最高院：工程款抵債房有哪些情形的，才能排除執(zhí)行？

作者：周軍律師.

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建設工程施工糾紛中，經(jīng)常會有發(fā)包人以房產(chǎn)抵償工程款的情形。

那么，工程款抵債房有哪些情形的，才能排除執(zhí)行？

最高院在《陽某勇、唐某發(fā)等案外人執(zhí)行異議之訴再審案》中明確：

除滿足在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同和，未辦理過戶登記非因買受人自身原因外，排除執(zhí)行的核心是已合法占有該不動產(chǎn)，已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。

本案焦點問題為：陽某勇對案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

根據(jù)《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百零九條規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任。

同時，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了無過錯不動產(chǎn)買受人能夠排除強制執(zhí)行需符合的四個要件，即是否在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，且已合法占有該不動產(chǎn)，已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

具體到本案而言，因本案一、二審均認定陽某勇在案涉房屋被人民法院查封前與某某公司簽訂了《郴州市商品房買賣合同(預售)》，以及未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記非因陽某勇自身原因，故本案主要圍繞陽某勇在人民法院查封前對案涉房屋是否已支付全部購房款且實際占有進行分析。

根據(jù)原審已查明的案件事實，劉某梅于2016年9月6日與某某公司簽訂《新貴華城認購書》約定案涉房屋總價款893235元，折后總價875370元，劉某梅于2017年11月29日向某某公司刷卡支付403991元，當日某某公司向其開具收據(jù)載明收到購房款403911元。后陽某勇于2020年6月2日與某某公司簽訂《郴州市商品房買賣合同(預售)》約定案涉房屋總價款803911元，并于2020年6月18日向劉某梅轉(zhuǎn)賬380000元。

陽某勇另提交《以房抵付工程款協(xié)議》一份，以主張案涉房屋剩余價款以某某公司欠第三方公司的工程款抵付，但未能提交劉某梅與該公司之間的關系以及該公司欠劉某梅工程款的有效證據(jù)。據(jù)此，原審結(jié)合陽某勇提交的《新貴華城更名單》、案涉房屋增值稅發(fā)票等證據(jù)，認定現(xiàn)有證據(jù)不足以證明陽某勇及劉某梅支付全部購房款，陽某勇不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項規(guī)定情形，并無不當。

同時，陽某勇所提交的證據(jù)亦未能證明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋，對此一審法院作出了詳盡具體的分析認定，二審法院予以認可，亦無不當。

周軍律師提醒，承包人、實際施工人應規(guī)范簽訂抵債協(xié)議，及時占有房屋并準備過戶材料，避免因程序或證據(jù)瑕疵喪失排除執(zhí)行的權(quán)利。若遇工程款抵債房被另案查封的困境，不知如何收集證據(jù)、提起執(zhí)行異議之訴，建議及時咨詢專業(yè)律師，避免因程序不當錯失維權(quán)時機。

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