歐洲黃金簽證2026最新攻略：哪些還能投？哪些別再碰？

過去十幾年，大家聊到歐洲移民，腦子里就三個字——黃金簽證。

買套房、放個投資款，就能拿居留卡。這種“輕松換身份”的時代，現在基本宣告結束。

2026年的歐洲，氣溫不一定比往年更高，但移民圈的溫度確實涼了下來。

這不是小修小補，是整個體系被推倒重來的一年。

很多人還沒有意識到，風向已經完全變了。

歐洲黃金簽證進入清算時刻

以前是投資客拿著錢到處挑國家。現在是各國開始挑人。

“只花錢、不參與、不創造價值”的路子，被歐盟盯了好幾年，終于在2025迎來了大規模收口。

最典型的例子，就是西班牙。

那個曾經火到不行的50萬歐買房項目，2025年4月直接關停。

毫不拖泥帶水，新申請通道徹底關掉。老持有人還能續，但新的大門已經鎖死。

英國、愛爾蘭這些老牌項目更不用說，早兩年就退出江湖。

現在想靠簡單投資獲取歐洲身份，門檻被抬到史無前例的高度。

過去那個“買房換居留”的黃金年代，已經成了歷史書里的內容。

為什么歐盟突然這么嚴苛？

一個原因：安全。

另一個原因：住房。

尤其是房價這件事，歐洲老百姓已經吵到天上去了。

希臘、葡萄牙、西班牙的城市中心，因為大量投資客買房，年輕人租不起房、住不起城。

歐盟點名批評好幾次，各國政策只能越收越緊。

再疊加全球KYC提升，任何資金來源不透明的申請人，都會被放大鏡審查。

甚至你十年前被某個國家拒簽，現在都有可能自動跳紅燈。

一個黃金簽證，變成了半個金融audit。

希臘：勉強撐著房地產路線

如果說歐洲黃金簽證里還有點舊時代味道的，那恐怕就剩希臘。

但別誤會，它已經不是以前那個25萬歐的白菜簽證。

實行嚴格的三檔價格表：

80萬歐：雅典、塞薩洛尼基、人口超過3100人熱門島嶼

40萬歐：其他大部分地區，且面積不得少于120平

25萬歐：只剩下“古建筑翻新改造”以及“商業轉住宅”這種高難度路線

想花低價？行，你得去修老房子。

想省心住大城市？那就準備好80萬歐。

而且還新增一條關鍵規定：黃金簽證房產禁止上Airbnb做短租。

也就是說，完全切斷投資客賺短租的錢。

希臘是在用一種非常溫柔但堅定的方式說：

“你可以來，但別破壞我的住房市場。”

而且2026年，希臘將推出創新企業投資通道，

來彌補房產投資的不足，拉動經濟發展。

葡萄牙：從買房到基金玩家天堂

曾經的葡萄牙，是很多中國投資者最愛的歐洲入口。

買房要移民，出租收益高，生活成本低。

但2026年，它已經完全脫胎換骨。

房地產路線早已被封死，現在的主角是：

1.50萬歐投入基金/VC（非房地產基金）

2.25萬歐文化藝術類項目捐贈

3.創造10個本地就業崗位

在這里，錢不能只來賺錢，還得幫助葡萄牙發展。

但葡萄牙也有一條非常人性的改革：

以前入籍的五年計時從拿卡日開始，因為排隊排到心態爆炸。

現在改成從遞交申請那天開始計算。

不過，新的國籍法也從5年延長到10年。

這一步直接讓葡萄牙重新熱門，尤其對時間敏感的投資者非常友好。

匈牙利：突然殺出的新黑馬

匈牙利曾經也備受關注，得益于2013年-2017年的國債永居項目。

匈牙利訪客投資者計劃（GIP）于2024年底啟動，2025年7月正式接受申請。

一時間變成移民圈里討論最多的國家。

它的玩法很干脆：

25萬歐基金投資

給你一張10+10年的長期居留卡

相比其他國家動不動2年續一次的麻煩模式，它顯得太佛系。

不用買房、不用復雜操作，只要基金合規，門檻反而是全歐最低的那批。

沒有語言、學歷、經商和居住要求。

滿足3年居住和文化考試還可轉永居。

很多在西班牙、葡萄牙無路可走的投資者，開始轉向布達佩斯。

意大利：不是黃金簽證，卻很迷人

意大利走的路線完全不同，它不靠買房，也不搞房地產投資。

它的邏輯是：“你要來？可以。但必須創造價值”。

2026年的可選路線包括：

1.25萬歐創新型初創企業

2.50萬歐投入成熟企業

3.100萬歐捐贈文化/教育

4.200萬歐國債

看似門檻不低，但處理速度全歐洲數一數二。

有人3個月就獲批，比希臘審批還快。

意大利還有一個吸引全球富人的“殺手锏”——稅收優惠：

根據“全球統一稅”制度，

所有外國來源收入每年只需支付10萬歐元的固定費用。

無論你在新加坡、香港還是美國賺多少錢，都不需要申報來源。

這對高凈值人群來說，吸引力巨大。

馬耳他：有點貴，但很穩

馬耳他的公民計劃被歐盟打掉了，但永久居留MPRP還在運行。

只是成本不低，包含：

1.政府費用-60000歐

2.政府捐贈-37000歐

3.慈善捐款-2000歐

4.房產買/租-買房37.5萬歐/租房5年7萬歐

5.資產證明（至少50萬歐，其中15萬歐需為流動資產）

適合人群其實很明確：追求高度穩定、全家一次解決身份的人。

2026年的真正機會在哪里？

如果把歐洲黃金簽證看成股票市場，2026年的格局大概是：

1.房地產型：大幅收縮，只剩希臘低價修復改造路線

2.基金型：葡萄牙、匈牙利兩強

3.創業型/創新型：意大利強勢崛起

4.高凈值規劃型：意大利的稅收政策依舊碾壓級

大方向非常明確：

歐洲要的是“參與者”，不是“買房者”。

那些愿意投入科技、文化、創新、就業的人，未來獲得歐洲身份會更加順暢。

那些只想買套房、掛著短租賺錢的人，只會越來越難。

最后提醒：真正的紅利期不多了

歐盟正推動統一規則，趨勢是越來越嚴格。

希臘的25萬修繕路線、葡萄牙的基金入口，都很可能是最后一批寬松窗口。

對很多人來說，移民不是為了馬上搬過去，而是為了留一條退路。

2026年的歐洲，退路還在，但越來越貴，也越來越挑人。

如果你真的在考慮，不妨早點布局。

因為在未來幾年里，“黃金簽證”可能會徹底變成“稀有簽證”。