碧桂園掀起撤場潮

2026年初，物業管理行業出現了一輪顯著的“撤場潮”。多家頭部物業公司，包括碧桂園服務、保利物業、銀城物業等，紛紛主動從部分住宅項目撤場。據行業數據，這種主動撤場的現象在2025年就已加劇，全國公開披露的案例數量顯著增長，表明這并非個別企業的孤立行為，而是行業性的深度調整。

核心原因：為何“躺賺”時代終結

物業公司選擇離場，根本原因在于項目的經濟賬已經算不過來，持續虧損迫使企業“斷尾求生”。具體壓力來自以下幾個方面：

? 收繳率低，現金流斷裂：許多小區物業費收繳率長期低于50%。部分業主因房屋空置（認為未享受服務）、對服務不滿或開發商遺留問題等原因拒繳物業費，導致物業公司收入銳減，無法維持運營。

? 成本剛性上漲，利潤空間被擠壓：物業是勞動密集型行業，人工成本持續上漲；同時，公共能耗、設施設備（如電梯、消防系統）的老化維保成本也逐年攀升。然而，很多小區的物業費標準卻十幾年未變，形成嚴重的成本收益倒掛。

? “降價”要求與政策指導：在一些地區，業主要求大幅降低物業費，部分城市也出臺了物業費政府指導價，設定了收費上限，這進一步壓縮了企業的收入預期。

? 惡性循環：低收入和高成本迫使物業削減服務，服務縮水又導致更多業主拒繳，最終陷入“欠費-服務差-更欠費”的死結。

哪些小區是“重災區”

撤場現象主要集中在兩類社區：

? 設施老化的老舊小區：這些小區維護成本高，但物業費標準歷史遺留問題低，物業費標準難以隨成本上漲而調整。

? 入住率低或糾紛多的新城區/遠郊小區：一些在新開發區域的小區，因入住率低導致收繳困難；或者因開發商遺留的房屋質量問題，使物業公司陷入本不應由其承擔的糾紛中，最終不堪重負。

撤場后的連鎖反應

物業突然撤場，往往會給社區帶來一段時間的“治理真空”，可能引發垃圾堆積、安保缺失、電梯停運等基礎服務斷供問題，不僅影響居住體驗和安全，也可能導致小區房產價值貶損。

行業的出路與反思

這場撤場潮暴露出行業長期依賴房地產擴張的粗放模式不可持續，也促使各方尋求新的平衡點。

? 對業主而言：關鍵在于樹立“質價相符”的理性認知。優質的服務需要合理的價格支撐，一味追求低價可能導致服務縮水和資產貶值。推動成立專業、規范的業委會，是實現有效溝通和監督的基礎。

? 對行業與政策而言：

? 探索新模式：改革傳統的“包干制”，試點更為透明的“酬金制”或“信托制物業”，讓物業支出更透明，重建信任。

? 建立動態調價機制：需要建立公開、合理的物業費動態調價機制，以應對市場變化。

? 政府兜底與指導：對于確實難以市場化運營的老舊小區，可能需要政府專項資金進行改造補貼，或由國企物業提供臨時托管，防止社區治理完全失靈。

這場“撤場潮”是物業行業告別“躺賺”時代的標志性事件，它既帶來了陣痛，也倒逼行業回歸服務本質，推動社區治理走向權責對等、質價相符的健康生態。