕的信號是，撤場潮已滲透至高端樓盤。例如，金茂物業就因收繳率過低而撤出成都某高端項目。這表明當前的經營壓力具有普遍性，即便定位高端、理論上收費能力更強的項目，若無法實現“質價相符”，同樣面臨運營困境。

探尋撤場背后的深層矛盾

物業公司“不干了”的表象背后，是長期積累的行業深層矛盾在新時代下的總爆發。

? 難以承受的經營壓力：物業公司的賬本正面臨嚴峻挑戰。一方面，物業費收繳率持續走低，全國住宅小區平均繳納率已從幾年前的超過80%降至70%出頭，部分項目收繳率甚至不足50%。另一方面，許多業主因對服務不滿或受市場情緒影響，強烈要求降低物業費。與此同時，人工等運營成本剛性上漲，而一些城市出臺的物業費政府指導價也在客觀上壓縮了利潤空間。當收入無法覆蓋成本時，長期虧損的項目只能被出清。

? 服務與收費的惡性循環：過去，由于缺乏有效監督，部分物業公司從“服務者”異化為“管理者”，服務縮水、賬目不清成為普遍現象。業主在多次溝通無效后，最直接的抗爭手段就是拒繳物業費。這便陷入了一個典型的惡性循環：服務下滑 → 業主拒繳費 → 物業收入減少 → 服務進一步縮水。在這個循環里，物業公司收不到錢，難以為繼；業主的居住品質和房產價值也同步受損，沒有真正的贏家。

? 房地產轉向存量時代的必然陣痛：中國房地產行業已從“增量時代”步入“存量時代”。過去，物業公司可以隨著新樓盤的交付輕松擴張管理規模。如今，行業重心轉向對存量項目的長期精細化運營，過去被高增長所掩蓋的“質價不符”等核心矛盾便被推到臺前，一場行業大洗牌在所難免。

撤場帶來的連鎖反應

物業突然撤場，會立刻將小區推向失管或半失管的狀態，引發一系列“后遺癥”。

? 基礎服務停擺與安全隱患：保潔、保安、綠化維護、垃圾清運等基礎服務可能中斷或大幅縮水。例如，紹興的中冶·梧桐園小區在物業撤場后，曾面臨垃圾堆積、綠地被侵占、外來車輛隨意占用車位等混亂局面。更嚴重的是，消防系統、電梯等關鍵設施的日常維護可能出現空窗，帶來安全隱患。

? 資產貶值與溝通協調困境：物業服務的真空會直接導致小區環境惡化，進而影響二手房市場的評價和房價。有案例顯示，物業撤場后小區房價可能顯著下跌。此外，撤場后，維修基金的申請、公共設施的大修、費用分攤等議題往往因缺乏強有力的組織協調而陷入僵局。即便業委會嘗試“自管”，也常因缺乏專業經驗、資金和權威而舉步維艱。

行業破局與未來出路

這場危機也正倒逼行業進行深刻變革，其核心在于打破惡性循環，構建“質價相符、共生共贏”的新生態。

? 對物業公司：透明化與精細化運營：物業公司必須徹底告別“黑箱”操作，轉向賬本透明化，定期公示物業費收支和公共收益，重建信任基石。同時，需要回歸服務本質，將資源聚焦于提升安保、保潔、維修響應等基礎服務的質量。一些企業已在探索創新，如萬科物業推行“彈性定價”和詳細的服務清單，讓業主明明白白消費。

? 對業主與社區：構建有效治理機制：業主需要從單純的拒繳抗爭轉向更成熟的理性協商與監督。關鍵在于成立一個能真正代表廣大業主利益、運作規范的業委會。在此基礎上，推廣“黨建引領三方協同”機制（社區、業委會、物業），為理性溝通提供平臺，已被紹興等地的實踐證明是有效路徑。

? 政策與行業層面的引導：政府監管可從簡單的“限價”轉向更精細化的“質價相符”引導。例如，推行物業服務等級標準，建立信用評價體系，讓“優質優價”有據可依。同時，鼓勵物業企業拓展社區養老、家政等增值服務，開辟新的收入來源，實現可持續發展。