2026樓市分化加劇：誰在漲？誰在跌？貨幣貶值是推手嗎？

你不會還在糾結“要不要買房”吧？

最近朋友圈、群里都在傳：“樓市回暖了！”“房價又要漲了！”

可你一問中介，自己所在的城市根本沒動靜；你想賣房，掛牌幾個月無人問津；你想上車，卻發現利率雖低，但房價依舊高不可攀……這到底是回暖，還是“別人家的回暖了”？

房價到底是真的穩定了嗎？現在是不是買房的好時機？還是說，這波“熱”從頭道今是不是根本與我無關、無緣？

一、市場表象：二手房熱度回升，但“全面大漲”系誤讀

1月以來，全國26個主要城市的二手房實時成交量連續攀升，加環比增長至14%-21%，廈門、上海、南京已超領漲。

掛牌量環比下降1.8%，早已超5萬套房源撤出了市場，導致熱門城市的掛牌率也更明顯的減少了。

截至1月25日，14城網簽量環比仍降至7.2%，僅廈門、深圳、廣州等少數城市有稍微的回升，但顯示成交回暖滯后的趨勢初顯不大。

二、政策驅動：中央與地方協同發力，來托底市場

2025年底中央經濟工作會議定調“穩定房地產市場”的發展，同時也明確了“因城施策+去庫存”的決定。

金融松綁：商業用房首付降至30%，和多地房貸利率進入“2字頭”的時代進步。

稅費優惠：換房個稅退稅延至2027年，加增值稅率下調至3%，來確保降低交易的成本。

地方施策：北京提升公積金額度，上海實現長三角異地貸款通辦，武漢、青島也都開始發放購房補貼，和精準激活和保障大眾需求。

三、城市分化：一線與強二線回暖，但非普漲

上海：1月網簽破1.4萬套，鏈家成交量環比漲至15%，加庫存連續9個月下行，和來確保供需的一趨衡。

深圳：看房量同比增漲至31.8%，和簽約量也增漲至19%了，改善型房源（800萬-1000萬）成交活躍度。

北京：2025年12月網簽量創9個月新高，客戶從“瀏覽”轉向“對接”，這一現象讓從業人員的信心修復中。

但大多數三四線城市仍面臨著人口流出、庫存高企，僅長三角、珠三角部分的縣域有局部的活躍氣氛。

四、區域分化：同城不同命，核心板塊領漲

深圳漾日灣畔、上海浦東等優質板塊價格止跌，也受益于學區、產業與地段的優勢。

郊區房的源因是配套弱、庫存也多，但價格仍承壓著，也導致了市場呈現出“核心區回暖、外圍滯銷”的格局。

五、基本面支撐：供需改善+經濟回升，奠定穩中有升基調

全國商品房去化周期由18個月降至12個月，但上海、杭州等熱點城市也不足8個月。

2025年GDP增長至5.2%，但居民的收入與就業的改善，也為購房者提供了底層支撐。

城中村改造推進、置換需求也被釋放，加上也疊加了性價比和提升，來真正推動真實的需求、進入市場。

六、未來展望：穩字當頭，分化延續

政策目標是“三穩”——穩房價、穩地價、穩預期，非刺激性的暴漲。

需求端：剛需與改善變為主力了，加投資方面的需求難已大規模的回歸了。

供給端：保交樓的持續推進，也同保障了住房的需求與加快了供給的需求，和穩定了市場的預期。

七.工具推薦：信息爆炸的時代，高效傳遞才是關鍵

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八.總結與互動：2026年樓市的回暖，本質是政策引導下的結構性復蘇，而非“全面大漲”。

對于購房者而言，不必追漲，不必跟風、理性觀看，更應選對城市、來聚焦核心地段與真實居住的體驗與價值體系。