公募REITs四季報出爐，哪個板塊表現(xiàn)最好？首現(xiàn)REITs產品發(fā)行“戰(zhàn)略撤退”

《每日經濟新聞》記者獲悉，上周公募REITs四季報公布完畢，各個板塊的表現(xiàn)較為分化。來自中信建投的數(shù)據(jù)顯示，77只披露了2025年四季報的產品中，次新REITs整體業(yè)績達成率表現(xiàn)較好，順周期項目經營邊際改善。其中，消費及保租房等板塊表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，政策性保租房、運營能力強的購物中心以及需求穩(wěn)健的農貿市場類REITs均實現(xiàn)出租率高位運行。

二級市場表現(xiàn)方面，上周整體呈現(xiàn)上行趨勢。截至上周五（1月23日），中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數(shù)分別收于806.72點和1047.51點，周內分別上漲了2.09%和2.17%。

行業(yè)方面，上周有兩單REITs發(fā)行“戰(zhàn)略撤退”，業(yè)內分析與滬深交易所近期發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關。另外還有3單產品申報終止。與此同時，也有上市公司宣布擬開展商業(yè)不動產公募REITs申報發(fā)行工作。

公募REITs四季報出爐，業(yè)內評價總體表現(xiàn)超預期

隨著公募基金四季報披露完畢，公募REITs在去年四季度的表現(xiàn)也隨之出爐。

1月21日和22日，共有77只REITs披露了2025年四季報，次新REITs整體業(yè)績達成率表現(xiàn)較好，順周期項目經營邊際改善。中信建投證券分析，其中消費及保租房等板塊持續(xù)穩(wěn)健表現(xiàn)，政策性保租房、運營能力強的購物中心以及需求穩(wěn)健的農貿市場類REITs均實現(xiàn)出租率高位運行；產業(yè)園及倉儲邊際好轉，多單項目實現(xiàn)單季度收入及可供分配金額環(huán)比轉正，以價換量取得成效，部分核心項目如匯添富九州通醫(yī)藥REIT等實現(xiàn)滿租。

申銀萬國證券則對不同板塊的公募REITs四季報表現(xiàn)進行了分析，選擇其中幾個板塊為大家做盤點。

例如，在消費板塊，僅印力REIT可供分配金額同比下降，其他均提升，華安百聯(lián)、首創(chuàng)奧萊、華夏金茂REIT提升幅度超過8%；出租率穩(wěn)中有升，僅嘉實物美REIT的德勝門項目由98.69%下降至91.17%，其余項目均在94%以上；租金水平提升明顯，首創(chuàng)奧萊提價最多，僅華安百聯(lián)小幅下降。

保障房板塊則是營收均同比提升，出租率均位于91%以上，租金水平較為穩(wěn)定。其中，華潤有巢REIT可供分配金額同增12.5%，且出租率同環(huán)比均有小幅抬升，而上海地產REIT出租率較上季度繼續(xù)下降。

產業(yè)園區(qū)板塊則是營收、可供分配金額同降居多，中關村、津開、聯(lián)東科創(chuàng)REIT表現(xiàn)相對亮眼；租金方面，除首農和津開小幅上調、亦莊與蘇園基本持平外，其余項目均有所下降；出租率大多抬升，東久重回滿租，金隅智造工場突破90%，華安張江則由92.17%降至87.38%。

能源板塊業(yè)績分化，國電投風電、京能光伏、特變電工光伏電量同比均實現(xiàn)兩位數(shù)增長；電價則下降為主。

二級市場價格大幅反彈，多只產品終止發(fā)行

上周，公募REITs二級市場大幅反彈。截至上周五（1月23日），中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數(shù)分別收于806.72點和1047.51點，周內分別上漲了2.09%和2.17%。

來自光大證券的數(shù)據(jù)顯示，與其他主流大類資產相比，回報率由高至低排序分別為：黃金>可轉債> REITs >A股>原油>純債>美股。

據(jù)中金公司，上周各板塊總回報指數(shù)漲跌幅分別為+5.87%（數(shù)據(jù)中心）、+4.13%（消費）、+3.13%（倉儲物流）、+3.03%（市政環(huán)保）、+2.61%（保租房）、+1.84%（產業(yè)園）、+1.66%（高速公路）、+0.88%（能源）。

單只產品方面，已上市的78只公募REITs產品中，環(huán)比上漲的達到68只。其中漲幅最大的三只產品分別為中金重慶兩江REIT、華安百聯(lián)消費REIT和華泰紫金寶灣物流倉儲REIT，周內分別上漲10.30%、9.97%和7.27%，另外還有7只產品漲幅超過5%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環(huán)比下跌的則減少至10只，跌幅也有所收窄。跌幅最大的三只產品則為華安張江產業(yè)園REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和中信建投明陽智能新能源REIT，上周分別下跌了2.88%、1.54%和0.99%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

行業(yè)方面，上周最值得關注的事情是首現(xiàn)兩單REITs發(fā)行“戰(zhàn)略撤退”。

1月20日，上市公司金風科技發(fā)布公告表示，擬終止建信金風新能源REIT的申報發(fā)行工作，這是公募REITs市場首次出現(xiàn)已進入交易所審核階段卻未成功發(fā)行的案例。同日，另一家公司電子城也公告表示，擬撤回創(chuàng)金合信電子城產業(yè)園REIT的項目申報，后續(xù)擇機繼續(xù)推進申報工作。

天風證券分析，兩項目的“戰(zhàn)略撤退”與滬深交易所近期發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關。這一落地于去年12月31日的新規(guī)，首次明確了公募REITs審核可能“暫停”或“徹底終止”的具體情形，進一步完善了項目從申報到上市的制度鏈條。

除此之外，還有多單產品申報終止，包括華夏萬緯倉儲物流REIT、建信建融租賃住房REIT、富國首創(chuàng)水務REIT等。申銀萬國指出，被終止的5單均為交易所反饋意見后遲遲未提交回復的項目，交易所正加強對REITs項目申報的精細化管理，體現(xiàn)出其推動市場高質量、規(guī)范化發(fā)展的明確導向。